나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52362 [1] 서울특별시 은평구 응암동 749-15 진성위메이드 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '서울응암초등학교' 서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 지하철6호선 '세절역'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 지하1층, 지상9층 건물 중 제2층 제204호로서, (사용승인일자:2019.01.24.) 외벽 : 석재 타일 마감 등, 내벽 : - , 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

집합건축물대장 상 업무시설(오피스텔)로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 및 주차장 시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형 경사지로서 집합건축물대장 상 공동주택(다세대주택), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 도시지역, 제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)), 건축선 기호2 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(최종 확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52362 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 응암동 749-15 진성위메이드 2층204호

용도: 오피스텔

감정가: 3억 5,400만원

경매구분: 청산을 위한 형식적 경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 19.39㎡ (약 5.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 42.64㎡ (약 12.90평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 건물 정보

사용승인일자: 2019년 01월 24일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕

층수: 지하 1층, 지상 9층 건물 중 제2층 제204호

외벽: 석재 타일 마감 등

내벽: 정보 없음

창호: 샷시창호 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 은평구 응암동 소재 '서울응암초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재합니다. 또한, 근거리에는 지하철 6호선 '새절역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 상황

본건은 북동측 및 남동측으로 각각 노폭 약 25미터 및 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 물건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되며, 등기부상 소유권 보존, 이전, 신탁 등기 말소, 공유자 지분 이전 등기 등의 사항이 있습니다. 가장 중요한 권리로는 대항력 있는 임차인의 주택임차권이 존재하며, 보증금 2억 2,500만원에 대해 배당 신고가 이루어졌습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 부산지방법원 2020카단104307 주택도시보증공사 가압류입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 부담

임차인: 이

보증금: 225,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019년 05월 17일

확정일자: 2019년 05월 07일

배당신고일자: 2021년 08월 09일

대항력: 있음

인수 보증금 합계: 225,000,000원

본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 225,000,000원은 배당받지 못한 금액이 있을 경우 매수인에게 인수되는 부담입니다.

3.4. 기타 권리 분석

말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류 등기들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

본건이 위치한 응암동 일대는 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재된 주상복합 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 생활 밀착형 상권을 형성하고 있습니다. 오피스텔로서 주거 및 소규모 업무 수요가 존재합니다.

4.2. 주변 시설 현황

* 교육 시설: 서울응암초등학교가 인접해 있어 도보 통학이 가능합니다.

* 교통 시설: 지하철 6호선 새절역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선을 통해 서울 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 식당 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 정확한 환경 분석을 위해 직접적인 현장 방문을 통한 추가 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

서울응암초등학교가 도보 거리에 위치하여 자녀의 교육 환경 측면에서 긍정적으로 평가될 수 있습니다. 다만, 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역에 해당하므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

5.2. 편의 및 교통 시설

새절역을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 단지 주변으로 다양한 버스 노선이 운행됩니다. 또한, 상업 지역과 주거 지역이 혼합된 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 접근성이 높습니다.

5.3. 주거 환경

주상혼용지대로 대로변에 위치할 경우 소음이 발생할 수 있으나, 내부 구조 및 층수에 따라 생활 소음은 완화될 수 있습니다. 오피스텔로서 비교적 쾌적한 주거 및 업무 환경을 제공할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

본 물건이 속한 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 거래 대상자에게는 허가가 필요할 수 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재하므로 관련 규정 확인이 필수적입니다.

6.2. 권리 인수 부담

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이한울 씨의 보증금 225,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이 금액은 실제 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 비용으로, 입찰가 산정에 가장 큰 영향을 미칩니다. 임차인의 차임이 0원이라는 점은 특이사항으로, 정확한 계약 내용 및 권리 관계 추가 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

본건은 청산을 위한 형식적 경매로 진행되므로, 일반적인 경매와는 다른 관점에서 접근해야 합니다. 임대 관계는 미상으로 파악되고 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 해당 임차인과의 명도 절차에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 서울 은평구 응암동에 위치한 오피스텔로, 새절역 역세권 및 초등학교 인접 등 입지적 장점을 갖추고 있습니다. 그러나 2억 2,500만원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 본 건의 가장 큰 리스크입니다. 형식적 경매라는 점 또한 고려해야 할 중요한 요소입니다.

7.2. 투자 관점

투자 관점에서는 인수해야 할 높은 보증금 규모를 감안할 때, 낙찰가율이 낮게 형성될 가능성이 있습니다. 임차인과의 원만한 명도 협상 및 보증금 처리 방안을 구체적으로 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 장점

* 지하철 6호선 새절역과의 접근성이 양호하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 서울응암초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 비교적 우수합니다.

* 주변에 근린생활시설이 많아 생활 편의성이 높습니다.

* 건물은 2019년 신축으로 비교적 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

8.2. 향후 전망

지역 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따라 향후 부동산 가치 상승 여력이 있을 수 있습니다. 오피스텔 수요는 꾸준히 존재하므로, 임대 수익률 또한 고려해볼 수 있습니다. 다만, 임차인과의 관계 및 향후 임대 조건 확인이 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건 건물 면적은 42.64㎡ (약 12.90평)입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 5월 동일 면적의 오피스텔이 22,500만원 (2억 2,500만원)에 거래된 이력이 있습니다. 이는 본건 임차인의 보증금과 동일한 금액으로, 시장 가치 판단에 있어 중요한 참고 자료이나, 본건 감정가(3억 5,400만원)와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정평가 시점, 시장 상황, 또는 해당 거래의 특수성 등으로 인한 차이일 수 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

9.2. 인수 부담 고려

본 건의 핵심은 대항력 있는 임차인 이한울 씨의 보증금 225,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰자가 법원에 납부하는 입찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액이므로, 총 매입 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

감정가: 354,000,000원

인수 보증금: 225,000,000원

감정가를 기준으로 산정한 매수인의 순수 가치 (인수 보증금 제외): 354,000,000원 - 225,000,000원 = 129,000,000원

제공된 JSON 정보의 2026년 5월 거래가(225,000,000원)가 현재 시장 가치를 반영한다면, 인수 보증금과 동일한 금액이므로 사실상 부동산 자체에 대한 추가 매입 비용은 0원에 가까워집니다. 이러한 점은 시장 가치에 대한 추가적인 확인이 필요함을 시사합니다.

보수적인 투자 관점에서, 감정가(3억 5,400만원)를 시장 가치의 상한선으로 설정하고 인수 보증금(2억 2,500만원)을 제외한 순수 가치(1억 2,900만원)를 고려할 때, 낙찰자는 이보다 높은 금액을 지불할 경우 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 위험이 있습니다.

종합적인 시장 상황, 경매 경쟁률, 그리고 위험 요소를 고려하여, 본 건의 입찰가는 다음과 같은 범위를 제안합니다.

예상 입찰가 (법원 납부 금액): 1억 2,000만원 ~ 1억 6,000만원

총 매입 비용 (입찰가 + 인수 보증금): 3억 4,500만원 ~ 3억 8,500만원

이는 감정가 3억 5,400만원을 기준으로 산정한 순수 가치 1억 2,900만원을 약간 상회하는 범위이며, 제시된 JSON 거래가(2억 2,500만원)와의 괴리를 감안한 보수적인 접근입니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 조사, 임차인 면담, 권리관계 재확인 등을 통해 신중하게 결정해야 하며, 총 매입 비용이 부동산의 실제 시장 가치를 초과하지 않도록 주의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.