나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104577 [1] 서울특별시 동작구 신대방동 348-45 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새온 · 평가일 2025.12.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동작구 신대방동 소재 ‘보라매 e편한세상 아파트’북측 인근에 소재하는 토지·건물로서(단독주택)로서 주위환경은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 소재하는 주거지역이며 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 환경임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 신대방삼거리역(7호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건 토지는 정방형의 완경사지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지는 동측으로 노폭 약 4m내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가 구역(2025-10-15)((대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.)) <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지 중 일부는 현황도로(약 5.3㎡)로 이용중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택으로서 (사용승인일자: 2020.02.25) 외벽: 인조석 돌붙임 마감 내벽: - 창호: 하이샤시 창호

이용상태

본건 건물은 단독주택 및 일부 근린생활시설로 이용중임. 지 1층: 제2종 근린생활시설(사무소) 1~3층: 단독(다중)주택 옥탑층: 계단실, 다락

설비내역

본건은 급배수설비, 난방설비, 위생설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104577 (1)

* 물건 소재지: 서울특별시 동작구 신대방동 348-45

* 건물 용도: 다가구주택 (단독주택 및 일부 근린생활시설)

* 감정가: 1,767,025,000원

* 토지 면적: 132.00㎡ (약 39.93평)

* 건물 면적: 252.30㎡ (약 76.32평) + 제시외 1.80㎡ (약 0.54평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 김OOOOO

* 건물 사용승인일: 2020년 02월 25일

* 토지 이용계획: 제2종일반주거지역 (7층)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 서울특별시 동작구 신대방동에 소재하며, ‘보라매 e편한세상 아파트’ 북측 인근에 위치합니다. 주변 환경은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 등이 혼재된 전형적인 주거지역이며, 근린생활시설 및 각급 학교가 소재하여 주거 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 근거리에 지하철 7호선 신대방삼거리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 본건 토지는 정방형의 완경사지로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 토지 동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층)에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.08.26.~2026.08.25 및 2025.10.20.~2026.12.31).

* 기타참고사항: 토지 중 일부(약 5.3㎡)가 현황 도로로 이용 중인 점은 특이사항입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 7월 3일 접수된 낙성대새마을금고의 근저당권이 말소기준권리로 판단됩니다.

* 인수되는 권리: 제공된 등기부 요약 및 임차인 현황에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없으며, 건물 등기부상 주택임차권도 말소된 것으로 확인됩니다. 따라서 매각으로 인해 모든 권리관계는 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 주요 권리 내역:

* 토지 등기부상 2019년 7월 3일 근저당권(낙성대새마을금고, 748,000,000원)이 말소기준권리로 등재되어 있습니다.

* 건물 등기부상 2020년 3월 2일 근저당권(낙성대새마을금고, 748,000,000원)이 말소기준권리로 등재되어 있습니다.

* 채권자 김승윤의 강제경매(2025년 12월 15일, 140,000,000원) 및 채권자 낙성대새마을금고의 임의경매(2026년 5월 11일)가 있었으나 모두 말소 처리되었습니다.

* 임차인 현황:

* ABDURASHIDOVAIRODAABDURASULKIZI: 보증금 3,000,000원, 차임 280,000원, 전입 2023.04.17, 확정 2023.04.15, 배당신고 2026.02.04, 대항력 없음.

* BOTIROVA,SHARKHRIBONUISMOILKIZI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2024.03.02, 대항력 없음.

* NGUYENHOANG MAITRAM: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.08.05, 대항력 없음.

* 권윤희: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.04.06, 확정 2020.03.19, 배당신고 2026.02.25, 대항력 없음.

* 김승윤: 보증금 140,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.04.14, 확정 2020.04.22, 배당신고 2025.10.27, 대항력 없음.

* 김채경: 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.04.03, 확정 2023.03.06, 배당신고 2024.09.11, 대항력 없음.

* 문경진: 보증금 20,000,000원, 차임 430,000원, 전입 2024.08.13, 확정 2024.08.13, 배당신고 2026.03.04, 대항력 없음.

* 박영인: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.06.09, 확정 2022.05.17, 배당신고 2026.03.13, 대항력 없음.

* 성후은: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.01.30, 확정 2023.01.03, 배당신고 2025.02.24, 대항력 없음.

* 유효상: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025.11.07, 대항력 없음.

* 이인재: 보증금 20,000,000원, 차임 420,000원, 전입 2023.07.26, 확정 2023.07.26, 배당신고 2025.07.30, 대항력 없음.

* 이혜성: 보증금 160,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.06.26, 확정 2020.05.29, 배당신고 2025.12.23, 대항력 없음.

* 전승호: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.04.25, 확정 2022.03.28, 배당신고 2026.02.24, 대항력 없음.

* 최민선: 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.08.10, 확정 2020.07.15, 배당신고 2025.01.09, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 환경: 본 물건은 신대방삼거리역을 중심으로 형성된 주거 및 상업 지역에 위치합니다. 보라매e편한세상 아파트 등 대규모 주거 단지가 인근에 있으며, 다양한 상가와 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 교통 기반: 신대방삼거리역(7호선)이 근거리에 있어 서울 시내 접근성이 우수하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 편리한 교통망을 갖추고 있습니다.

* 상권 특성: 지하철 역세권을 중심으로 상권이 활성화되어 있으며, 근린생활시설, 금융기관, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다. 주거 밀집 지역 특성상 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 7호선 신대방삼거리역을 도보로 이용할 수 있으며, 주변 버스 노선을 통해 시내 곳곳으로 이동이 용이합니다.

* 교육: 인근에 각급 학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설, 마트, 병원 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

* 공원 및 녹지: 보라매공원이 인근에 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복 사건: 사건번호가 (1)로 표기되어 있고, '중복사건'으로 언급되어 있어 추가적인 경매 절차가 있거나 병합된 사건일 수 있습니다. 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 현황 도로 이용: 토지 일부(약 5.3㎡)가 현황 도로로 이용 중으로, 이는 토지 사용 수익에 일부 제약을 줄 수 있으며, 향후 경계 분쟁이나 활용도 저하의 가능성이 있습니다.

* 토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 매수자에 한해 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 취득 시 관련 절차가 필요합니다 (2025.08.26.~2026.08.25 및 2025.10.20.~2026.12.31).

* 혐오시설: 현 시점에서 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았으나, 경매 진행 중에는 변동 사항이 있을 수 있으므로 현장 확인 시 주의가 필요합니다.

* 건물 용도 혼합: 건물 일부가 근린생활시설(사무소)로 이용되고 있어, 주택 외 용도로의 임대 또는 활용 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 동작구 신대방동에 위치한 2020년 사용승인된 신축급 다가구주택으로, 입지, 교통, 생활 편의성 등 주거 환경 측면에서 우수합니다. 권리 분석상 모든 권리 및 임차인의 대항력이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어, 인수되는 부담이 없어 투자 안정성이 높다고 판단됩니다. 다만, 토지 일부의 현황 도로 이용, 토지거래 허가구역 지정, 중복사건 처리 여부 등은 잠재적 리스크로 고려하여 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 사용 승인된 비교적 최신 건물로, 내부 상태 및 유지보수 측면에서 이점이 있습니다.

* 우수한 입지: 지하철 7호선 신대방삼거리역 역세권에 위치하며, 보라매공원과 다양한 편의시설이 인접해 있어 주거 가치가 높습니다.

* 권리상 안전성: 말소기준권리보다 선순위 권리가 없고, 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 및 권리 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 역세권 개발 기대: 신대방삼거리역 일대가 역세권 복합 공간으로 개발될 예정이어서 향후 지역 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,767,025,000원

* 인수 보증금: 0원

* 낙찰가 산정 시 고려사항: 본 물건의 낙찰가는 최근 부동산 시장 동향, 주변 유사 물건의 실거래가, 경쟁률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 신축급 역세권 물건은 수요가 높아 감정가 대비 높은 비율로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 예상 범위: 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 일반적인 경매 낙찰률을 고려할 때, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 1,413,620,000원 ~ 1,590,322,500원 사이에서 결정될 수 있습니다.

* 추가 분석 필요: 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 시세 조사, 잠재적 리스크 요인에 대한 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.