나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13875 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제2층 제205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인I밥한테크 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별 강서구 화곡동 소재 '까치산역(2호선, 5호선)' 남서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위 환경은 대체로 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2,5호선 '까치산역'이 소재 하는 등 제반 교통상황은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트구조지붕 지하 2층/ 지상 13층 건물 내 제2층 제205호외 2개호로서, (사용승인일 : 2021-11-15) 외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

3개호 공히, 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생·급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식주차시설 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 등고 평탄한 3필지 일단의 세장형 토지로서, 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 약 6m내외 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

[일련번호 1, 2, 3] 3필지 공히, 도시지역 , 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로 3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26. ~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13875 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 900-47 센트럴파크아파트 제2층 제205호

용도: 아파트 (현재 오피스텔로 이용중)

감정가: 312,000,000원

토지면적: 7.33㎡ (약 2.22평)

토지 지분: 7.333㎡ (약 2.22평)

건물면적 (전용면적): 25.43㎡ (약 7.69평)

건물 지분: 25.43㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOO

1.1. 1.건축물 정보

건물명: 센트럴파크아파트

총 층수: 지하 2층, 지상 13층

사용승인일: 2021년 11월 15일

구조: 철근콘크리트구조

난방방식: 도시가스 개별난방

주용도: 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔)

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동에 소재하며, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 대체로 양호한 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 2.교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 2, 5호선 까치산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부현황

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 신탁 원부(갑3)가 존재하며, 수협은행 앞으로 소유권 이전 신탁 등기가 되어 있습니다.

주요 권리 사항은 다음과 같으며, 해당 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 근저당권 (주식회사성지자산파트너스대부, 2025.11.14 접수, 말소)

* 임의경매 개시결정 (경인북부수산업협동조합, 2025.12.16 접수, 말소)

* 압류 (강서구, 2026.04.02 접수, 말소)

* 근저당권부 채권근질권 설정 (제이비우리캐피탈주식회사, 2026.06.30 접수, 말소)

1.3. 2.매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이며, 본건에는 현재 등기된 지상권은 없습니다.

1.3. 3.임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

해당 물건은 임대 관계가 확인되지 않으며, 인수 보증금이 없는 것으로 나타납니다. 그러나 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로, 현장 조사 시 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다. 만약 대항력이 있는 임차인이 존재하고 보증금 또는 차임이 미상일 경우, 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있으니 각별한 주의가 필요합니다.

1.4. 상권분석

까치산역을 중심으로 형성된 지역 상권은 지하철 2, 5호선의 더블 역세권으로 유동인구가 풍부합니다. 주거 밀집 지역과 상업 시설이 복합적으로 분포하여 기본적인 상업 활동이 활발한 편입니다. 오피스텔 및 아파트 단지의 배후 수요와 함께, 역을 이용하는 외부 수요도 흡수하는 지역 상권의 특성을 보입니다. 식당, 카페, 편의점 등 근린생활시설이 다양하게 입점해 있어 지역 주민들의 편의를 지원합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역이 도보 거리에 있어 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 매우 편리합니다. 다수의 버스 노선도 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

* 교육: 주변으로 다수의 초, 중, 고등학교가 분포하고 있어 자녀 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 단지 인근에 상점, 마트, 병원 등 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 신축급 오피스텔로 깔끔한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 공항 관련 규제: 본건은 중요시설물보호지구(공항) 및 수평표면구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 등에 제한이 있을 수 있습니다. 공항 인근으로 소음 발생 가능성도 고려해야 합니다.

* 군사시설 보호구역: 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축물의 고도 제한 등 군사 작전상 필요한 제한을 받을 수 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 12월 31일까지 아파트 관련 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 외국인 등 특정 대상자 또는 아파트 용도로 거래할 경우 허가를 받아야 할 수 있습니다.

* 임대차 관련 불확실성: 임대 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 및 월세 관련 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 건물 용도 혼재: 건물 자체는 공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 허가되었으나, 본건이 오피스텔로 이용 중이라는 점은 추후 아파트 관련 정책이나 세제 적용에 있어 고려사항이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 탐문 및 관련 정보 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건 센트럴파크아파트 제2층 제205호는 2021년 신축된 건물로, 지하철 2, 5호선 까치산역 역세권에 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 주변으로 주거 및 상업 시설이 혼재하여 생활 편의성이 우수합니다.

하지만 공항 및 군사시설 관련 규제, 토지거래 허가구역 지정 등은 향후 건물 이용 및 거래에 제약을 줄 수 있는 요인입니다. 또한, 임차인 현황이 불분명하여 인수 부담 가능성을 철저히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 신축 오피스텔: 더블 역세권의 신축 건물로, 안정적인 임대 수요와 함께 높은 주거 편의성을 제공합니다.

* 편리한 교통망: 지하철 2, 5호선 이용으로 서울 전역 접근성이 탁월합니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 오피스텔로서 직장인 수요를 중심으로 꾸준한 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 강서구 개발 잠재력: 서울 서남권 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현 시세, 유사 물건 낙찰가, 본건의 권리 관계, 명도 예상 비용, 투자 목적 및 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본건의 감정가는 312,000,000원입니다.

인수 보증금이 없는 점을 감안하더라도, 상기 기재된 잠재적 리스크(규제, 임차인 불확실성 등)를 충분히 분석한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 정확한 시세 조사는 별도의 전문가 상담을 통해 진행하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.