나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2045 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 1706 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 "월정리해수욕장" 서측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 지방도가 소재하는 등 제반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

인접 토지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

지적상 맹지이며, 인접필지를 경유하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 경관보전지구4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 본건 토지는 농지취득자격증명을 필요로 하는 토지로 판단되는 바, 해당 관청에 재확인을 요함.

물건 비고

농지취득자격증명 제출 필요(농지취득자격증명 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함).
돌담 포함 평가임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2045 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 1706

용도: 전

감정가: 387,680,000원

토지면적: 4846.00㎡ (약 1466.22평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지

경매구분: 공유물분할을 위한 경매(부동산)

채권자: 고OO

특이사항: 중복병합사건, 공유물분할경매, 농지취득자격증명 필요, 돌담 포함 평가.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 "월정리해수욕장" 서측 원거리에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 지방도가 소재하여 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

* 형태 및 이용상태: 인접 토지와 비교하여 등고평탄한 부정형의 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로상태: 지적상 맹지이나, 인접 필지를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 등기부요약:

* 소유권이전: 1965년 6월 3일 (문갑순), 2022년 3월 29일 (고영림 외 5명, 상속)

* 말소기준권리: 2025년 1월 31일 접수된 하나캐피탈의 4번 고영배지분 강제경매(13,630,080원)

* 현재 본 경매는 2025년 12월 11일 접수된 고영미의 임의경매(2025타경2045)로 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액은 0원으로 표시되어 있으며, 이는 경매 완료 시 말소기준권리보다 후순위 권리 및 기타 채권들이 소멸됨을 의미합니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 제주 동쪽의 인기 관광지인 월정리해수욕장 인근에 위치하고 있습니다. 월정리해수욕장 주변은 아름다운 에메랄드빛 바다와 함께 다양한 오션뷰 카페, 식당, 숙박시설이 밀집해 있어 관광객들에게 매우 인기가 높은 지역입니다.

* 상권 현황: 최근 몇 년간 월정리 지역에는 신규 카페와 음식점 등의 영업 신고가 꾸준히 있었으나, 2023년 이후 폐업 건수가 신규 영업 건수를 넘어서는 추세도 나타나고 있습니다. 이는 관광객 수요 변화 및 경쟁 심화 등을 반영하는 것으로 보입니다.

* 개발 동향: 월정리 지역은 관광객 증가에 따라 상업 시설이 발달하였으며, 일부 지역에서는 개발 과정에서 해안 사구가 훼손되는 등의 문제도 제기되었습니다. 또한, 동부하수처리장 증설 사업 등으로 인해 지역 주민들과의 갈등이 있었던 사례도 있습니다.

1.5. 생활정보

* 편의시설: 본건 소재지인 구좌읍 월정리 및 인근 지역에는 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있습니다. 해수욕장 인근으로 식당, 카페, 숙박시설 등이 다양하게 분포하고 있습니다. 또한, 제주시 시내와는 거리가 있으나, 일주도로를 통해 접근이 가능하며, 제주시 내에 병원, 대형마트, 관공서 등 주요 편의시설이 위치하고 있습니다.

* 교육시설: 구좌읍 관내에 초등학교, 중학교, 고등학교가 위치하고 있으며, 학원 등의 교육 관련 시설도 분포하고 있습니다.

* 교통 접근성: 인근 지방도를 통해 차량 접근이 용이하며, 제주 시내 및 다른 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 토지는 농지로, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수신청보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 관련 관청에 재확인 및 신청 절차를 완료해야 합니다. (농지법 개정으로 농지위원회 심의 시 14일 이내 발급하도록 되어 있으니, 입찰 전 미리 신청 가능함을 참고하시기 바랍니다.)

* 지적상 맹지: 공부상 도로에 접하지 않은 맹지이므로, 인접 필지를 통하여 출입해야 하는 불편함이 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에 역사문화환경보존지역, 경관보전지구4등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급 등 다수의 공법상 제한 사항이 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 현황 이용: 공부상 '전'이나, 현황상 일부는 '진입로'로 이용되고 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계는 파악되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로, 제주 제주시 구좌읍 월정리 해수욕장 인근에 위치한 전(밭)입니다. 아름다운 월정리 해변의 관광 잠재력과 계획관리지역이라는 점은 긍정적인 요소이나, 지적상 맹지, 농지 취득 자격 증명 필요, 그리고 다수의 공법상 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 특히 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 반환 불가라는 점은 주의해야 할 사항입니다. 등기부상 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 공유물분할 경매: 공유물분할을 위한 경매 절차를 통해 소유권을 명확하게 확보할 수 있습니다.

* 월정리 관광지 인근: 제주 내 인기 관광지인 월정리해수욕장과 인접하여 향후 관광 관련 사업으로의 활용 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역: 용도지역이 계획관리지역으로 지정되어 있어, 관련 법규 내에서 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(387,680,000원), 인근 지역의 유사 토지 시세, 향후 개발 가능성, 토지 이용 제한 및 농지 관련 규제 등의 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 공유물분할 경매의 특성상 소유권이 명확히 이전되므로, 명확한 권리 분석을 기반으로 보수적인 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 상세한 법규 검토, 그리고 최근 실거래가 조사를 포함한 전문적인 컨설팅이 권장됩니다. 인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.