나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13937 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 379-60 제이스빌 제2층 제202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남서측에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있어 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이, 근거리에 지하철역이 소재하고 있어 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 "도시형생활주택 단지형다세대"로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지의 토지로서 공부상 "도시형생활주택 단지형다세대 등 건물 부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 차량통행 가능한 포장도로 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역 (지역경제과 확인 요망), 수평표면구역(수평표면), 상대보호구역(강서양천교육지원청에 반드시 확인 요망), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20. ~2026.12.31)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13937 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 379-60 제이스빌 제2층 제202호

용도: 도시형생활주택

감정가: 245,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 17.87㎡ (약 5.41평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적(전용면적): 29.95㎡ (약 9.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 제이스빌

주요구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

건축년도: 2020년 08월 20일 (사용승인일 기준)

총 층수: 6층

해당 층: 2층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울신월초등학교" 남서측에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주거지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

일반적인 차량 접근이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 근거리에 지하철역이 있어 서울 시내 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 삼성세무서장 압류 (2023-09-20, 갑3)

등기부상 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 임석주 (2020-08-21)

* 소유권이전: 오인숙 (2021-01-18)

* 압류: 삼성세무서장 (2023-09-20) - 말소기준권리

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025-12-17, 250,000,000원)

* 주택임차권: 김성영 (2023-01-11, 250,000,000원, 말소) - 전입 2020-12-18, 확정 2020-11-19

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김성영)

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-18

* 확정일자: 2020-11-19

* 배당신고일자: 2023-01-11

* 대항력: 없음 (등기부 을3 - 주택임차권은 말소 처리됨)

* 임차인: 김재용

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-05-18

* 확정일자: (없음)

* 배당신고일자: (없음)

* 대항력: 있음

* 참고: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 관련 조건

- 임차인 김성영 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각되었습니다.

4. 상권분석

주변은 다세대, 다가구 주택과 근린생활시설이 혼합된 전형적인 주거지역 상권입니다. 대규모 상업시설보다는 소규모 점포 및 주거 편의시설이 발달한 형태입니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 일반 차량 접근 용이, 버스정류장 인접, 지하철역 근거리 위치 (교통 편리)

* 주변 학교: 서울신월초등학교 남서측 인접 (도보 통학 가능)

* 편의시설: 근린생활시설 다수 소재 (일상생활 편리)

* 기타: 공항 인접 지역으로 인한 일부 고도 제한 및 소음 등의 영향 가능성 있음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 임차인 보증금 관련 특이사항:

* 임차인 김성영(주택도시보증공사)은 대항력이 없으나, 매각조건에 따라 보증금 관련 포기 조건이 수반되어 세부적인 처리에 대한 확인이 필요합니다.

* 임차인 김재용은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 직접적인 금전 부담은 없을 것으로 예상되나, 권리관계 및 점유 상태에 대한 추가적인 면밀한 확인이 요구됩니다.

* 토지거래계약 허가구역: 일부 조건(외국인, 아파트 용도 등) 하에서는 토지거래계약 허가가 필요할 수 있습니다. (허가기간: 2025.08.26.~2026.08.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.)

* 용도지역 제한: 제2종일반주거지역(7층이하)으로 최고 층수 제한이 있습니다.

* 공항 관련 지구: 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행하는 강제경매 사건으로, 서울특별시 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택입니다. 2020년 준공된 신축급 건물로 전용면적 29.95㎡(약 9.06평) 규모입니다. 감정가는 245,000,000원이며, 토지건물 일괄 매각 대상입니다.

권리분석상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. 그러나 HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 김재용(보증금 0원)의 존재, 임차인 김성영(HUG)의 보증금 관련 포기 조건 등 복합적인 권리관계 및 특이사항이 존재하므로, 입찰 전 반드시 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수될 수 있는 부담이나 미확인 사항을 파악해야 합니다.

입지적으로는 초등학교, 버스 정류장, 지하철역이 근거리에 있어 생활 및 교통 편의성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 소형 주택: 2020년 준공된 건물로 비교적 신축이며, 1인 가구 수요에 적합한 소형 평형입니다.

* 실거주 및 임대 수익 기대: 지역 내 소형 주택 수요를 고려할 때 실거주 또는 임대 수익용으로 활용 가능성이 있습니다.

* 화곡동 개발 잠재력: 지역 개발 계획 및 교통망 확충에 따른 시세 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 245,000,000원

* 주변 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 21일 거래: 19.98㎡ (약 6.04평), 2019년식 빌라 21,600만원 (평당 약 3,576만원)

* 2026년 7월 16일 거래: 37.44㎡ (약 11.33평), 1986년식 빌라 15,000만원 (평당 약 1,324만원)

* 2026년 7월 2일 거래: 37.56㎡ (약 11.37평), 2002년식 빌라 16,000만원 (평당 약 1,407만원)

분석:

본건(29.95㎡, 9.06평)은 2020년식으로, 가장 최근 거래 사례인 2019년식 19.98㎡ 빌라(21,600만원)와 건물 연식 및 품질 측면에서 유사성이 높습니다. 해당 사례의 평당 가격(약 3,576만원)을 적용하면 본건의 시장 가치는 약 32,391만원 (9.06평 * 3,576만원/평)으로 추정됩니다.

다만, 본건의 감정가는 245,000,000원이며, HUG 인수조건 변경, 대항력 있는 임차인 김재용(보증금 0원)의 존재, 김성영(HUG) 임차인의 보증금 관련 포기 조건 등 여러 리스크 요소를 감안해야 합니다.

이에 따라, 감정가 245,000,000원을 기준으로 리스크 프리미엄을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 260,000,000원

* 보수적인 접근 시: 감정가 수준인 245,000,000원 내외

* 잠재적 가치 상승 및 시장 경쟁 고려 시: 최대 260,000,000원 수준까지 고려해 볼 수 있으나, 철저한 현장 조사 및 권리관계 확인 후 최종 결정이 필요합니다.

* 본 예상 입찰가는 임차인 인수 보증금(0원)을 제외한 금액을 기준으로 산정되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.