나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52358 [1] 서울특별시 은평구 구산동 309-1 비체 햇빛에 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 ‘선정중학교’ 서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 공동주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통수준입니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통수준입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제4층 제401호로서 (사용승인일: 2008.05.30) 외 벽: 치장벽돌 및 일부 석재붙임 마감 등 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등 창 호: 샷시창호임

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.))

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -본건은 2024.09.13.자에 서울서부지방법원의 임차권등기명령(2024카임5820)에 따라 주택임차권(임차보증금: 265,000,000원)이 설정되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52358 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 309-1 비체 햇빛에 4층401호

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 36.91㎡ (약 11.16평)

건물면적: 66.12㎡ (약 20.00평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 4층 401호

사용승인일: 2008년 5월 30일

총 세대수: 8세대

1.3. 매각 관련 정보

감정가: 270,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 토지거래허가구역, HUG 인수조건 변경, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 ‘선정중학교’ 서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 공동주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리인 근저당권(권중철, 90,000,000원, 2022.04.27.)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소 예정 권리에는 근저당권, 압류, 강제경매, 가압류, 주택임차권 등기가 포함됩니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 윤

보증금: 265,500,000원

전입일자: 2022년 3월 31일

확정일자: 2022년 3월 7일

대항력: 없음

배당신고일자: 2024년 9월 19일

인수되는 임차보증금: 0원

주의: 본건 매각은 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (최근 매매 정보 기반)

최근 2026년 5월, 서울 은평구 구산동 147-18번지 소재 2013년식 다세대주택(전용 24.74㎡, 약 7.49평)이 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 356만원 수준입니다.

같은 시기, 서울 은평구 구산동 355-7번지 소재 1991년식 다세대주택(전용 37.02㎡, 약 11.19평)이 11,500만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 311만원 수준입니다.

본건(비체 햇빛에, 66.12㎡, 약 20.00평, 2008년식)의 감정가는 270,000,000원으로, ㎡당 약 408만원입니다.

최근 매매 사례들과 비교할 때, 본건의 감정가가 ㎡당 가격 기준으로 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 본건은 신축 연도가 비교적 최신(2008년식)이라는 점에서 시세 형성 요인에 차이가 있을 수 있습니다.

4.2. 건물 건축 연도 및 특징

본건 건물(비체 햇빛에)은 2008년 5월 30일에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다. 총 5층 건물 중 4층에 위치하며, 8세대가 거주 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변에는 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 주거 환경으로 공원 등도 위치하고 있습니다.

5.2. 교육시설

선정중학교가 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변에 학교들이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지는 외국인, 아파트, 연립, 다가구, 단독, 다세대 주택 등의 거래 시 토지거래 허가가 필요한 구역으로 지정되어 있습니다. (구체적인 허가 조건 및 기간은 관할 구청에 확인 필요)

6.2. HUG 인수조건 변경

HUG(주택도시보증공사) 인수조건 변경이라는 특이사항은 계약 조건에 변동 가능성이 있음을 시사하며, 입찰 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 임대차 관련 조건

임차인 윤 씨의 보증금 265,500,000원이 있으나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 임차인과의 명도 협의 과정에서 추가적인 협상이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

본건은 임차권등기 말소 조건으로 매각되므로, 명도 진행 시 임차인의 협조가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 은평구의 주거 지역에 위치한 다세대주택으로, 2008년식 건물로서 비교적 양호한 상태를 유지하고 있습니다.

인근 학교 및 편의시설 접근성이 보통 수준이며, 교통 또한 편리한 편입니다.

권리분석 상 인수되는 부담은 없으나, 임차인의 보증금 전액이 인수되지 않는 조건이므로 명도 과정에서의 협의가 중요합니다.

토지거래허가구역이라는 점과 HUG 인수조건 변경 사항은 추가적인 확인 및 고려가 필요합니다.

감정가 대비 최근 실거래가 시세 분석 시, 가격 메리트 확보를 위한 전략적인 입찰이 요구됩니다.

주변을 조사한 결과, 본건 주소지 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

8. 투자 포인트

대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담이 없습니다.

2008년식 비교적 신축 건물로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

주거 지역 내 입지로 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

토지거래허가구역이라는 제약이 있으나, 향후 관련 규제 완화 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 270,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 주변 다세대주택의 ㎡당 가격대는 약 311만원 ~ 356만원 수준으로 파악됩니다.

본건 건물 면적(66.12㎡)을 적용하여 환산 시, 약 205,850,000원 ~ 235,420,000원 범위로 추정됩니다.

따라서, 현재 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 약 220,000,000원 ~ 240,000,000원 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.