나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13783 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 105-190 우경맨션 제3층 제303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 매산 · 평가일 2025.12.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 강서구 화곡동 소재 지하철 화곡역 동남측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 연립주택 위주의 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등으로 대중교통편의성 보통정도임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 및 평슬래브지붕 5층 건물 내 본건은 제3층 제303호로서, 외벽: 드라이비트 등 외벽재 붙임 및 일부 석재 붙임, 내벽: 벽지,타일 등, 창호; 샷시 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완만한 경사지대에 위치한 세장형 토지로서 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서남서측으로 포장된 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~ 2026.8.25.), 토지거래계약에 관한 허가구역 (용도:아파트 기간:2025.10.20.~ 2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 기타 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13783 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 105-190 우경맨션 제3층 제303호

용도: 다세대주택

감정가: 183,000,000원

토지면적: 20.34㎡ (약 6.15평)

건물면적: 37.80㎡ (약 11.43평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2002년

건물명: 우경맨션

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 5호선 화곡역 동남측 인근에 위치하고 있음.

주변 환경: 다세대주택 및 연립주택이 밀집된 주거지대로 형성되어 있으며, 안정적인 주거 환경을 제공함.

교통: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 본건 서남서측으로 포장된 도로에 접해 있어 접근성이 좋음.

토지: 완만한 경사지에 위치한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 02월 03일자 시흥세무서장의 압류가 말소기준권리가 됨.

낙찰로 인해 소멸되는 권리: 상기 말소기준권리 이후 등기된 모든 권리(주택임차권, 가압류, 강제경매 등)는 낙찰로 인해 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 별도로 명시된 소멸되지 않는 권리는 없음.

인수되는 보증금: 0원. 임차인 오 의 보증금 166,000,000원은 경매 절차를 통해 배당받거나, 매각 조건에 따라 대항력 포기 조건으로 매각되므로 낙찰자가 인수하지 않음.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (오 )

* 보증금: 166,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-19

* 확정일자: 2021-02-26

* 대항력: 없음 (매각 조건에 따라 대항력 포기)

1.3. 상권분석

본 물건은 화곡역을 중심으로 형성된 주거 밀집 지역에 위치하고 있어, 배후 수요가 풍부함.

다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 주변에 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

다세대주택이 주를 이루는 지역으로, 비교적 안정적인 임대수익 또는 주거 가치 상승을 기대할 수 있음.

지하철 5호선 이용이 편리하여 서울 도심 및 주요 업무 지구로의 출퇴근이 용이함.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 5호선 화곡역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리함.

교육: 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경이 양호함 (토지이용계획상 상대보호구역 지정).

편의시설: 대형마트, 병원, 은행, 전통시장 등 생활에 필요한 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있음.

주거 환경: 주변이 주택가로 형성되어 있어 비교적 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공함.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 매각: 본건은 주택도시보증공사(HUG) 인수조건 변경 및 임차인 오 의 대항력 포기 조건으로 매각됨. 인수되는 보증금은 0원이지만, 배당 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 발생할 수 있는 복잡한 상황을 명확히 파악하고 입찰에 참여해야 함. (단, 권리분석상 인수되는 보증금은 0원으로 명시되어 있어 명확한 권리 인수는 없을 것으로 판단됨.)

토지이용계획상 제한사항: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등 일부 건축 및 이용에 관한 제한사항이 존재하므로, 향후 재건축 또는 증축 시 관련 규제를 사전에 확인해야 함.

건축물 노후화: 2002년 건축된 건물로, 향후 유지보수 또는 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지조건을 갖추고 있습니다. 권리분석 결과 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있는 장점이 있습니다. 임차인의 보증금 166,000,000원에 대한 낙찰자 인수 금액은 없으나, 명확한 배당 여부 및 관련 조건 확인은 필수적입니다. 주변 시세와 감정가를 종합적으로 비교 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거지 내 지하철 역세권이라는 우수한 입지 조건.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 없음.

향후 주택 시장 회복 시 시세 차익 및 임대수익 기대 가능.

신축 빌라 대비 합리적인 가격으로 접근 가능한 투자 기회.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 183,000,000원

최근 거래가 분석:

* 2026년 7월 1일 거래: 19.98㎡ (약 6.04평), 2019년식, 4층, 216,000,000원 (신축, 면적 작음)

* 2026년 7월 2일 거래: 37.44㎡ (약 11.32평), 1986년식, 2층, 150,000,000원 (구축, 면적 유사)

* 2026년 7월 1일 거래: 37.56㎡ (약 11.36평), 2002년식, 3층, 160,000,000원 (면적, 연식, 층수 유사)

본건은 건물 면적 37.80㎡ (약 11.43평), 2002년식, 3층으로, 가장 유사한 최근 거래 사례(160,000,000원)와 감정가(183,000,000원)를 비교할 때, 현 시세는 감정가 수준 또는 소폭 하향 조정된 수준으로 예상됩니다. 가장 유사한 거래 사례와 본건의 감정가 사이에서 적정 가치를 판단해야 합니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

본 예상 입찰가는 최근 거래 사례와 감정가를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 현장 조사를 통한 정확한 가치 평가, 법원 매각 기일의 경쟁 상황, 물건의 특이사항 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.