나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52368 [1] 서울특별시 은평구 구산동 177-38 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 "구산중학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 주택 및 소규모 공동주택 등이 소재하는 기존 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통편의도는 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건 내 5층 501호로서, 외 벽 : 드라이비트 및 인조석재 마감 등. 창 호 : 섀시 창호 등 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후면 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사인 가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4M 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하),도로(사도)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구역(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등,용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(토지거래허 가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건 수회 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 집합건축물대장 건축물현황도를 기준하여 내부이용상황을 도시햐였으니 경매진행시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52368 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 177-38 5층501호

용도: 다세대주택

감정가: 262,000,000원

토지면적: 36.23㎡ (약 10.96평)

토지지분: 36.23㎡ (약 10.96평)

건물면적: 62.25㎡ (약 18.83평)

건물지분: 62.25㎡ (약 18.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

1.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동에 위치하며, 구산중학교 남측 인근입니다.

주변은 단독주택 및 소규모 공동주택이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.1. 2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 북측으로 노폭 약 4미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 시내 및 주요 지역으로의 대중교통 이용이 용이합니다.

주요 지하철역 접근은 버스 환승이 필요할 수 있으나, 전반적인 대중교통 편의성은 무난한 수준입니다.

1.1. 3. 주변 시설

단지 인근에는 지역 상권이 발달하여 각종 편의시설, 소매점, 로컬 마트 등이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

구산초등학교, 대경고등학교 등 다양한 교육 시설이 인근에 위치하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 경매 구분 및 채권자

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2020년 9월 10일 접수된 국민은행 근저당 (을7)이며, 본 매각으로 인해 모든 권리가 말소될 예정입니다.

따라서, 낙찰자가 인수하게 되는 부담스러운 권리는 없습니다.

1.2. 3. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원으로 확인됩니다.

임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성은 낮으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으므로 낙찰자가 직접 명도를 진행해야 할 경우, 명확한 사실관계 확인이 필요합니다.

1.2. 4. 등기부채권 총액

등기부 상 채권 총액은 108,377,330원입니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 지역 특성

본 물건은 서울 은평구 구산동의 전형적인 주거 밀집 지역에 속합니다. 인근에 구산중학교가 위치하고 있으며, 생활 편의시설 및 상업시설은 지역 주민을 중심으로 형성되어 있습니다.

1.3. 2. 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

제공된 JSON 데이터에 따르면, 유사 지역의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

147-18번지 소재 '리치빌'(2013년 건축, 5층, 24.74㎡)은 2026년 5월 8,800만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 355.7만원 수준입니다.

355-7번지 소재 '금당빌라'(1991년 건축, 1층, 37.02㎡)는 2026년 5월 11,500만원에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 310.6만원 수준입니다.

1.3. 3. 현재 시세 추정

본건(62.25㎡, 2002년 건축)의 경우, 면적과 건축 연도를 고려하여 상기 거래 사례를 기반으로 추정 시세를 산정할 수 있습니다.

'리치빌'의 ㎡당 단가(약 355.7만원)를 적용하고 건축 연도 차이(11년)를 감안하여 환산 시, 대략 2.0억원 내외의 시장 가치가 추정됩니다.

'금당빌라'의 ㎡당 단가(약 310.6만원)를 적용 시, 대략 1.93억원 내외로 추정됩니다.

종합적으로, 본건의 시장 시세는 약 2.0억~2.3억원 범위 내에서 형성될 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통은 도보로 접근 가능한 버스정류장 및 차량 이용 편의성을 갖추고 있습니다.

생활 편의시설로는 주변 지역 상권에 위치한 마트, 편의점, 음식점 등을 이용할 수 있습니다.

교육 시설로는 남측 인근에 구산중학교가 있으며, 구산초등학교, 대경고등학교 등이 위치합니다.

주변 환경에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역: 본건 토지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. (외국인 등, 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 또한, 아파트 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정된 허가구역에도 포함됩니다. 이는 해당 지역 내 토지 거래 시 허가를 받아야 함을 의미하며, 외국인 등 특정 대상자나 아파트 용도 거래 시 제한사항이 있을 수 있으므로, 투자 목적에 따른 확인이 필요합니다.

임대관계 미상: 임차인 현황은 인수 보증금 합계 0원으로 확인되나, 임대 관계가 미상으로 조사되어 있어 내부 점유 현황 및 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

폐문부재: 수회 방문하였으나 폐문부재로 인해 내부 이용 상황은 집합건축물대장 현황도를 기준으로 작성되었으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 구산동의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 다세대주택입니다.

권리 분석상 인수되는 권리가 없어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 향후 매각 시 허가 절차가 필요할 수 있으며, 임대 관계 미상 및 내부 확인의 어려움 등은 명도 진행 시 고려해야 할 사항입니다.

제공된 시세 자료와 감정가 사이에 다소 차이가 존재하므로, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

서울시 은평구라는 입지 조건 및 기존 주택지대의 안정적인 주거 환경.

권리상 인수 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능.

62. 25㎡의 비교적 넓은 전용 면적을 갖춘 다세대 주택.

정비 및 개발 가능성이 있는 지역에 대한 잠재적 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 262,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 자료(JSON) 분석 결과, 유사 면적 및 건축 연도를 고려했을 때의 추정 시세는 약 2.0억~2.3억원 범위로 나타났습니다.

감정가와 시세 자료 간의 차이가 존재하며, 경매 특성상 감정가를 기준으로 입찰가가 결정되는 경향이 있음을 감안합니다.

안정적인 투자를 고려하여, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 판단했을 때, 본건의 예상 입찰가는 약 210,000,000원 (2억 1천만원) 수준으로 제안합니다.

이는 감정가의 약 80%, JSON 기반 추정 시세의 약 95%에 해당하는 금액이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.