나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13823 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제6층 제601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.12.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하는 부동산 (구분건물, 혜성오피스텔 제6층 제601호)으로서,주위는 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 (까치산역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상12층건내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2021.02.18) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 기계식주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면) <공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가 구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13823 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제6층 제601호

용도: 오피스텔

건물명: 혜성오피스텔

층수: 지하 1층, 지상 12층 중 제6층 제601호

사용승인일: 2021년 02월 18일

1.3. 면적 정보

토지면적: 7.61㎡ (약 2.30평)

토지지분: 7.61㎡ (약 2.30평)

건물면적 (전용면적): 28.84㎡ (약 8.72평)

건물지분: 28.84㎡ (약 8.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 평가

감정가: 269,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스정류장이 있으며, 지하철 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 인천세무서장 압류 (2022.08.05 접수)

총 채무액 (등기부 기준): 3,896,500,000원

3.2. 주요 권리 분석

* 소유권: 혜성산업개발건설주식회사에서 박성현으로 이전되었습니다.

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사 (이헌수)

* 보증금: 299,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022.06.22

* 확정일자: 2022.06.07

* 배당신고일자: 2024.07.01

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 주택임차권은 말소되었습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 없음)

* 인수되는 보증금: 0원 (주택도시보증공사 인수조건 변경 및 임차인의 대항력 포기 조건에 따라 인수되는 보증금은 없습니다.)

3.4. 특별 매각 조건

* 채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다.

* 주택임차권 승계인 역시 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 이는 임차인 이헌수 씨의 보증금 299,000,000원에 대해 매수인이 인수할 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 화곡동 지역은 다세대 주택과 오피스텔, 상업 시설이 혼재된 도심 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능이 발달해 있습니다.

4.2. 업종 분포

주변 상권은 주로 소매점, 식당, 학원, 병원 등 근린생활시설 중심으로 형성되어 있습니다.

오피스텔 밀집 지역의 특성상 주거 및 업무 지원 관련 업종이 발달할 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 위치하고 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 분포하고 있으나, 본 건은 오피스텔이므로 직접적인 교육 환경과는 거리가 있습니다.

5.3. 공공시설

"화곡1동주민센터"가 인근에 있어 공공서비스 이용이 용이합니다.

5.4. 건물 내 시설

건물 내에는 난방, 급배수, 위생, 승강기, 기계식 주차장 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 비록 임차인의 대항력이 없다고 명시되어 있고, HUG 인수조건 변경으로 인해 인수 보증금이 0원으로 책정되었으나, 임대차 계약의 세부 내용이나 HUG의 채권 회수 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 등기부상 임차권이 말소된 상태이나, 관련 서류를 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 건물 노후화 및 관리 상태

* 2021년 사용승인이므로 비교적 신축 건물에 속하나, 향후 관리 상태에 따라 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역 개발 및 규제

* 토지이용계획상 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 거래에 제한이 있을 수 있습니다.

* 특히 공항 관련 구역으로 지정되어 있어 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

* 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건 서울특별시 강서구 화곡동 916-7 혜성오피스텔 제6층 제601호는 신축된 지 얼마 되지 않은 오피스텔로, 까치산역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

감정가는 2억 6,900만원이며, 권리분석상 매수인이 인수할 임대차보증금 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. HUG 인수조건 변경과 임차인의 대항력 포기 조건은 매수인의 권리 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

다만, 복잡한 채권 관계와 HUG의 역할, 그리고 지역 개발 관련 규제 사항들을 면밀히 검토하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 사용승인으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 편리한 교통: 지하철역 및 버스 정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 권리 부담 없음: 인수 보증금이 0원으로, 임대차 관련 리스크가 최소화되어 있습니다.

* 다양한 생활 인프라: 주변 근린생활시설 이용이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건은 전용면적 28.84㎡ (약 8.72평)의 오피스텔입니다.

현재 강서구 화곡동 지역 유사 면적 오피스텔의 일반적인 시세는 약 2억 2천만원에서 2억 7천만원 사이로 형성되어 있습니다. 이는 건물의 층수, 향, 관리 상태, 건축 연도 등에 따라 변동될 수 있습니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

감정가: 269,000,000원

현 시세 범위 (추정): 220,000,000원 ~ 270,000,000원

본건은 권리상 인수 부담이 없으며, 감정가가 시세 범위 내에 있음을 고려할 때, 경쟁 구도 및 경매 시장 상황에 따라 다르겠지만, 감정가의 80% ~ 90% 수준 또는 시세 하단부에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

적정 예상 입찰가: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

9.3. 제언

본 물건은 권리상 특별한 위험이 없어 비교적 안전하게 투자할 수 있는 물건으로 판단됩니다. 다만, 주변 시세 변동 추이 및 경쟁 물건과의 비교를 통해 최종 입찰가를 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.