나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13917 [1] 서울특별시 강서구 등촌동 575-2 트라움 제3층 제302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정명 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "한광고등학교" 남동측 인근에 위치하는 부동산으 로서, 본건 주위로는 다세대, 아파트 및 각종근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등, 대중교통사정은 양호 한 편임.

건물의 구조

기호(가) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제3층 제302호 건으로서, (사용승인일:2016.01.20.) 외벽 : 돌붙임마감 등, 창호 : 새시창호마감임.

이용상태

기호(가):본건은 공부상 단지형다세대주택으로 이용중임. (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)

설비내역

기호(가):본건은 위생 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖춘 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1),(2):본건은 2필일단의 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1),(2):본건 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항),가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도 :아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임. 기호(2):도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구 역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역(원추표면) <공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)(강서교육지원청 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제 권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도: 아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13917 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 등촌동 575-2 트라움 제3층 제302호 (도로명주소: 서울특별시 강서구 등촌로13나길 24-21)

용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

감정가: 423,000,000원

토지면적: 30.73㎡ (약 9.30평)

건물면적: 51.02㎡ (약 15.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2016년 01월 20일

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 강서구 등촌동 소재 "한광고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

교통: 본건으로 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건은 동측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획:

* 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 중요시설물보호지구(공항)

* 대공방어협조구역 (위탁고도: 77-257m)

* 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망)

* 상대보호구역 (강서교육지원청 반드시 확인 요망)

* 원추표면구역

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경13917 (1), 2025.12.16. 접수)

등기부채권 총액: 419,000,000원

주요 권리 내역:

* 주택임차권 (김 : 419,000,000원): 2023-11-07 배당신고되었으며, 말소 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 419,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-27

확정일자: 2021-10-20

배당신고일자: 2023-11-07

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 대항력 포기 조건 매각

* 임차인: 백

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-12-18 (예정)

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 금액이 미상이며, 주의가 필요합니다.

인수 보증금 합계: 0원 (모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.)

주의사항: 본 건은 HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건부 매각입니다. 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 등촌동 일대는 다세대주택과 아파트 단지가 밀집한 주거 중심 지역입니다.

주변에는 각종 근린생활시설(마트, 식당, 병원, 학원 등)이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

해당 지역은 꾸준한 유동인구와 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인근에 한광고등학교, 등촌중학교, 등촌초등학교 등 다수의 교육기관이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 좋으며, 지하철 9호선 역 이용도 가능합니다.

편의시설: 마트, 병원, 은행, 식당 등 일상생활에 필요한 편의시설이 풍부하여 생활이 편리합니다.

자연환경: 주변에 공원 등 대규모 녹지 공간에 대한 정보는 부족하나, 일반적인 도시 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공항 관련 지역: 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 김포공항 인근 지역 특성상 항공기 소음에 대한 간접적인 영향이 있을 수 있습니다.

토지거래허가구역: 특정 기간 동안 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 제한사항을 확인해야 합니다.

임차인 관련 사항: 임차인 백 의 보증금 및 차임 정보가 미상이므로, 계약 내용을 사전에 명확히 파악해야 합니다. (현재 권리분석상 대항력은 없는 것으로 파악됨)

건물 관리: 2016년 준공된 건물로 비교적 신축이나, 장기적인 건물 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

특수 매각 조건: HUG 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건부 매각이므로, 관련 특수 조건을 반드시 숙지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 등촌동에 위치한 트라움 다세대주택으로, 2016년에 준공되어 건물 상태가 양호합니다.

입지적으로 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있으며, 주변 지역의 지속적인 개발 가능성이 있습니다.

주택도시보증공사(HUG) 관련 임차권이 있으나 말소 예정이며, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

다만, 공항 소음 가능성, 토지거래허가구역 지정, 임차인 백 의 보증금 미상 등 잠재적 리스크 요소를 면밀히 검토해야 합니다.

또한, HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기 조건 등 특수 매각 조건을 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 다세대주택으로 상품성이 뛰어나며, 실수요 및 투자 수요 모두 기대할 수 있습니다.

강서구 등촌동 지역은 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수하여 꾸준한 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

말소되는 권리가 많고 인수할 보증금이 없어 권리 관계가 명확하며, 투자 부담이 적습니다.

부동산 강제경매로 진행되어, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 423,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 유사 면적의 다세대주택 매매가는 210,000,000원에서 330,000,000원 수준으로 나타났습니다.

이는 평당 약 700만원에서 770만원의 시세로 환산됩니다.

본 건의 건물 면적(51.02㎡)을 감안할 때, 보수적으로 산출한 시세 범위는 약 360,000,000원에서 390,000,000원입니다.

감정가는 주변 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수 보증금이 없고 권리 관계가 비교적 명확한 점을 고려하되, 시세 범위를 중심으로 수익률을 확보할 수 있는 수준으로 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

종합적인 시세 분석 및 잠재적 리스크 요소를 고려하여, 예상 입찰가를 390,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.