나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경813 [1] 서울특별시 영등포구 문래동3가 55-20 에이스하이테크시티 제13층 제1-1305호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 영등포구 문래동3가 소재 "영등포초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 동유형의 아파트형공장, 근린생활시설, 아파트단지, 오피스텔 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철1호선 "영등포역"이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평슬래브지붕 제20층 아파트형공장 건물 내 제13층 제1-1305호로서, (사용승인일 : 2007.04.13) 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 아파트형 공장으로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 기본적인 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트형 공장 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측, 동측으로 각각 노폭 약 20m 내외의 중로와, 남동측으로 노폭 약 40m 내외의 광대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 준공업지역, 지구단위계획구역(특별계획구역), 도로(접합), 가축사 육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)(건축과문의)<건축법>, 가로구역별 최고 높이 제한지역(건축과문의)<건축법>, 교육환경보호구역(세부사항 : 남부교육청에 반드시 확 인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역( 세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대 상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8 .25.) ),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(지정기간:2025.10.20~2026.12.31.허가대상 용도:아파트(건축법 시행령 별표1))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경813 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 문래동3가 55-20 에이스하이테크시티 제13층 제1-1305호

용도: 공장 (아파트형 공장)

감정가: 2,660,000,000원

건물면적: 325.41㎡ (약 98.44평)

토지면적: 87.06㎡ (약 26.33평) (토지 지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

준공일: 2007년 4월 13일

2. 입지조건

3.

4.

* 위치: 서울특별시 영등포구 문래동3가, "영등포초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 동유형의 아파트형 공장, 근린생활시설, 아파트 단지, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통:

* 차량 진출입이 용이하며, 단지 인근으로 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변에 노선버스정류장이 위치하고 있으며, 지하철 1호선 "영등포역" 이용이 가능하여 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 도로 접근성: 본건 북측 및 동측으로 노폭 약 20m의 중로, 남동측으로는 노폭 약 40m의 광대로와 접하고 있어 차량 접근이 매우 편리합니다.

3. 권리분석

4.

5.

* 말소기준권리: 2011년 11월 7일 접수된 국민은행 근저당권 (1,300,000,000원)입니다.

* 경매 신청 채권자: 국민은행 (사건번호 2025타경813 (1) 기재, 등기부상 관련 권리 존재)

* 인수되는 권리:

* 등기부 채권 총액은 11,593,164,901원이지만, 말소기준권리 이후 등기된 대부분의 권리는 경매로 인해 말소될 예정입니다.

* 물건명세서상 "토지 별도등기 있음" 표기와 함께, 대지권의 목적인 토지 을구 1번 지상권설정 등기(2010.08.09. 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 중요한 인수 권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주식회사 그랜드스틸 (사업개시일: 2011년 12월 8일)

* 보증금: 12,000,000원

* 차임: 1,320,000원

* 대항력: 없음. 따라서 본 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수할 필요가 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

5.

6.

* 본 물건이 소재한 문래동은 아파트형 공장, 제조업체, IT 기업 등이 밀집한 지역으로, 관련 업종의 사업체들이 다수 입주해 있어 산업 집적 효과가 뛰어납니다.

* 영등포역 상권을 인근에 두고 있어 유동인구가 많고, 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 아파트형 공장 단지 내 위치하여 동종업계의 배후 수요가 존재하며, 지역 경제 활성화에 기여하는 상권입니다.

5. 생활정보

6.

7.

* 주요 편의시설: 영등포역 주변의 롯데백화점, 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰, 병원, 은행 등 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교육시설: 영등포초등학교가 북동측 인근에 위치해 있습니다. (다만, 교육환경보호구역 지정 여부 및 상세 범위는 별도 확인 필요)

* 교통망: 지하철 1호선 영등포역 및 다수의 버스 노선 이용이 편리하며, 올림픽대로, 서부간선도로 등 주요 도로 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

7.

8.

* 토지 별도등기 및 지상권 인수:

* '토지 별도등기 있음' 표기는 건물과 토지 소유 관계 또는 토지에 대한 별도 권리 설정이 있음을 의미합니다.

* 특히, 물건명세서에 명시된 지상권 설정 등기(2010.08.09. 접수)는 말소되지 않고 낙찰자가 인수해야 하므로, 해당 지상권의 내용, 범위, 기간, 가치 등을 면밀히 파악하고 인수 비용을 산정해야 합니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

* 유동화물건 및 중복사건:

* 유동화물건 및 중복사건이라는 정보는 복잡한 권리 관계나 다수의 채권이 얽혀 있을 가능성을 시사합니다. 권리 분석 시 모든 이해관계를 철저히 확인해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한사항:

* 도시지역, 일반상업지역, 준공업지역 등이 복합적으로 얽혀 있으며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 건축법(가로구역별 최고 높이 제한), 교육환경 보호에 관한 법률, 군사기지 및 군사시설 보호법, 수도권정비계획법(과밀억제권역), 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 법적 제한사항이 존재합니다. 향후 건축 및 개발 시 관련 규제를 상세히 검토해야 합니다.

* 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20~2026.12.31.) 및 허가 대상 용도(외국인 등, 아파트 등)를 확인하여 향후 자금 조달 및 매각 계획에 차질이 없도록 해야 합니다.

* 산업단지 환경:

* 문래동 공장 밀집 지역의 특성상, 공장 운영에 따른 소음, 분진, 대형 차량 통행 등으로 인한 환경적 영향이 있을 수 있습니다. (직접적인 혐오시설 검색 결과는 없으나, 지역 특성상 고려 필요)

* 임대 관계 미상:

* 현재 임차 관계가 미상으로 되어 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 추가 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력 없음)

7. 종합 의견

8.

9.

본 물건은 서울 영등포구 문래동의 아파트형 공장으로, 영등포역 인근의 양호한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다수의 채권 설정이 있었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 경매로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 중요한 리스크는 '토지 별도등기'로 인한 지상권 설정 등기를 낙찰자가 인수해야 한다는 점이며, 이에 대한 심도 깊은 검토가 필수적입니다. 또한, 복합적인 토지이용계획 및 다수의 법적 제한사항, 유동화/중복사건이라는 특수성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

9.

10.

* 서울 주요 업무지구 및 도심 접근성이 우수한 입지.

* 아파트형 공장으로서의 실질적인 사업 운영 또는 투자 가치.

* 복잡한 권리관계로 인한 잠재적 시세 차익 가능성 (단, 인수 권리 및 제반 리스크 분석 선행 필수).

9. 예상 입찰가

10.

11.

* 본 건은 '인수 보증금'이 0원이므로, 인수해야 할 보증금은 없습니다.

* 감정가 2,660,000,000원을 기준으로, 위에서 언급된 지상권 인수 비용, 명도 비용, 제반 법규 제한으로 인한 활용도 제약, 산업단지 특성상 발생 가능한 환경적 문제, 유동화/중복 사건의 복잡성 등을 종합적으로 고려하여 매우 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물 및 지상권 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 인수되는 지상권의 상세 내용과 가치를 파악해야 합니다. 또한, 유사 물건의 최근 거래 사례 및 경매 낙찰가율을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.