나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104605 [1] 서울특별시 강남구 논현동 222-30 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프리즘 · 평가일 2025.12.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 지하철9호선 언주역 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역임.

교통상황

본건 까지 차량 출입 가능하고 서측인근으로 지나는 논현로변에 버스정류장이 소재하고 남서측 인근에 지하철 9호선 언주주역이, 북서측인근에 지하철7호선 학동역이 위치하고 있어 교통여건은 비교적 양호한 편임

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제4층 제402호(사용승인일: 2021.10.12)로서 외벽은 인조석 붙임 마감 등, 창호는 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중임.(후첨 "호별배치도 및 내부구조도"참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스설비, 주차장시설 등을 갖추었음

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 등고 평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 남동측으로 노폭 약6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상 임.

물건 비고

- 주택도시보증공사(임차인 정효영) : 경매신청채권자로 임차인의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력및우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104605 (1)

소재지: 서울특별시 강남구 논현동 222-30 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 632,000,000원

토지면적: 19.95㎡ (약 6.03평)

건물면적: 28.99㎡ (약 8.77평)

건물 사용승인일: 2021년 10월 12일

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 건물 정보

본 물건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 4층에 위치한 다세대주택으로, 2021년 10월 12일에 사용승인을 받았습니다. 해당 호실의 전유 면적은 28.99㎡ (약 8.77평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강남구 논현동에 소재하며, 지하철 9호선 언주역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대 주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 출입이 용이하며, 서측 인근 논현로변에 버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 남서측 인근에 지하철 9호선 언주역, 북서측 인근에 지하철 7호선 학동역이 위치하여 교통 여건은 비교적 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 12월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 3번 임차권(정효영)은 대항력이 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차인의 보증금은 545,000,000원이며, 배당에서 전액 변제되지 않는 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(정효영)

보증금: 545,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 04일

확정일자: 2022년 01월 16일

대항력: 있음

비고: 경매신청채권자로, 임차인의 임차보증금반환채권 양수인이며 대항력 및 우선변제권 승계

3.4. 권리 요약

소유권보존(갑1) 및 공유자전원지분전부이전(갑2) 권리 외에, 선순위 임차권(을3)이 존재하며 이 임차권은 매수인에게 인수되는 권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 강남구 내에서 비교적 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 기준, 미래 시점)를 분석한 결과, 주변 다세대 주택의 전용면적은 약 18.15㎡ ~ 27.81㎡이며, 매매가는 370,000,000원 ~ 500,000,000원 수준입니다.

본 물건의 전용면적은 28.99㎡ (약 8.77평)으로, 2021년 준공 연도를 고려할 때 주변 시세 대비 가치가 높을 것으로 예상됩니다.

- 케아하우스(18.25㎡, 2015년식): 395,000,000원 (약 7,181만원/평)

- 파크캐슬A동(18.15㎡, 2016년식): 500,000,000원 (약 9,090만원/평)

- 진흥펠리체A동(27.81㎡, 2015년식): 370,000,000원 (약 4,404만원/평)

본 건의 면적(28.99㎡)과 신축 연도(2021년)를 감안하여 보수적으로 산정 시, 평당 7,000만원 수준으로 예상하면 약 61,390만원의 가치를 가지는 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

지하철 9호선 언주역과 7호선 학동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 지나는 논현로가 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 근린생활시설이 풍부하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보입니다.

5.2. 주변 환경

아파트 단지, 단독주택, 다세대 주택이 혼재된 주거 지역으로, 주거 환경은 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. (제공된 정보상 특별한 혐오시설이나 부정적 환경 정보는 확인되지 않았습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 부담

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(정효영, 보증금 545,000,000원)이 존재하며, 배당받지 못한 보증금 전액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이 인수 금액은 본 물건의 감정가 및 예상 시세와 비교하여 총 매입 비용을 결정하는 데 매우 중요한 요소입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역이며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역 및 아파트 용도 한정 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 강남구 논현동 역세권에 위치한 신축(2021년 준공) 다세대주택으로 입지 조건이 우수합니다. 그러나 545,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 매우 큽니다. 따라서, 이 인수 금액을 제외한 실질적인 투자 가치를 신중하게 평가해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 논현동 역세권의 우수한 입지

* 비교적 신축(2021년 준공) 건물로 상태 양호 기대

* 주변 시세 대비 잠재적 투자 가치 (인수 보증금 고려 후)

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 632,000,000원이며, 인수해야 할 임차보증금은 545,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 본 건의 시장 가치는 약 7.1억 ~ 8.0억 원으로 추정됩니다.

총 매입 비용 (낙찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

* 총 매입 가능 금액 = 시장 가치

* 입찰가 = 총 매입 가능 금액 - 인수 보증금

만약 본 건의 시장 가치를 7.1억 원으로 보수적으로 가정할 경우,

입찰가 ≤ 710,000,000원 - 545,000,000원 = 165,000,000원

만약 본 건의 시장 가치를 8.0억 원으로 높게 가정할 경우,

입찰가 ≤ 800,000,000원 - 545,000,000원 = 255,000,000원

따라서, 예상 입찰가는 1억 6천 5백만원에서 2억 5천 5백만원 사이에서 신중하게 결정해야 합니다.

리스크 요인을 감안하여, 실제 투자 결정을 위해서는 임차인과의 협의 가능성, 향후 배당 예상액, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

본 물건은 인수 보증금이 높아 투자자 본인의 자금 계획 및 위험 감수 능력에 따라 결정이 달라질 수 있습니다.

추천 입찰 범위: 165,000,000원 ~ 230,000,000원 (시장 가치 및 위험 요인 감안)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.