나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13959 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 320-14 제4층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목산 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 빌라, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하고, 북서측 근거리에 지하철 1호선 "오류동역"이 소재하며, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕 지상 5층건 내 제4층 제302호로서, 외 벽: 치장벽돌쌓기 마감 등 창 호: 샤시창호 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(내부구획 및 이용상황 등은 후첨 ‘내부구조도’ 참조).

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

북하향 완경사지 내 세장형 토지로서, 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본 건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13959 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 320-14 제4층 제302호

용도: 다세대주택

감정가: 200,000,000원

토지면적: 25.19㎡ (약 7.61평)

토지지분: 25.19㎡ (약 7.61평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 44.96㎡ (약 13.60평)

건물지분: 44.96㎡ (약 13.60평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

서울특별시 구로구 개봉동에 위치하며, 주변은 빌라, 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역임. "서울개웅초등학교" 북동측 인근에 위치하여 주거 환경은 보통 수준임. 차량 진출입이 가능하며, 북서측 근거리에 지하철 1호선 "오류동역"이 있고, 인근에 마을버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통임. 본 건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 채권자: 주OOOOOOO

* 등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 2024년 3월 4일 서울중앙지방법원 가압류 결정(2024카단804788)

* 본 건은 말소기준권리보다 선순위 권리 없음.

* 권리분석 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(양민경)

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-12-20

* 확정일자: 2021-11-19

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 임차인 양민경 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각함.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

최근 매매 정보 분석 결과, 인근 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 서울특별시 구로구 개봉동 330-8번지 한신빌라 (2002년식, 51.48㎡)가 2026년 7월 1일 2억 5천만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,599만원 수준입니다.

* 서울특별시 구로구 개봉동 342-1번지 파크빌라 (1993년식, 41.52㎡)가 2026년 7월 1일 1억 3천 950만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,066만원 수준입니다.

* 서울특별시 구로구 개봉동 108-5번지 미림빌라 (1982년식, 61.19㎡, 연립주택)가 2026년 7월 13일 2억 5천만원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,343만원 수준입니다.

본건은 2002년식 다세대주택으로, 면적(44.96㎡)과 건축연도(2002년)를 고려할 때, 동일한 건축연도의 한신빌라(51.48㎡)가 2억 5천만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 감정가 2억원 및 예상 시세는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 건축구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트평스라브지붕, 지상 5층 건물 내 제4층 제302호.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 난방 설비 갖춤.

* 주변 편의시설: "서울개웅초등학교"가 인근에 위치하며, 소규모 근린생활시설이 소재함.

* 주소: 서울특별시 구로구 개봉로17나길 61-17 (개봉동)

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 조건: 임차인 양민경씨는 대항력이 없으며, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 다만, 해당 조건이 원활하게 이행되지 않을 경우, 매수인에게 보증금 관련 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반적인 국내 경매 입찰에는 큰 영향을 미치지 않을 것으로 보입니다. (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수 조건 변경 사항은 거래 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 개봉동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교와 인접한 주거 지역에 소재합니다. 교통 여건 또한 보통 수준으로 평가됩니다. 권리관계상 대항력 있는 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없으나, HUG 인수 조건 변경 및 임차인과의 보증금 관련 포기 조건이 존재하여 매각 후 명도 과정에서 주의가 필요합니다. 최근 인근 유사 물건 거래 사례를 볼 때, 감정가는 시장 시세를 적절히 반영하고 있는 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 안정적인 수요 기대.

* 지하철역 및 버스정류장이 인근에 있어 교통 편리성 확보.

* 인수되는 보증금이 없어 초기 투자 부담 완화 가능성 (조건부).

* 안정적인 주거 환경을 갖춘 다세대주택.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

최근 유사 거래 사례 (한신빌라 51.48㎡, 2002년식)가 2억 5천만원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(44.96㎡, 2002년식)의 시장 가치는 감정가 이상으로 판단됩니다. 임차인 관련 조건 이행 여부 및 명도 가능성을 고려하여, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 220,000,000원 ~ 240,000,000원

최종 입찰가는 현장 조사, 법원 집행관 면담, 명도 가능성 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.