나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13803 [1] 서울특별시 양천구 신정동 923-10 블루스카이빌 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 을지 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신정동 양동초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 저층 공 동주택, 단독주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 지하철5호선 신정역 및 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 석재타일붙임 등, 창호 : P.V.C샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 장방형 완경사지로 주거용 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

신정동 923-10 : 도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법 률}, 건축허가.착공제한지역(2025-06-12){건축법}, 원추표면구역{공항시설법}, 상대보호구역 (2025-01-10){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가구역(2025-0 6-12)(지정기간:2025.6.17~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구,아파트, 연립, 다세대 / 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계 약에관한허가구역(아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.) 신정동 923-11 : 도시지역, 2종일반주거지역(7층이하), 도로(접함), 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률}, 건축허가.착공제한지역(2025-06-12){건축법}, 원추표면구역{공항시설법}, 상대보호구역(2025-01-10){교육환경 보호에 관한 법률}, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m ){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제권역{수도권정비계획법}, 토지거래계약에관한허가 구역(2025-06-12)(지정기간:2025.6.17~2026.8.30.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외 국인 등 / 용도: 단독, 다가구,아파트, 연립, 다세대 / 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트/지정기간:2025.10.20.~2026.12.31.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 이해관계인의 부재 및 폐문으로 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 외부에서 관찰한 바 등에 의하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시 기 바랍니다.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13803 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신정동 923-10 블루스카이빌 제3층 제303호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건축년도: 2016년 (사용승인일: 2016.08.22)

총 층수: 6층 / 지하 0층

해당층: 3층

건물면적: 29.90㎡ (약 9.05평)

토지면적: 20.09㎡ (약 6.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

감정가: 390,000,000원

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 양천구 신정동에 위치하며, 양동초등학교 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위에는 저층 공동주택, 단독주택, 학교 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하여 있습니다. 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 시 지하철 5호선 신정역과 다수의 노선버스를 이용할 수 있어 교통 여건이 양호합니다. 건물은 서측 및 남측으로 도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채권자 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다. 등기부상 말소기준권리는 2021년 4월 23일 접수된 주식회사페이금융대부의 근저당권(을3)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (정여경)

보증금: 220,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-20

확정일자: 2020-01-29

배당신고일자: 2022-03-28

대항력: 없음

특이사항: HUG 인수조건 변경, 공동담보, 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

권리분석 결과, 임차인 정여경 씨는 등기부상 대항력이 없으며, 'HUG 인수조건 변경' 및 '매수인에 대한 대항력 포기 조건'에 따라 매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

* 등기부요약

- 말소기준권리: 을3 근저당 (2021.04.23)

- 소멸예정 권리: 을3 근저당, 을4 주택임차권, 갑5 가압류, 갑6~8, 10 압류, 갑9 강제경매. (모든 권리 말소 예정)

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (정보 없음)

- 인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권 및 생활정보

주변에 양동초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있으며, 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 거래된 주변 빌라 시세는 다음과 같습니다.

- 송원빌라 (2002년식, 23.14㎡): 2026년 5월 130,000,000원 (직거래)

- 현대빌라B동 (1991년식, 36.89㎡): 2026년 5월 225,000,000원 (중개거래)

- 준쉐르던스 (2002년식, 54.27㎡): 2026년 5월 400,000,000원 (중개거래)

본 물건은 2016년 준공으로 주변 빌라 대비 비교적 신축에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

- HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건: 임차인이 대항력이 없고, HUG가 매수인에게 잔액을 청구하지 않으며 임차권 등기 말소를 확약하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 하지만, 이러한 조건의 법적 효력 및 세부 사항에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

- 토지이용계획: 본건 토지는 2종일반주거지역(7층 이하)으로, 가축사육제한구역, 건축허가.착공제한지역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

- 내부 상태: '임대관계 미상' 및 '내부구조는 ... 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인'이라는 문구로 보아, 현장 답사를 통해 정확한 내부 상태 및 현황을 재확인하는 것이 필수적입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 서울 양천구 신정동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 다세대주택입니다. 지하철 5호선 신정역 인근에 있어 교통이 편리하며, 양동초등학교 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 권리상으로는 임차인이 대항력이 없으며 'HUG 인수조건 변경'으로 인해 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 분석되어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 'HUG 인수조건 변경'의 세부 조건에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 주변 시세 대비 감정가(390,000,000원)가 다소 높은 편으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

- 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당합니다.

- 우수한 입지: 지하철역과 초등학교 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

- 권리상 안전성: 대항력 있는 임차인이 없고, HUG 인수조건으로 인해 매수인의 추가 부담이 없는 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 390,000,000원입니다. 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적 및 건물 연식의 빌라 시세는 130,000,000원에서 400,000,000원까지 분포하고 있습니다. 본건은 2016년 준공으로 비교적 신축이며, 권리상 인수 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준을 기준으로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 주변 시세와 감정가 간의 차이, 그리고 'HUG 인수조건 변경'의 구체적인 내용을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

보수적인 관점에서 감정가를 기준으로 하되, 리스크 요인을 고려하여 350,000,000원 ~ 390,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.