나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73806 [1] 경기도 포천시 군내면 구읍리 743 포천2차아이파크 209동 8층 804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 마루 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 군내면 구읍리에 소재하는 '포천종합운동장' 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 농경지, 중소규모의 공장 및 창고 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위여건은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 자유로우며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있어 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 22층 건물 내 제8층 제804호로서(사용승인일:2017.12.29) 외벽 : 세멘몰탈위 페인트마감. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실겸화장실2, 드레스룸, 다목적실, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설 되어 있으며 승강기, 소화전, 난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 되어 있으며 북동측으로 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 주거개발진흥지구(포천3지구), 지구단위계획구역(포천3지구 도시정책과 문의), 중로1류(폭 20m~25m)(재정비(2016.9.13.))(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 비행안전제2구역(지원)(15항공단_비행안전(지원)제2구역(협의지역)), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역((20250826)대상외국인등,용도주택,국토교통부공고제2025-1058호,포천시공고제2025-2452호,문의1533-2200))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 및 점유관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73806 (1)

* 소재지: 경기도 포천시 군내면 구읍리 743 포천2차아이파크 209동 8층 804호

* 용도: 아파트

* 감정가: 352,000,000원

* 토지면적: 59.02㎡ (약 17.85평)

* 건물면적: 84.80㎡ (약 25.65평)

* 전용면적: 84.80㎡ (약 25.65평) (제공된 JSON 정보의 84.8028㎡와 일치)

* 분양면적: 별도 확인 불가

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오 (오케이저축은행)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 포천시 군내면 구읍리에 소재하는 '포천종합운동장' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 농경지, 중소규모 공장 및 창고 등이 혼재된 지역으로 제반 주위여건은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 자유로우며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다. 제반 대중교통 여건은 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 주거개발진흥지구(포천3지구), 지구단위계획구역(포천3지구), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(지원), 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(20250826)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을4 (근저당권, 오케이저축은행, 2021-08-09 접수, 216,000,000원)

* 총 채무액: 약 512,145,979원 (등기부 채권 총액 기준)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-08-19

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 아파트단지, 근린생활시설, 공공시설, 농경지, 중소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어 주거 및 근린 생활 기능이 복합된 지역입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 관련 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 22층 건물 중 제8층 제804호 (사용승인일: 2017년 12월 29일)

* 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방겸 식당, 욕실 2개, 드레스룸, 다목적실, 현관, 발코니 등으로 구성된 아파트입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설이 있습니다.

* 단지 정보: 포천2차아이파크는 총 9개 동, 461세대로 구성되어 있으며, 총 주차대수는 569대입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인: 전 임차인이 존재하나 대항력이 없고 보증금이 0원이므로 권리상 인수 부담은 없습니다. 그러나 실제 점유 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본 건 토지는 제2종일반주거지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 비행안전제2구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 점유 관계: 임대 및 점유 관계가 '미상'으로 기재되어 있어, 실제 점유자를 정확히 파악하고 명도 협의를 진행하는 것이 중요합니다.

* 권리관계 변동: 경매 개시 결정 이후 추가적인 압류, 가압류, 근저당 등이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 등기부등본 최종 확인이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 포천시에 위치한 '포천2차아이파크' 아파트로, 2017년 준공된 신축급 주거용 부동산입니다. 일괄 매각 대상이며, 권리 분석 결과 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 다만, 점유 관계가 불분명한 점은 명도 과정에서 고려해야 할 부분입니다. 주변 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 단지 내 편의시설을 갖추고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2017년 준공으로 비교적 현대적인 시설과 상품성을 갖추고 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 깨끗한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* 시세 대비 잠재력: 최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (참고: 최근 84.80㎡ 면적 물건의 실거래가는 3억 7,800만원 수준입니다.)

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 352,000,000원

* 최근 실거래가 (84.80㎡ 기준):

* 2026년 6월 23일: 378,000,000원 (17층)

* 시세 분석: 본 건과 동일한 면적(84.80㎡)의 17층 물건이 최근 3억 7,800만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 3억 5,200만원으로, 최근 최고 실거래가보다는 낮은 수준입니다.

* 입찰가 제안:

현재 시세와 감정가, 그리고 경매 낙찰 시 발생할 수 있는 명도 비용, 수리비, 취득세 등 제반 비용을 고려했을 때, 다음과 같은 입찰가 범위를 제안합니다.

제안 입찰가 범위: 320,000,000원 ~ 350,000,000원

본 물건의 정확한 시세 및 현장 조사 결과를 바탕으로 보수적인 접근을 통해 3억 2천만원에서 3억 5천만원 사이에서 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.