나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13942 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제9층 제904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물, 웰타운비 제9층 제904호)으로서, 주위는 업무시설, 다세대주택, 단독 주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층 지상12층건내 제9층 제904호로서, (사용승인일: 2020.08.14) 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 인테리어 마감 등. (탐문조사 등에 의함) 창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비, 승강기 설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 세로(가)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,2 공히 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역 (대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026 .8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13942 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 938-5 웰타운비 제9층 제904호

용도: 오피스텔 (현황 주거용으로 사용 중)

건축물대장상 용도: 업무시설

감정가: 290,000,000원

토지면적: 7.96㎡ (약 2.41평)

토지 지분: 7.96㎡ (약 2.41평)

건물면적: 29.91㎡ (약 9.05평)

건물 지분: 29.91㎡ (약 9.05평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 사용승인일: 2020년 08월 14일

전체 층수: 지하 1층, 지상 12층

본건 위치: 9층

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 업무시설, 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역입니다.

차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

본건 북측으로는 세로(가)에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 가능합니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13942) (2025년 12월 17일 접수)

총 등기부채권액: 251,000,000원

권리 분석 결과, 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 아래 임차인 관련 특이사항을 주의 깊게 검토해야 합니다.

* 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (주거용 임차권: 이나래)

보증금: 251,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 09월 23일

확정일자: 2021년 09월 06일

배당신고일자: 2023년 10월 12일

대항력: 없음

비고:

주택임차권 등기 말소 예정.

* 특이사항 및 주의사항

본건은 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건으로, 임차인 이나래 및 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권 등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 업무시설, 주거시설, 근린생활시설이 혼재된 복합 상권입니다.

주민센터 인근에 위치하여 행정 편의시설 접근성이 양호합니다.

오피스텔로서 업무시설과 상권의 일부를 형성하고 있으며, 1인 가구 및 소규모 사업체 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

인근에 화곡1동주민센터가 있어 행정 업무 처리가 편리합니다.

대중교통망(버스정류장)이 인근에 있어 시내 접근성이 보통 수준입니다.

주변 상업 및 주거시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경 및 공동담보로 인한 복잡한 권리관계에 대한 사전 검토가 필수적입니다.

임차인과의 보증금 반환 관련 특이 조건(청구권 포기 및 등기 말소 조건)이 매각의 중요한 요소이므로, 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

토지 이용계획상 공항시설법 관련 진입표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역(대공방어협조구역), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 제약이 있을 수 있습니다.

건축물대장상 용도는 '업무시설'이나 현황은 '주거용'으로 사용 중이므로, 현황대로 계속 사용 시 불법 건축물 해당 여부 및 이행강제금 부과 가능성을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축 건물에 위치한 오피스텔입니다.

권리상 특별히 인수해야 할 부담은 없으나, 임차인과의 특수 거래 조건이 존재합니다.

화곡동 지역의 일반적인 오피스텔 시세 및 주변 환경을 고려했을 때, 투자 가치 판단 시 신중한 접근이 필요합니다.

건축물대장과 현황의 용도 불일치 문제에 대한 명확한 확인과 해결 방안 모색이 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

2020년 사용승인된 비교적 연식이 짧은 건물입니다.

전용면적 9.05평으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 운영에 적합한 실용적인 크기입니다.

권리 인수 부담이 없어 명확한 명도 진행이 가능합니다.

추후 임대 시장 상황 및 지역 개발 계획에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 290,000,000원입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 파악 및 신뢰성 있는 시세 분석이 어려운 한계가 있습니다.

그러나 "인수 보증금 합계: 0원"으로 분석되고, 임차인의 보증금 반환청구권 포기 및 등기 말소 조건이 매수인에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

따라서, 본건의 토지 이용계획상 규제, 현황과 공부상 용도 불일치 리스크, 임차인과의 특수 거래 조건 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가를 기준으로 하되 신중한 접근이 요구됩니다.

유사 물건의 최근 실거래가, 지역 내 부동산 시장 동향, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 조사하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적으로 접근한다면 감정가의 80%~90% 수준(약 232,000,000원 ~ 261,000,000원)을 고려해 볼 수 있으나, 실제 투자 결정 시에는 상세한 현장 조사를 통한 시세 및 가치 평가가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.