나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2060 [1] 제주특별자치도 서귀포시 보목동 1311-1 로하스빌리지 3층303호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 보목동 소재 ‘보목초등학교’ 남동측 근거에 위치하며. 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 과수원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층.지상5층 (사용승인일 : 2018.01.30) 내 제3층 제303호 로서 외벽 : 석재타일 및 징크판넬붙임. 등 , 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

기본위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 평지인 부정형의 토지로서, 공동주택(도시형생활주택)건부지로 이용중 임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15m 내외, 동측으로 노폭 약 6m내와의 아스콘포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호①,②: 공히 준주거지역 , 고도지구(25M이하) , 시가지경관지구(2020-07-31) , 중로2류(폭 15m~20m)(2020-06-24)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기타:본건은 현장조사시 이해관계인 부재로 인하여 내부확인이 곤란하여 동 건물내 유사건물, 해당관련 공부, 탐문사항 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으니, 이용상황 및 관리상태 등에 대한 재확인 요망함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경2060 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 보목동 1311-1 로하스빌리지 3층303호

용도: 연립주택

감정가: 258,000,000원

토지면적: 53.16㎡ (약 16.08평)

건물면적: 83.21㎡ (약 25.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 보목동 소재 ‘보목초등학교’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 과수원 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하여 제반 교통사정은 보통임.

인접 도로상태: 북측으로 노폭 약 15m 내외, 동측으로 노폭 약 6m 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 준주거지역, 고도지구(25M 이하), 시가지경관지구, 중로2류(폭 15m~20m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 12월 3일 신한은행의 근저당권 (등기부요약 을1)

소멸되는 권리: 본건과 관련하여 등기부등본 상 갑구의 소유권이전 및 신탁등기 말소, 을구의 근저당권(말소기준권리), 갑구의 임의경매개시결정 등기 등은 매각으로 인하여 모두 소멸될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

임차인 현황:

* 김대우: 보증금 8,000,000원, 차임 9,000,000원, 전입일자 2024-05-13. 대항력 없음. (차임 9,000,000원은 월세로 추정되나, 일반적인 임대료 수준을 초과하므로 재확인이 필요함.)

* 황국진: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-02-14. 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 제주특별자치도 서귀포시 보목동의 주거 지역 내에 위치하며, 주변으로 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 과수원 등이 혼재하여 있어 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설이 갖추어진 지역으로 판단됨. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 대규모 상업시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상업시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보임.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 사용승인일: 본건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하1층, 지상5층 건물 내 제3층 제303호이며, 사용승인일은 2018년 01월 30일임. 외벽은 석재타일 및 징크판넬로 마감되었으며, 창호는 샷시창호임.

내부 설비: 기본 위생설비, 급배수설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

주변 유사 물건 거래 현황:

* 2026년 1월 24일, 보목동 신환(연립, 1999년식) 42.768㎡ (전용면적) 60,000,000원에 거래됨.

* 2026년 1월 20일, 보목동 신환(연립, 1999년식) 55.074㎡ (전용면적) 85,000,000원에 거래됨.

* 2026년 4월 7일, 보목동 금호팰리스(다세대, 2017년식) 64.09㎡ (전용면적) 225,000,000원에 거래됨.

상기 거래 사례 중 2017년식 다세대주택인 금호팰리스의 거래 가격(22,500만원)이 본건과 가장 유사한 조건으로, 이를 기준으로 볼 때 본건의 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 형성될 가능성이 있음.

1.5. 잠재적 리스크

현장 방문을 통한 내부 확인 불가: 본건은 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 곤란하여, 동 건물 내 유사 건물, 관련 공부, 탐문사항 및 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가되었음. 따라서 실제 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 면밀한 재확인이 필수적임.

토지 이용 계획 제한: 고도지구, 건축계획심의대상구역 등 일부 토지 이용 계획 상 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 관련 행위 시 관련 법규를 반드시 확인해야 함.

임차인 명도: 임차인들의 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 시간이 소요될 가능성을 배제할 수 없음.

1.6. 종합 의견

본건은 2018년 준공된 비교적 신축의 연립주택으로, 제주특별자치도 서귀포시 보목동에 위치하여 입지 조건이 양호한 편임. 감정가는 258,000,000원으로 책정되었으며, 유사 조건의 최근 거래 사례를 고려할 때 적정 수준으로 판단됨. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적고 인수할 권리가 없어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있음. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 내부 상태와 관리 현황을 확인해야 함.

1.7. 투자 포인트

신축 건물: 2018년 사용승인되어 비교적 최신 건축물에 해당함.

양호한 입지: 서귀포시 보목동에 위치하며, 차량 접근성 및 주변 환경이 양호함.

권리 관계 명확: 인수할 임차인의 보증금이 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리 분석이 비교적 명확함.

미래 가치: 제주도 부동산 시장의 지속적인 수요와 발전 가능성을 고려할 때 시세 상승 잠재력을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가 258,000,000원을 기준으로, 유사 면적 및 연식의 거래 사례(64.09㎡, 2017년식, 225,000,000원)를 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준으로 판단됨.

내부 확인 불가라는 리스크와 실제 경매 현장의 경쟁 상황을 감안하여 보수적으로 입찰가격을 산정하면, 240,000,000원 ~ 258,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨.

종합적인 분석 결과, 본건의 예상 입찰가는 250,000,000원으로 제시함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.