나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13957 [1] 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제10층 제1003호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이지혜 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남동측 인근에 위치하는 "금강노블 레스" 제102동 제10층 제1003호로서, 인근은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하 는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제10층 제1003호로서, 외 벽 : 석재붙임 마감 등 내 벽 : 벽지마감 및 타일마감 등 창 호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

공부상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 2필일단의 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건과 접한 외곽 공도와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1) 가산동 234-2 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-2 55호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03- 11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조 구역(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사 기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(20 25-08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 20 25.8.26.~2026.8.25) (2) 가산동 234-3 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(2024-06-27), 소로1류(폭 10m~12m)(2024-06-27)(접 합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지 역(2015-08-27)(서울특별시고시 제2015-255호)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역) <공항시설법>, 교육환경보호구역(2013-03-11)(서울시 남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도 : 해발194m(지반+건축+옥탑 등), 육 군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자 : 외국인 등, 용도 : 단독, 다 가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기 타 : 없 음.

물건 비고

임차인 이시아의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13957 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제10층 제1003호

용도: 오피스텔

감정가: 285,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 금강노블레스

동/호수: 제102동 제10층 제1003호

건축년도: 2020년 (준공승인일 2020-04-13 기준)

건축구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제10층

주요용도: 업무시설 (오피스텔)

1.3. 면적 상세 정보

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

토지지분: 13.2229㎡ (약 4.00평)

건물면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

건물지분: 30.69㎡ (약 9.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남동측 인근에 위치하는 "금강노블레스" 제102동 제10층 제1003호입니다. 인근은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25) 등의 제한사항이 있습니다. 또한, 가산동 234-3 토지는 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

2.4. 혐오시설 조사 결과

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 04월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 윤창현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-11

대항력: 없음

분석: 보증금이 없고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 이시아의 주택임차권 승계)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-20

확정일자: 2022-10-11

배당신고일자: 2024-06-11

대항력: 없음

분석: 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 나타나며, 후술할 특이사항 및 주의사항에 따라 매각 조건으로 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 있어, 낙찰자가 인수할 임대차보증금은 없습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항 (HUG 인수조건)

HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 이시아의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 해당 임차보증금에 대한 부담이 없음을 의미합니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 사항들이 있으며, 주택임차권(이시아, 250,000,000원) 및 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 예정 또는 말소 대상입니다. 등기부채권 총액은 770,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 (가산디지털단지)

본 건이 위치한 금천구 가산동은 국내 최대의 IT 및 산업단지인 가산디지털단지의 일부로, 다양한 기업체와 상업 시설이 밀집해 있는 지역입니다. 이는 오피스텔 임대 및 투자 수요가 꾸준히 유지되는 요인이 됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 가산동주민센터가 있으며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 쇼핑몰 및 문화 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

대중교통 이용이 편리한 입지이며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

업무시설(오피스텔), 주거시설, 상업시설이 복합적으로 어우러져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 계약 관련 리스크

주택도시보증공사가 임차권을 승계하였으나, 매각 조건으로 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 있어 사실상 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 이 조건의 명확한 이행 여부를 최종 확인하는 절차가 필요합니다.

6.2. 법규 및 행정 제한 관련 리스크

토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법규 및 행정 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 거래 시 일부 제약이 될 수 있으므로, 관련 내용을 상세히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 특히, 임차인 관련 권리관계가 매각 조건으로 정리되어 매수인이 보증금 부담 없이 취득할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 토지이용계획 상 제한 사항들을 고려하여 신중한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 핵심 입지: 풍부한 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 부담이 적음.

* 권리관계 명확화: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 취득 가능.

* 업무 및 주거 복합 지역: 다양한 수요층 확보 용이.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 추이를 볼 때, 본 건과 유사한 면적(30.69㎡)의 금강노블레스 오피스텔은 2025년 4월 2.78억원, 2026년 2월 2.68억원에 거래되었습니다. 10층의 본 건은 중간층에 해당하며, 감정가 2.85억원임을 감안할 때, 시장 상황 및 본 건의 특수 조건(HUG 인수조건 변경)을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 감안할 때, 예상 입찰가는 2억 6천만 원 ~ 2억 8천만 원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 특히, 낙찰 후 발생하는 부대 비용 및 잔금 납부 능력을 고려하여 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13957 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 234-2 금강노블레스 제102동 제10층 제1003호

용도: 오피스텔

감정가: 285,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 상세 정보

건물명: 금강노블레스

동/호수: 제102동 제10층 제1003호

건축년도: 2020년 (준공승인일 2020-04-13 기준)

건축구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 제10층

주요용도: 업무시설 (오피스텔)

1.3. 면적 상세 정보

토지면적: 13.22㎡ (약 4.00평)

토지지분: 13.2229㎡ (약 4.00평)

건물면적: 30.69㎡ (약 9.28평)

건물지분: 30.69㎡ (약 9.28평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 남동측 인근에 위치하는 "금강노블레스" 제102동 제10층 제1003호입니다. 인근은 오피스텔, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25) 등의 제한사항이 있습니다. 또한, 가산동 234-3 토지는 소로1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

2.4. 혐오시설 조사 결과

주변 지역에 대한 조사 결과, 통상적인 혐오시설로 분류되는 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준 권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 04월 19일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 윤창현

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-11-11

대항력: 없음

분석: 보증금이 없고 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차인 이시아의 주택임차권 승계)

보증금: 250,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-20

확정일자: 2022-10-11

배당신고일자: 2024-06-11

대항력: 없음

분석: 임차인 현황 상 대항력이 없는 것으로 나타나며, 후술할 특이사항 및 주의사항에 따라 매각 조건으로 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 있어, 낙찰자가 인수할 임대차보증금은 없습니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항 (HUG 인수조건)

HUG 인수조건 변경이 있으며, 임차인 이시아의 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게 해당 임차보증금에 대한 부담이 없음을 의미합니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 사항들이 있으며, 주택임차권(이시아, 250,000,000원) 및 주택도시보증공사의 가압류, 강제경매 개시결정 등 다수의 권리가 등기되었으나, 대부분 말소 예정 또는 말소 대상입니다. 등기부채권 총액은 770,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성 (가산디지털단지)

본 건이 위치한 금천구 가산동은 국내 최대의 IT 및 산업단지인 가산디지털단지의 일부로, 다양한 기업체와 상업 시설이 밀집해 있는 지역입니다. 이는 오피스텔 임대 및 투자 수요가 꾸준히 유지되는 요인이 됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

인근에 가산동주민센터가 있으며, 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 쇼핑몰 및 문화 시설 접근성도 양호한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 편의성

대중교통 이용이 편리한 입지이며, 차량을 이용한 도심 및 외곽 접근성이 양호합니다.

5.2. 주거 환경

업무시설(오피스텔), 주거시설, 상업시설이 복합적으로 어우러져 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 및 계약 관련 리스크

주택도시보증공사가 임차권을 승계하였으나, 매각 조건으로 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소가 예정되어 있어 사실상 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 이 조건의 명확한 이행 여부를 최종 확인하는 절차가 필요합니다.

6.2. 법규 및 행정 제한 관련 리스크

토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 법규 및 행정 제한이 존재합니다. 이는 향후 건물 이용 및 거래 시 일부 제약이 될 수 있으므로, 관련 내용을 상세히 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호합니다. 특히, 임차인 관련 권리관계가 매각 조건으로 정리되어 매수인이 보증금 부담 없이 취득할 수 있다는 점이 큰 장점입니다. 다만, 토지이용계획 상 제한 사항들을 고려하여 신중한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 가산디지털단지 내 핵심 입지: 풍부한 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 신축 건물: 비교적 최신 건물로 유지보수 비용 부담이 적음.

* 권리관계 명확화: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 안전한 취득 가능.

* 업무 및 주거 복합 지역: 다양한 수요층 확보 용이.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 추이를 볼 때, 본 건과 유사한 면적(30.69㎡)의 금강노블레스 오피스텔은 2025년 4월 2억 7,875만원, 2026년 2월 2억 6,800만원에 거래되었습니다. 10층의 본 건은 중간층에 해당하며, 감정가 2억 8,500만원임을 감안할 때, 시장 상황 및 본 건의 특수 조건(HUG 인수조건 변경)을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 경매 시장 상황을 감안할 때, 예상 입찰가는 2억 6천만 원 ~ 2억 8천만 원 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권장합니다. 특히, 낙찰 후 발생하는 부대 비용 및 잔금 납부 능력을 고려하여 적정 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

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