나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13911 [1] 서울특별시 강서구 내발산동 703-4 킹스타운 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 '내발산초등학교' 북측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역(5호선 '우장산역')이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제6층 제602호로서, (사용승인일 : 2015.04.23) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 창호 등입니다.

이용상태

'도시형생활주택(단지형다세대주택, 확장형발코니)'으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 기호(1),(2) 토지는 주거용 건부지로 이용중이며, 기호(3) 토지는 도로 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8m 내외 및 남측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2),(3) 공히 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)입니다.

공부와의 차이

해당없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서상 임차권설정 되어 있으며, 자세한 임대관계는 미상입니다. 본건의 내부조사는 이해관계인 부재로 조사하지 못하였습니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13911 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 내발산동 703-4 킹스타운 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택

감정가: 281,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 건물 및 토지 정보

건물명: 킹스타운

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축물 층수: 지상 6층 건물 내 제6층 제602호

사용승인일: 2015년 04월 23일

건물면적(전용면적): 34.08㎡ (약 10.3평)

토지면적(대지권): 23.14㎡ (약 7평)

제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 내발산동 소재 '내발산초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 위치하며, 지하철 5호선 '우장산역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 서측으로는 노폭 약 8m, 남측으로는 노폭 약 5m의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본건의 말소기준권리는 2023년 03월 10일자 국민건강보험공단의 압류입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (이하 HUG)

- 대항력: 없음

- 보증금: 300,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 10월 18일

- 확정일자: 2021년 09월 23일

- 배당신고일자: 2023년 10월 30일

- 비고: HUG 인수조건 변경. (손 )

3.3. 특이사항 및 조건

등기사항전부증명서상 임차권설정(주택임차권)이 존재했으나, 말소 예정입니다.

본건은 HUG 인수조건 변경 및 위반건축물 등재된 특이사항이 있습니다.

주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

집합건축물대장상 위반건축물로 표기되어 있습니다.

이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 않아 정확한 내부 현황 파악에 어려움이 있습니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액: 307,230,845원

4. 상권분석

4.1. 주변 입지

본 물건은 지하철 5호선 우장산역 인근에 위치하며, 초등학교 및 근린생활시설이 가까워 주거지로서의 기본적인 입지를 갖추고 있습니다.

4.2. 건축물 정보

본건은 2015년 4월에 사용 승인된 '킹스타운'이라는 공동주택으로, 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 6층에 위치합니다. 기본적인 위생, 난방, 급배수, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

내발산초등학교가 인근에 위치하며, 주변 상권은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 접근성

지하철 5호선 우장산역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 노선버스가 운행하는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있어, 추후 시정 또는 철거 등과 관련된 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. HUG 임차권 조건

임차인인 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건이 매수인에게 부담이 될 수 있습니다. 비록 대항력은 없으나, 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 매수인이 이행해야 하므로, 해당 절차와 비용에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

6.3. 내부 현황 미확인

이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 않아, 실제 내부 상태, 점유 현황, 관리 상태 등에 대한 파악이 불가한 점은 투자 결정 시 유의해야 할 사항입니다.

6.4. 토지이용계획 제한

다수의 토지이용계획 상 제한사항(공항, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등)이 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 내발산동의 5호선 우장산역 인근에 위치한 도시형생활주택입니다. 감정가는 2억 8,100만원이며, 전용면적 34.08㎡(약 10.3평)의 소형 면적입니다.

주요 고려 사항은 위반건축물 등재와 HUG 관련 임차권 처리 조건입니다. 특히 위반건축물은 향후 비용 발생 가능성이 있으며, HUG 관련 조건은 매각 허가 조건에 따라 임차인이 보증금 잔액 반환 청구를 포기하고 임차권등기를 말소해야 하므로, 매수인이 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 관련 절차 진행 시 제반 비용 및 행정 처리 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

이해관계인 부재로 인한 내부 조사 미실시는 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 우장산역 접근성이 우수하여 출퇴근 등 교통이 편리합니다.

* 소형 면적: 1인 가구 또는 신혼부부 등 특정 수요층을 타겟으로 하는 소형 주거 상품입니다.

* 권리관계 명확화 가능성: HUG 임차권의 경우, 매각 조건을 충족하면 매수인에게 직접적인 보증금 인수 부담이 없으므로 권리 관계 정리가 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월)에 따르면, 인근 유사 면적의 다세대주택 매매가는 다음과 같습니다.

* 709-10번지 (2018년 준공, 40.2㎡): 3억 6,300만원 (평당 약 903만원)

* 699-2번지 (2011년 준공, 40.59㎡): 2억 6,800만원 (평당 약 660만원)

* 672-18번지 (1991년 준공, 39.72㎡): 3억 0,000만원 (평당 약 755만원)

본건은 2015년 준공, 전용면적 34.08㎡(약 10.3평)입니다. 감정가 2억 8,100만원은 최근 거래 사례 중 2011년 준공된 물건(2억 6,800만원)과 유사하거나 약간 상회하는 수준입니다. 2018년 준공된 최신 건물 사례(3억 6,300만원)와 비교하면 낮은 편입니다.

본건의 경우 위반건축물 등재 및 내부 미확인이라는 리스크 요인을 감안해야 합니다.

9.2. 예상 입찰가

리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 강도를 고려하여 소폭 상향하는 전략을 고려해 볼 수 있습니다.

* 감정가: 281,000,000원

* 최근 거래가 범위: 268,000,000원 ~ 363,000,000원 (유사 면적, 인근 지역)

* 본건 예상 입찰가 범위: 2억 7,500만원 ~ 3억 1,500만원

주요 고려사항:

- 위반건축물 해소 비용 및 절차 검토 필수.

- HUG 관련 임차권 처리 조건의 실제 이행 가능성 및 제반 비용 확인.

- 내부 조사를 하지 못했으므로, 현장 방문 등을 통해 실제 상태 확인이 중요합니다.

위 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 부동산 시장 상황을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사를 통한 상세 정보 확인 및 입찰 당시의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.