나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10103 [1] 경상남도 거창군 주상면 남산리 744 대지 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 거창 2024타경10103 [1] 경상남도 거창군 주상면 남산리 744 대지 경매

• 사건번호: 2024타경10103
• 주소: 경상남도 거창군 주상면 남산리 744
• 용도: 대지

거창지원 경매2계 2024타경10103 | 소재지: 경상남도 거창군 주상면 남산리 744 | 감정가: 3,711,100원 | 최저가: 1,164,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 거창지원 2024타경10103 (1)

소재지: 경상남도 거창군 주상면 남산리 744

용도: 대지

감정가: 3,711,100원

토지면적: 354.00㎡ (약 107.19평)

토지지분: 59.01㎡ (약 17.85평)

건물면적: 0㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

1.2. 1. 위치 및 주위 환경

본건은 경상남도 거창군 주상면 남산리에 소재하며, "남산2구마을" 내 및 그 주변에 위치합니다. 주변 지역은 마을 내 주택들과 더불어 논(답) 및 밭(전) 등이 혼재되어 있습니다.

1.2. 2. 교통 상황

기호 1 토지는 접근 가능한 도로의 폭 등을 고려할 때 차량 접근이 어려울 것으로 예상되나, 인근 필지까지는 차량 접근이 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

기호 2 토지는 본건까지 차량 접근이 가능하며, 도로 폭과 포장 상태 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

1.2. 3. 형태 및 이용 상태

기호 1 토지는 사다리 형태에 가까우며, 경사진 지세의 평탄한 토지로 단독주택 건부지로 이용되고 있습니다.

기호 2 토지는 부정형으로 평지에 위치한 토지이며, 현재 "답"으로 이용되고 있습니다.

1.2. 4. 인접 도로 상태

기호 1 토지는 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 시멘트 포장도로가 접해 있습니다.

기호 2 토지는 북측 부분에 노폭 약 4m 내외의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

1.2. 5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(기호 1, 2)는 계획관리지역에 속합니다. 또한, 소, 말, 젖소, 사슴, 양, 돼지, 개, 닭, 오리, 메추리 등 가축 사육 제한 구역에 해당됩니다. 더불어, 공장설립 승인지역(2016-11-28)으로 지정되어 있습니다.

기호 2 토지는 추가적으로 하천구역(2020-05-28)으로 지정되어 있습니다.

문화재 및 하천에 관한 사항은 담당 부서에 문의가 필요합니다.

1.2. 6. 제시외 물건 및 공부와의 차이

감정평가서상 제시외 건물은 매각에서 제외되었으며, 이에 영향을 받는 토지 가격으로 최저매각가격이 정해졌습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 7. 기타 참고사항

임대 관계는 파악되지 않았습니다.

1.3. 입지 조건

본 물건은 경상남도 거창군 주상면 남산리에 위치하며, 남산2구 마을 내에 자리하고 있습니다. 주변은 주택과 농경지(답, 전)가 혼재된 농촌 지역의 전형적인 모습을 보입니다. 기호 2 토지의 경우 차량 접근이 가능하며 인근 지역까지 도로망이 구축되어 있으나, 기호 1 토지는 접근 도로의 폭이 좁아 차량 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 계획관리지역에 해당하여 향후 개발 가능성을 고려해 볼 수 있으나, 가축사육 제한구역, 하천구역 등의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 거창군은 경상남도 서북부에 위치하며, 동쪽으로는 합천군, 북쪽으로는 경상북도 김천시 등과 접하고 있습니다. 대전, 대구와의 접근성이 상대적으로 용이하여 생활권역이 넓은 편입니다.

1.4. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행 중입니다. 매각 대상이 토지 일부 지분이라는 점, 그리고 '공유자 우선매수신고' 및 '법정지상권'이 특이사항으로 기재되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

'공유자 우선매수신고'는 공유지분이 경매로 나왔을 때, 다른 공유자가 제3자보다 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리입니다. 이는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 동일한 가격으로 우선 매수하겠다는 신고를 하는 것으로, 이를 통해 기존 공유자 간의 관계 유지를 도모합니다. 다만, 이러한 제도의 악용을 막기 위해 많은 법원에서 공유자 우선매수신고를 1회로 제한하고 있습니다.

'법정지상권'은 건물 소유자가 토지 소유자와 관계없이 법률 규정이나 관습에 의해 타인의 토지를 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 토지 낙찰자가 건물을 임의로 철거할 수 없으며, 건물 소유자는 법정 지상권 존속 기간 동안 토지를 사용할 권리가 있어 토지 소유권 행사에 제약이 따릅니다. 따라서 본 건의 경우, 법정지상권 성립 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 거창군 주상면 남산리는 전형적인 농촌 마을 지역으로, 주변에는 주택과 농경지가 혼재되어 있습니다. 상업 시설이나 유흥 시설 등 일반적인 상권 형성 지역과는 거리가 있습니다. 다만, "남산2구마을" 내에 위치하므로 지역 주민을 대상으로 한 소규모 점포나 편의 시설 정도는 존재할 수 있습니다. 거창군은 지역 특화 산업으로 승강기 산업을 육성하고 있으며, 첨단일반산업단지 조성 등 지역 경제 활성화를 위한 노력을 기울이고 있습니다. 이러한 지역 발전 계획이 장기적으로 주변 지역의 가치에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

경상남도 거창군 주상면은 거창읍의 주요 생활권을 공유하며, 거창군 전체의 행정 및 문화, 상업 시설을 이용하게 됩니다. 거창군은 대전, 대구와 지리적으로 가까워 경상북도 지역과의 교류도 활발한 편이며, 이는 생활권이 넓다는 장점으로 작용할 수 있습니다. 주상면 내에는 주상초등학교 등이 있으며, 거창군청 및 읍내의 병원, 마트, 관공서 등의 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능합니다. 주변 관광지로는 금원산, 수승대 등이 있어 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본 물건은 지분 매각으로 진행되므로, 향후 공유자들과의 협의 과정에서 의견 충돌이 발생할 수 있습니다. 또한, '공유자 우선매수신고' 제도로 인해 의도와 다르게 낙찰받지 못하거나, 예상치 못한 입찰 경쟁이 발생할 수 있습니다. 특이사항에 언급된 '법정지상권' 성립 여부에 따라 토지 사용에 제약이 발생할 수 있으며, 이는 예상치 못한 추가 비용이나 재산권 행사의 어려움으로 이어질 수 있습니다. 감정가 산정 시 제시외 건물이 매각에서 제외되었으므로, 해당 건물로 인한 토지 가격 영향이나, 향후 건물 관련 분쟁 가능성도 고려해야 합니다. 기호 1 토지의 경우 차량 접근이 다소 어려울 수 있다는 점 또한 주거 또는 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 종합 의견

본건은 경상남도 거창군 주상면 남산리에 소재한 토지 지분 경매 물건입니다. 농촌 마을의 자연환경과 함께 계획관리지역에 속해 있어 일부 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 '지분 매각', '공유자 우선매수신고', '법정지상권' 등의 권리 관계는 낙찰 후 소유권 행사 및 활용에 있어 복잡성과 불확실성을 내포하고 있습니다. 특히 공유자 우선매수신고는 경쟁 구도를 예측하기 어렵게 만들며, 법정지상권의 성립 여부는 토지 활용 가치에 직접적인 영향을 미칩니다. 따라서 본건에 대한 투자 결정은 철저한 현장 조사와 권리 관계에 대한 면밀한 법률적 검토를 바탕으로 신중하게 이루어져야 합니다.

1.9. 투자 포인트

* 지분 매각 및 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수 신고가 있다면, 기존 공유자 간의 협의를 통해 유리한 조건으로 지분을 취득할 수 있는 가능성이 있습니다. 다만, 이는 경쟁 구도를 복잡하게 만들 수 있습니다.

* 계획관리지역: 계획관리지역에 속해 있어 향후 지역 개발 계획에 따라 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 농촌 투자: 비교적 낮은 감정가로 농촌 지역의 토지 투자를 고려할 수 있습니다.

* 거창군 발전 잠재력: 거창군에서 추진하는 산업단지 조성 사업 등은 장기적인 지역 가치 상승의 모멘텀이 될 수 있습니다.

법원 정보

거창지원 경매2계