나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13932 [1] 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제101동 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 좋은 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 위치하고 거리 및 운행상태 등을 보았을 때 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건 내 제6층 제601호로서, (사용승인일: 2022-03-22) 외벽: 석재붙임 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(후첨 '내부구조도' 참고).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약5미터 내외의 도로 및 서측으로 노폭 약4미터 내외의 막다른도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 제3종 구역(나지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-09)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 2025타경13932 (1) 사건의 부동산강제경매 물건입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지는 서울특별시 양천구 신월동 157-8 그레이튼신월 제101동 제6층 제601호이며, 건축물대장상 사용승인일은 2022년 3월 22일로 비교적 신축 건물입니다.

1.3. 물건 내역

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

토지 면적은 24.85㎡ (약 7.52평)이며, 건물 전용 면적은 36.25㎡ (약 10.97평)입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정평가액은 459,000,000원입니다.

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "서울금융고등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 공항소음 방지 및 소음대책지역(제3종 구역), 상대보호구역(교육환경), 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로도 지정되어 있어, 외국인 등 특정 대상자나 특정 용도로는 허가가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본상 소유권보존, 소유권이전 등기가 되어 있으며, 주택임차권(안나현), 압류(남동구, 남동세무서장), 강제경매(주택도시보증공사) 등의 권리가 등기되어 있습니다. 본 경매의 말소기준권리는 2025년 12월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인 1: 주택도시보증공사 (안나현)

보증금: 415,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022-07-18, 확정일자: 2022-07-19, 배당신고일자: 2024-05-23

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금반환청구권 포기 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 임차인 2: 장승헌

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2025-03-20

대항력: 있음

비고: 임차인 장승헌은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 자료에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 단, 임차인 안나현 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 임차인 장승헌의 대항력 유무와 관련하여 명확한 인수 여부 판단이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 규모의 다세대주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 전용면적 52.41㎡ (6층, 2017년식) 거래가 302,000,000원

* 2026년 5월, 전용면적 55.56㎡ (2층, 2019년식) 거래가 329,000,000원

이와 비교할 때, 본 건은 2022년 준공된 신축 건물로 전용면적이 36.25㎡입니다. 감정가는 459,000,000원으로, 최근 거래된 신축 다세대주택 시세보다는 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건지 인근에는 기본적인 근린생활시설이 분포하고 있으며, 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 다양한 편의시설이 있을 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 시설

단지 인근에 서울금융고등학교가 위치하고 있으며, 기타 초등학교, 중학교 등 교육시설 이용도 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 장승헌의 존재입니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금반환청구권 포기 조건이 명확히 이행되지 않을 경우 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 기타 리스크

주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 HUG 관련 매각 조건 등으로 인해 명도 및 권리관계 확인에 각별한 주의가 필요합니다. 감정가는 최근 유사 신축 다세대주택 시세보다 높은 편으로, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물이라는 점

* 신월동 지역의 주거지로서의 가치

* 경매를 통한 시세차익 기대 (단, 권리분석 철저히 진행 필수)

9. 예상 입찰가

제공된 시세 정보에 따르면, 최근 52-55㎡ 규모의 신축 다세대주택 거래가는 302,000,000원 ~ 329,000,000원 수준입니다. 본 건은 전용면적이 36.25㎡로 더 작지만, 신축임을 감안할 때 시장가는 200,000,000원 ~ 250,000,000원 내외로 추정됩니다.

하지만 감정가는 459,000,000원으로 시장가와 상당한 차이를 보입니다. 대항력 있는 임차인 및 복잡한 권리관계에 따른 위험 요소를 고려할 때, 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

권장 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 420,000,000원

이 범위 내에서 본건의 명도 가능성, 권리 인수 여부, 주변 시세 변동 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 보증금 공제는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.