나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13936 [1] 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제4층 제404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택과 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건으로 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(가산디지털단지역 1호선, 7호선) 등이 소재하며 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물내 제4층 제404호로서, (사용승인일 : 2021.08.18) 외 벽 : 화강석 마감 등, 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔(방, 주방, 욕실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비, 무인택배함 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 2필지 일단의 자루형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

140-17, 140-21 : 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15)(대상: 아파트/지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13936 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 가산동 140-17 한강 제1동 제4층 제404호

용도: 오피스텔

감정가: 181,000,000원

토지면적: 5.23㎡ (약 1.58평)

건물면적: 19.92㎡ (약 6.02평)

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 제4층 제404호 (사용승인일: 2021.08.18)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "가산동주민센터" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 또한, 지하철 1호선 및 7호선 환승역인 가산디지털단지역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

등기부등본상 소유권 보존 등기일은 2021년 8월 31일이며, 이후 소유권 이전이 있었습니다. 말소기준권리는 2024년 7월 3일자 삼성세무서장의 압류이며, 이후 강서구, 강동구의 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025.12.16)이 등기되어 있습니다.

등기부채권 총액은 198,000,000원입니다.

1.3. 2.임차인 현황 및 대항력

주택도시보증공사(임차인: 김금란)가 2021년 10월 1일 전입하였고, 2021년 9월 10일 확정일자를 받았습니다. 보증금은 198,000,000원이며 차임은 0원입니다. 제공된 정보 상으로는 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다.

1.3. 3.매각조건 및 인수되는 권리

본 물건은 "HUG 인수조건 변경, 공동담보, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각"이라는 특별한 매각조건을 가지고 있습니다. 이는 주택도시보증공사가 매각으로 인해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 하는 매각임을 의미합니다. 따라서, 인수되는 보증금은 0원입니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 환경

본 물건이 소재한 금천구 가산동은 서울 서남권의 대표적인 IT 및 산업단지 밀집 지역입니다. 가산디지털단지역을 중심으로 다양한 업무시설, 상업시설, 연구단지 등이 발달해 있어 직주근접성이 우수하며, 오피스텔 및 관련 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.4. 2.혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본 물건 또는 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 유흥업소 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다. 인근에 군부대나 고속도로 등이 있으나, 일반적으로 오피스텔 거주 환경에 부정적인 영향을 줄 정도는 아닌 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.건축물 정보

건축물대장상 본 건물은 2021년 8월 18일 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물입니다. 외벽은 화강석 마감 등이며, 창호는 새시 창호입니다. 내부 구조는 방, 주방, 욕실로 구성된 오피스텔입니다.

1.5. 2.설비 내역

건물에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 주차 설비, 무인 택배함 등이 설치되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.특수 매각 조건

주택도시보증공사(HUG)와의 복잡한 권리 관계 및 특별 매각 조건은 본 건의 가장 큰 리스크 요인입니다. '대항력 포기조건 매각'으로 인해 인수 부담은 없는 것으로 보이나, 명확한 권리 분석 및 절차 확인이 필수적입니다.

1.6. 2.토지 이용 계획

본 건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역 등에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 제한사항이 존재합니다. 특히 토지거래계약에 관한 허가구역 지정은 향후 토지 이용 및 거래에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 신축 건물로서 가산디지털단지역이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 교통 편리성, 주변 상권 발달, 우수한 생활 인프라 등을 고려할 때 임대 수익 및 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 복잡한 권리 관계 및 특별 매각 조건에 대한 철저한 사전 확인이 필요하며, 이러한 과정을 거친다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔 (2021년 사용승인)

* 가산디지털단지역 역세권 (1호선, 7호선)

* 업무 및 상업시설 밀집 지역으로 임대 수요 풍부

* 토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계 명확화 가능성

* 건축된 지 얼마 되지 않아 시설 노후화 우려 적음

1.9. 예상 입찰가

본 건은 감정가가 181,000,000원이며, 권리분석 상 인수되는 보증금은 0원입니다. 최근 가산디지털단지역 인근의 유사 면적(약 6평) 오피스텔 매매 사례를 살펴보면, 실거래가 기준으로 평당 약 700만원에서 1,300만원 수준으로 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본 건의 건물 면적은 19.92㎡ (약 6.02평)이고, 감정가는 181,000,000원 (평당 약 30,050,000원)으로, 주변 실거래가 대비 높은 편입니다. 그러나 신축 건물이라는 점과 특수 매각 조건으로 인한 잠재적 이점을 고려하여, 보수적으로 접근하는 것이 좋습니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 181,000,000원 내외에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 주변 시세 변동 추이를 종합적으로 고려하여 보수적으로 산정하는 것을 추천드립니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 및 권리 관계 해소 과정을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

본 물건의 시세 분석을 바탕으로, 보수적인 예상 입찰가는 약 170,000,000원에서 181,000,000원 사이로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.