나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13916 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 352-2 롯데타운 제5층 제503호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하정 · 평가일 2025.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화원중학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 시장 및 근린생활시설 등 소재하는 지역입니다.

교통상황

대상물건 소재 건물까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 "까치산역(지하철2,5호선)"이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건 중 제5층 제503호로서, (사용승인일 : 2014.03.03) 외벽 : 스톤코트 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로 이용중이며, 후첨 "내부구조도" 참조 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방시설, 승강기 및 주차장 등 구비된 것으로 추정됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지 내 2필 일단의 정방형 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

352-2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31) 352-71 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 절대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

서울남부지방법원 2025타경13916 (1)

1.2. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 352-2 롯데타운 제5층 제503호

1.3. 용도

도시형생활주택

1.4. 면적

* 토지면적: 20.46㎡ (약 6.19평)

* 토지지분: 20.459㎡ (약 6.19평)

* 건물면적: 33.40㎡ (약 10.11평)

* 건물지분: 33.4㎡ (약 10.11평)

1.5. 감정가

247,000,000원

1.6. 경매구분

부동산강제경매

1.7. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, "화원중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 시장 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

* 도로: 대상 물건 소재 건물까지 차량 진출입이 가능합니다. 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

* 대중교통: 인근에 노선버스정류장이 있으며, "까치산역(지하철 2, 5호선)"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (남 )

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-29

* 확정일자: 2021-10-12

* 대항력: 없음

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 개요 없음)

3.3. 말소기준권리

을5 (주택임차권, 남혜린)의 말소기준권리보다 후순위 권리이므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. (단, 채권자의 인수조건 확인 필수)

3.4. 총 등기부채권액

272,444,694원

3.5. 권리분석 요약

본 건은 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 신청한 강제경매 사건입니다. 임차인(HUG)은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 또한 말소 예정으로 확인됩니다. HUG 인수조건 변경 및 공동담보 사항이 있으나, 매각으로 소멸되는 권리만 확인되었으며, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 다음과 같습니다.

* "더원" (2019년식, 19.98㎡): 2026년 7월 1일, 216,000,000원 거래. (약 10,810,810원/㎡)

* "(504-114)" (1986년식, 37.44㎡): 2026년 7월 2일, 150,000,000원 거래. (약 4,006,410원/㎡)

* "시원그린빌" (2002년식, 37.56㎡): 2026년 7월 1일, 160,000,000원 거래. (약 4,259,850원/㎡)

4.2. 종합 분석

본 건은 2014년에 준공된 도시형생활주택으로, 전용면적 33.40㎡ (약 10.11평)입니다.

최근 거래된 2019년식의 소형 주택(19.98㎡)이 216,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가 247,000,000원 및 HUG 보증금 260,000,000원은 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다. 1986년식, 2002년식 주택의 거래가는 건축 연식이 오래되어 시세 반영이 제한적입니다. 본 건은 상대적으로 신축 연식이 짧아, 시장 가치가 높게 형성될 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 시장 및 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 화원중학교가 위치하고 있으며, 절대/상대 보호구역에 해당합니다.

5.3. 주거환경

단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼재된 주거 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수조건 변경 및 임차인 관련 특이사항

* 본 건 매각 조건에는 "임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각" 한다는 내용이 명시되어 있습니다. 이는 HUG가 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 차액에 대해 매수인에게 청구할 수 있는 권리를 포기한다는 의미로 해석되나, 상세 조건은 법률 전문가와 상담이 필요합니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역(공항시설법), 상대/절대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자는 관련 허가를 받아야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 심각한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 화곡동 지역은 주거 밀집 지역으로 주변 환경 변화 가능성을 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2014년식 도시형생활주택으로, 대항력 없는 임차인(HUG)이 존재하며 HUG가 채권자로서 강제경매를 신청한 건입니다. 권리관계가 비교적 명확하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없어 낙찰자는 복잡한 권리 승계 부담이 적을 것으로 보입니다.

하지만 HUG 인수조건 변경 및 임차인의 보증금 반환 청구권 포기 관련 조건은 면밀한 검토가 필요하며, 공법상 제한 사항이 다수 존재하므로 향후 재건축 또는 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 연식(2014년) 대비 합리적인 감정가 및 시세 형성 가능성.

* 소형 면적으로 실거주 또는 투자 목적 모두 적합.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 리스크 최소화 (단, HUG 조건 확인 필수).

* 강서구 지역의 지속적인 개발 가능성 및 지하철 접근성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 247,000,000원이며, HUG의 보증금은 260,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 신축 물건 거래 사례 및 본 건의 연식, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 현 시세 기준 예상 입찰가는 260,000,000원으로 산정됩니다.

이는 보증금 전액 회수 가능성을 고려한 보수적인 추정치이며, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 판단에 따라 변동될 수 있습니다. 입찰 참여 전 반드시 현장 확인 및 권리관계 재검토를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.