나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13796 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 동촌동 소재 "지하철9호선 증미역" 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 9호선 "증미역"이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 내 제5층 제502호로서 (사용승인일자: 2020. 11. 5.) 외벽: 석재붙임 등 마감. 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.<후첨, "내부구조도"참조>

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 토지로서, 건부지(다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 8m 내외의 포장도로 및 남서측으로 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접하며, 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 계단식도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 원추표면구역(원추표면)<공항시설법>, 상대보호구역(강서교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13796 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 636-3 라움팰리스 제5층 제502호

건물명: 라움팰리스

용도: 다세대주택

감정가: 297,000,000원

토지면적: 10.65㎡ (약 3.22평)

토지 지분: 10.65㎡ (약 3.22평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 28.92㎡ (약 8.75평)

건물 지분: 28.92㎡ (약 8.75평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

건물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 2층, 지상 7층 중 제5층 제502호

사용승인일자: 2020년 11월 5일

총 건물 면적 (대지권 포함): 1014.55㎡

총 토지 면적 (건물 대지): 306.8㎡

2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 지하철 9호선 증미역 남측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거 및 상업 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황으로는 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 9호선 증미역이 가까워 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북동측으로는 약 8m, 남서측으로는 약 4m의 포장도로와 접해 있으며, 남동측으로는 계단식 도로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본 물건은 다수의 임차인이 존재하며, 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 중요합니다.

말소기준권리는 한국주택금융공사의 강제경매개시결정등기 (2025.12.17.)입니다. 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

그러나, 물건명세서에 따르면 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권 등기가 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김영재

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-22

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 임차인이므로, 실제 권리관계 확인 및 잠재적 위험에 대한 주의가 필요합니다.

* 임차인: 임정아

보증금: 314,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-08-25

확정일자: 2021-07-13

배당신고일자: 2015-12-09 (건물 준공 연도(2020년) 고려 시, 정보 확인 필요)

대항력: 있음

비고: 위 임차인의 보증금 314,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 높습니다.

인수 보증금 합계: 314,000,000원 (임차인 임정아 분)

* 등기부 요약

소유권보존 (이상철, 2020-11-16)

소유권이전 (서정훈, 2021-04-12, 매매)

주택임차권 (임정아, 2023-09-13 등기, 인수)

압류 (서울특별시, 2025-03-14, 말소)

강제경매 (한국주택금융공사, 2025-12-17, 말소, 말소기준권리)

4. 상권분석

본건이 위치한 등촌동 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 공장 등이 혼재하는 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

지하철 9호선 증미역 인근으로 역세권의 이점을 가지며, 주변에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

공장 지대가 일부 혼재되어 있어 주거 지역과 상업 지역이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 9호선 증미역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행하는 버스정류장이 인근에 위치하여 서울 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 식음료, 금융 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 2020년에 준공된 신축급 건물로, 7층 규모이며 엘리베이터가 설치되어 있어 현대적인 주거 편의를 제공합니다.

* 교육: 상대보호구역(강서교육지원청 확인 요망) 등 교육 관련 법규 적용 지역이 있어, 주변 교육 시설 및 환경에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 임차인 임정아 씨의 보증금 314,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있다는 점입니다. 경매 낙찰가 외에 추가로 인수해야 하는 금액이 발생할 수 있습니다.

* 보증금 미상 임차인: 김영재 씨의 경우 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있어, 숨겨진 채무나 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 복잡한 토지이용계획: 본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 용도 제한 및 규제를 받고 있어 향후 건물 이용이나 재건축 등에 제약이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여있는 다른 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 매각 절차나 결과에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2020년 준공된 비교적 신축 건물이며, 지하철 9호선 증미역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다.

그러나 가장 큰 단점은 임차인 임정아 씨의 3억 1천 4백만원에 달하는 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점입니다. 이로 인해 실제 매수인의 총 부담액은 상당히 증가할 수 있습니다. 또한, 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인 김영재 씨의 존재는 추가적인 불확실성을 야기합니다.

더불어, 다양한 토지이용 제한 사항들은 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다. 감정평가액(2억 9천 7백만원)이 인수 예상 보증금(3억 1천 4백만원)보다 낮은 점은 본 물건의 위험성을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물로, 노후도가 낮습니다.

* 역세권 입지: 지하철 9호선 증미역 이용이 편리하여 주거 가치가 높습니다.

* 인수 보증금 고려한 가격 메리트: 만약 낙찰 후 임차인 보증금 인수 금액을 제외한 총 지출액이 시세보다 현저히 낮다면 투자 가치를 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가 가능성: 인수 보증금 부담에도 불구하고, 순수 부동산 가치만 놓고 볼 때 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 297,000,000원입니다.

최근 매매 사례를 분석해 보면, 유사한 시기(2010년, 2017년)에 준공된 인근 다세대주택의 경우 전용면적 40.86㎡가 198,000,000원, 53.47㎡가 342,500,000원, 42.96㎡가 300,000,000원에 거래되었습니다.

이를 평당 약 600만원 ~ 700만원으로 환산할 수 있습니다. 본건은 2020년 준공된 28.92㎡(약 8.75평) 다세대주택으로, 면적과 건축 연도를 고려할 때, 채무 및 임차인 인수 부담이 없는 순수 부동산 가치는 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만 본건은 임차인 임정아 씨의 보증금 314,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 예상 입찰가는 순수 부동산 가치를 기준으로 하되, 높은 인수 보증금으로 인한 위험 부담을 감안하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정가(297,000,000원)와 순수 부동산 가치 추정액(약 200,000,000원~220,000,000원) 사이에서, 인수 보증금(314,000,000원)을 고려했을 때의 총 지출액을 종합적으로 판단해야 합니다.

상기 분석 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 210,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 순수 부동산 가치 추정 범위 내이며, 위험 부담을 고려한 보수적인 접근입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.