나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52534 [1] 서울특별시 송파구 방이동 43 대명벨리온 4층423호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "몽촌토성역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(몽촌토성역,8호선/ 한성백제역, 9호선)이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제4층 제423호로서, 외벽 : 석재붙임 등, 내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등, 바닥 : 마루깔기 및 타일붙임 등, 창호 : 샤시창호 등으로 마감됨.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 남동측으로 노폭 약 10~11m, 남서측으로 노폭 약 9m 내외, 북서측으로 노폭 약 8~9m 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

43, 43-8번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(2022-06-30)(접합), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정), 43-1번지: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-09-24)(잠실광역중심제1지구), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

주택도시보증공사로부터 2026.06.26.자에 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울동부지방법원 2025타경52534 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 송파구 방이동 43 대명벨리온 4층 423호

1.3. 용도

오피스텔

1.4. 감정가

174,000,000원 (1억 7천 4백만원)

1.5. 면적

토지면적: 3.40㎡ (약 1.03평)

토지지분: 3.398㎡ (약 1.03평)

건물면적: 16.61㎡ (약 5.02평)

건물지분: 16.61㎡ (약 5.02평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 송파구 방이동 소재 "몽촌토성역" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 8호선 몽촌토성역 및 9호선 한성백제역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 17층 건물 내 제4층 제423호입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임, 바닥은 마루깔기 및 타일붙임, 창호는 샤시창호 등으로 마감되었습니다.

2.4. 토지 이용상태

본건이 속한 토지는 3필지로 이루어진 사다리형이며, 현재 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 10~11m, 남서측으로 노폭 약 9m, 북서측으로 노폭 약 8~9m의 포장도로에 각각 접해 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 비행안전제2구역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역으로 지정되어 있습니다. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 기간 동안 외국인 등에게는 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(공현진)

* 보증금: 185,000,000원 (1억 8천 5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-12-23

* 확정일자: 2021-12-23

* 배당신고일자: 2023-12-28

* 대항력: 없음 (확약서 제출로 인해 대항력 포기)

3.2. 권리 관계 요약

* 등기부 요약상 현재까지 파악된 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑3: 소유권이전 (신탁등기 말소) - 2017-07-27

* 갑4: 소유권이전 - 2017-07-27

* 갑5: 소유권이전 (매매) - 2021-12-22

* 을3: 주택임차권 (공현진, 185,000,000원) - 2023-12-28 (말소)

* 갑6: 압류 (기흥세무서장) - 2024-10-25 (말소기준권리)

* 갑7: 강제경매 (주택도시보증공사, 185,000,000원) - 2025-12-17 (말소)

3.3. 말소기준권리

갑6 압류 (기흥세무서장, 2024-10-25 접수)

3.4. 인수되는 권리

본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 방이동 일대는 몽촌토성역과 한성백제역을 중심으로 다양한 상업시설과 오피스텔, 주거시설이 밀집된 지역입니다. 주변에 대형마트, 백화점(롯데백화점 등), 쇼핑몰(롯데월드몰 등), 영화관, 다양한 외식업체 및 서비스업종이 풍부하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 편입니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

주변 지역 탐문 및 지도 검색 결과, 본 건 인근에 주거 및 상업 활동에 부정적인 영향을 미칠 만한 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

올림픽공원이 인접하여 쾌적한 여가 및 휴식 공간을 제공합니다. 또한 롯데월드타워, 롯데월드몰 등 대형 복합 쇼핑몰이 근거리에 위치하여 다양한 쇼핑, 문화, 외식 시설 이용이 편리합니다. 각종 은행, 병원, 약국 등 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육시설

본건은 서울방이초등학교, 서울올림픽중학교, 서울방이고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하는 교육환경보호구역 및 상대보호구역에 해당합니다. 주변에 교육시설이 다수 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차인 확약서

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 6월 26일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임대차 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다'는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 임차인이 대항력을 포기함으로써 낙찰자가 임대차 관계를 승계하거나 임차보증금을 인수할 위험이 없음을 의미합니다. 다만, 임차권등기 말소 동의 조건 등 세부 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지거래계약에 관한 허가구역

본건 토지는 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.1.~2026.12.31.) 동안 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 외국인 등 특정 대상자 및 용도(단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)에 한해 허가가 필요할 수 있으므로, 취득 시 관련 법규를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 송파구 방이동의 역세권에 위치한 오피스텔로서, 주변 상업 및 주거 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 권리관계상 말소기준권리보다 선순위의 권리 없이 매각이 진행되며, 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되어 임차인 관련 인수 부담이 없는 상태입니다. 교통 편리성과 주변 생활 편의시설 접근성이 뛰어나 실거주 및 임대 수익 목적 모두 적합할 것으로 판단됩니다. 다만, 토지거래허가구역 지정은 구매자의 자격 및 용도에 따라 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 송파구 방이동의 입지: 8호선 몽촌토성역, 9호선 한성백제역 역세권으로 교통이 편리하며, 올림픽공원 및 롯데월드타워 등 주요 시설 접근성이 우수합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 선순위 권리 없이 깨끗한 권리 상태로 경매 진행 예상됩니다.

* 임차인 부담 없음: 임차인이 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하여, 낙찰 시 임차보증금 미회수 또는 대항력 관련 위험이 없습니다.

* 소형 면적: 16.61㎡의 전용면적으로 1인 가구 실수요자나 소형 투자 상품으로 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 174,000,000원입니다. 최근 2026년에 거래된 유사 면적(16.61㎡ ~ 17.32㎡)의 실거래가는 155,000,000원에서 167,000,000원 사이로 형성되어 있습니다.

이는 감정가보다 다소 낮은 수준입니다. 임차인 관련 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 최근 시세 및 감정가를 종합적으로 판단하여 165,000,000원 ~ 175,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 보입니다.

시세 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 약 170,000,000원 내외로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.