나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13940 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-7 웰타운에이 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주 위는 주상복합건물, 상업용 및 업무용빌딩, 오피스텔, 소형아파트, 도시형생활주택, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 후면 상업지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선 버스 정류장 및 인근에 근거리에 지하철 2호 선, 5호선 '까치산역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준- 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하 2층, 지상 13층건 내 제4층 제404호로서 (사용승인일: 2021.03.24), 외벽: 인조석 마감 등. 창호: PVC 창호 등.

이용상태

오피스텔(공부상 용도)(방2, 거실겸 주방, 화장실, 보일러실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 기계식 주차설비, 소화전설비, 화재경보설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단 세장형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히; 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미 만)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토 지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항 없음.

물건 비고

-임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 938-7번지에 소재한 오피스텔로, 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경13940 (1) 부동산강제경매 사건입니다. 채권자는 주택도시보증공사(HUG)이며, 건물과 토지 일괄 매각 대상입니다.

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

감정가는 263,000,000원입니다.

토지 면적은 7.74㎡ (약 2.34평)이며, 건물 면적은 27.41㎡ (약 8.29평)입니다.

해당 오피스텔은 2021년 3월 24일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 13층 건물 중 4층 제404호입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주상복합건물, 상업용 및 업무용 빌딩, 오피스텔, 소형 아파트, 도시형생활주택, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 또한, 지하철 2호선 및 5호선 "까치산역"이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 2월 23일자 잠실세무서장의 압류입니다.

등기부채권 총액은 2,249,000,000원입니다.

3.2. 임차인 분석

주택도시보증공사(HUG)로부터 임차권을 승계받은 김지숙 씨가 전입일자 2021년 5월 21일, 확정일자 2021년 4월 23일 기준으로 보증금 259,000,000원, 차임 0원으로 거주 중입니다. 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일은 2023년 5월 30일입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 매각으로 인해 말소되는 권리가 대부분이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 등기부상 지상권 외에는 없는 것으로 파악됩니다.

또한, 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되므로, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

화곡동 일대는 서울 강서구의 주요 상업 및 업무 지역으로, 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있습니다. 본 물건이 위치한 웰타운A 주변으로는 주상복합, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다. 특히, 지하철 2호선과 5호선이 만나는 까치산역이 근거리에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본 물건은 "서울월정초등학교"가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 주변에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 상가, 병원, 편의시설 등이 근거리에 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재까지 파악된 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 강서구 일부 지역에 기피 시설이 집중되어 있다는 사회적 이슈가 있었던 점을 고려하여 추후 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류, 가축사육제한구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 규제를 면밀히 검토해야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 명시되어 있어 실제 임대 현황 및 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2021년 3월에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당하며, 최신 건축 기준을 따르고 있습니다. 서울월정초등학교 인근에 위치하며, 까치산역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있어 주거 및 투자 가치가 있습니다. 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없어 안전하게 취득할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 토지이용계획상 여러 규제가 존재하며, 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 서울월정초등학교 인근 및 까치산역(2, 5호선) 역세권 입지

* 권리관계가 깨끗하며 인수되는 임차 보증금 없음

* 화곡동 일대의 꾸준한 주거 수요

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 263,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 현재 시세를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. KB부동산 시세 및 최근 실거래가 정보를 종합해보면, 비슷한 면적(전용 27.41㎡)의 웰타운A 오피스텔 시세는 2억 1천만원대부터 2억 6천만원대까지 다양하게 형성되어 있습니다.

특히, 2021년 7월 2억 6,800만원에 거래된 사례가 있는 점을 감안하면, 본 물건의 감정가는 현재 시세와 유사하거나 다소 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

다만, 강서구 화곡동 일대의 오피스텔 시장 상황과 본 물건의 개별적인 장단점을 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 낙찰 가능성을 높이기 위해서는 감정가 대비 90% ~ 100% 수준인 236,700,000원 ~ 263,000,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다.

* 참고사항 : 본 예상 입찰가는 현재까지 확보된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동 등을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.