나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13927 [1] 서울특별시 구로구 궁동 237-10 현대힐타운 제102동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.12.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 궁동 소재"우신중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 주거용으로의 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(온수역-지하철7호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일: 2018.03.09.) 외벽 : 치장벽돌 마감 등 창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 토지 남서측으로 노폭 약 13M 내외 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 다음과 같은 기본 정보를 가지고 있습니다.

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13927 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 궁동 237-10 현대힐타운 제102동 제2층 제201호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 294,000,000원

* 토지 면적: 27.74㎡ (약 8.39평)

* 건물 면적: 42.88㎡ (약 12.97평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 구로구 궁동에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역입니다.

* 주변 환경

본건은 "우신중학교" 서측 인근에 위치하며, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다. 토지는 대체로 등고평탄한 세장형 토지로, 도시형생활주택(단지형다세대주택)의 건부지로 이용 중입니다.

* 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 온수역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 인접 도로 상태

본건 토지는 남서측으로 노폭 약 13M 내외 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역(육군수도방위사령부 관할), 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등 특정 대상자는 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 일반 아파트 대상으로는 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 토지거래계약 허가구역입니다.

* 주변 혐오시설 확인

현장 조사 및 관련 정보에 따르면, 본 물건 인근에서 특별히 우려할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등은 잠재적 영향 요인이 될 수 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2023년 2월 1일 경기광주세무서장의 압류(말소 예정)입니다.

* 말소기준권리: 압류(경기광주세무서장, 2023.02.01)

* 소멸되는 권리:

- 주택임차권(최승용, 283,000,000원): 대항력 없음. HUG 인수조건 변경 및 매각 조건에 따라 말소됩니다.

- 압류(경기광주세무서장, 2023.02.01)

- 강제경매(주택도시보증공사, 283,000,000원, 2025.12.16)

- 압류(구로구, 2026.05.07)

- 압류(강서구, 2026.07.27)

* 인수되는 권리:

- 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시되어 있지 않습니다 (지상권 개요: 없음).

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사(최승용)

- 보증금: 283,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2019-02-14

- 확정일자: 2019-01-22

- 배당신고일자: 2024-12-03

- 대항력: 없음

- 비고: HUG 인수조건 변경, 임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건으로 매각됨.

* 등기부 요약

- 소유권보존: 최병서 외 1명 (2018.03.21)

- 공유자전원지분전부이전: 이소영 (2019.02.19, 매매)

- 주택임차권: 최승용 (2019.01.22 확정, 283,000,000원, 말소 예정)

- 압류: 경기광주세무서장 (2023.02.01, 말소 예정)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.16, 283,000,000원, 말소 예정)

- 압류: 구로구 (2026.05.07, 말소 예정)

- 압류: 강서구 (2026.07.27, 말소 예정)

- 등기부채권총액: 283,000,000원

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변에 다세대주택, 단독주택, 아파트 단지가 분포하고 있어 기본적인 주거 배후 수요는 확보되어 있습니다. 근린생활시설이 산재해 있어 소규모 상업 활동이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 유흥 밀집 지역과는 거리가 있어, 상업적 가치보다는 주거 기능에 초점이 맞춰져 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설

인근에 학교(우신중학교)가 위치하며, 기본적인 근린생활시설이 가까이 있어 일상생활에 필요한 편의는 어느 정도 충족됩니다.

* 교육시설

우신중학교가 인접해 있어 학군 관련 이점이 있을 수 있습니다.

* 건물 구조 및 연혁

본 건물은 철근콘크리트 구조의 지상 6층 건물로, 2018년 3월 9일에 사용 승인되었습니다. 해당 호실은 2층에 위치하고 있습니다.

* 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기, 주차장 설비를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 관련 특수 조건: 주택도시보증공사(HUG)가 채권자이자 임차인으로서, 매수인에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매수인에게는 부담이 없으나, HUG의 채권 회수 과정과 관련된 특수한 상황이므로 매각 조건에 대한 명확한 이해가 필요합니다.

* 임차인 보증금 관련: HUG의 대항력 포기 조건에도 불구하고, 2억 8천 3백만원이라는 큰 규모의 보증금이 관련되어 있어, 매각 이후 HUG와의 관계나 잔여 채권 발생 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 물건은 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가구역 지정 기간을 확인해야 합니다.

* 건물 연식: 2018년 사용 승인으로 비교적 신축에 속하지만, 주변 시세 비교 시 일부 오래된 건물이 거래된 사례가 있어, 건물의 유지보수 상태에 따른 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 구로구 궁동에 위치한 도시형생활주택으로, 역세권(온수역)과 인접하며 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 2018년 준공된 신축 건물이라는 장점이 있으나, HUG와의 특수 매각 조건, 복잡한 권리 관계, 토지 이용 제한 사항 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 특히 HUG의 대항력 포기 조건은 매수인에게 큰 이점으로 작용할 수 있으나, 관련 절차 및 조건에 대한 철저한 이해가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공된 건물: 2018년 사용 승인으로 비교적 최신 축에 속합니다.

* 역세권 접근성: 지하철 7호선 온수역을 이용할 수 있어 교통이 편리합니다.

* 명확한 권리 인수: HUG와의 특수 조건으로 인해, 매수인이 인수해야 할 임차보증금 등 부담이 없습니다.

* 주거 밀집 지역: 주변에 다세대, 단독, 아파트 등 주거 시설이 많아 안정적인 주거 수요가 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 물건들의 가격 정보를 분석한 결과, 본건의 면적(약 12.97평)과 신축 연식(2018년)을 고려할 때, 시장 가치는 약 1억 3천만원에서 2억 3천만원 범위로 추정됩니다. 제공된 JSON 데이터에서 가장 유사한 면적(14평)의 거래 사례가 2억 3천만원에 이루어졌습니다. 본건의 감정가는 2억 9천 4백만원으로, 최근 실거래가보다 높게 형성되어 있습니다.

HUG의 대항력 포기 조건으로 인해 매수인의 부담이 없다는 점을 고려하되, 감정가와 실거래가 간의 괴리를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에, 예상 입찰가는 2억 5천만원 수준으로 제안합니다. 이는 최근 시장 거래가 상단과 신축 연식을 반영한 보수적인 산정이며, 입찰 참여자의 전략에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.