나이스옥션 법원경매 제주 2025타경9264 [1] 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2877 곶자왈아이파크 106동 3층 304호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 '저청중학교' 남동측 근거리에 위치하며 주위는 근린생활시설, 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정기노선 및 지방도가 소재하는 등 제반교통사정 무난함.

건물의 구조

일련번호 1: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 106동 지하2층/지상4층 내 3층 304호건으로서, (사용승인일자: 2020.06.22.) 외벽: 대리석타일, 페인팅마감 등, 창호: 시스템창호 등임.

이용상태

일련번호 1: 연립주택임.

설비내역

일련번호 1: 기본위생 및 급배수설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

일련번호①: 인접도로 대비 등고 평탄한 부정형지로 공동주택 건부지임.

인접 도로상태등

일련번호①: 북동측으로 폭 약 14미터의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호① :계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본정보는 다음과 같습니다.

1.1. 사건개요

제공된 정보에 따르면 본 사건은 다음과 같습니다.

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경9264 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 화OOO (화순축산업협동조합)

1.2. 소재지및물건현황

해당 물건의 상세 정보는 아래와 같습니다.

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 2877 곶자왈아이파크 106동 3층 304호

* 건물명칭: 곶자왈아이파크

* 용도: 연립주택

* 동/호수: 106동 3층 304호

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적및감정가

각 면적 정보와 감정가는 다음과 같습니다.

* 감정가: 693,000,000원

* 토지면적: 129.10㎡ (약 39.05평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.47㎡ (약 25.55평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

본 물건의 입지 조건은 아래와 같습니다.

2.1. 주변환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 한경면 저지리 소재 '저청중학교' 남동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 근린생활시설, 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정기 노선 및 지방도가 소재하여 전반적인 교통 여건은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

본 물건의 토지이용계획 및 제한사항은 다음과 같습니다.

* 지역지구: 계획관리지역

* 제한사항: 가축사육제한구역(일부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역(저촉), 하수처리구역

3. 권리분석

권리분석 결과는 다음과 같습니다.

3.1. 등기부현황

집합건물 등기부 요약 정보는 다음과 같습니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (말소)

* 근저당권 (화순축산업협동조합, 600,000,000원) - 말소기준권리 (말소)

* 임의경매개시결정 (화순축산업협동조합, 522,977,251원) (말소)

* 가압류 (서울신용보증재단, 27,499,989원) (말소)

* 등기부채권 총액: 627,499,989원

3.2. 임차인현황

임차인 현황 정보는 다음과 같습니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-11-18

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상인 점을 고려할 때, 실질적인 내용 파악이 필요합니다.

3.3. 권리분석요약

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

시세 분석 및 최근 거래 동향은 아래와 같습니다.

4.1. 주변시세분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면 '곶자왈아이파크' 단지 내 유사 면적의 연립주택 거래 사례가 있습니다.

* 2024년 3월 12일, 전용면적 약 84.91㎡(약 25.68평)의 건물이 800,000,000원에 직거래되었습니다. 이는 10㎡당 약 9,420,000원의 시세입니다.

* 2024년 8월 30일, 전용면적 약 108.776㎡(약 32.89평)의 건물이 720,000,000원에 직거래되었습니다. 이는 10㎡당 약 6,620,000원의 시세입니다.

* 2026년 5월 16일, 전용면적 약 84.91㎡(약 25.68평)의 건물이 300,000,000원에 중개거래되었습니다. 이 거래는 주변 시세 대비 매우 낮은 가격으로, 오류이거나 특수한 상황일 가능성이 있습니다.

본건의 건물면적은 약 84.47㎡로, 2024년 3월 거래된 84.91㎡ 물건과 유사한 면적을 가집니다. 감정가 693,000,000원은 유사 면적 거래 사례(800,000,000원)보다는 낮으나, 이상 거래로 보이는 300,000,000원보다는 높으며, 다른 면적 거래 사례(720,000,000원)와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 최근거래동향

최근 2년간 '곶자왈아이파크' 단지 내에서 최소 2건 이상의 연립주택 매매 거래가 있었습니다. 2024년에는 800,000,000원 및 720,000,000원의 거래가 있었으며, 2026년에는 300,000,000원의 특이 거래가 기록되어 있습니다. 이는 시장 변동성과 함께 개별 거래의 특수성을 시사합니다.

5. 생활정보

본 물건의 상세 생활 정보는 다음과 같습니다.

5.1. 건물상세정보

* 건축물대장상 사용승인일자: 2020년 6월 22일 (준공 2020년)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 106동 지하2층/지상4층 내 3층 304호

* 외벽: 대리석타일, 페인팅마감 등

* 창호: 시스템창호 등

* 설비내역: 기본 위생 및 급배수설비, 가스보일러 난방설비, 승강기설비, 소화설비 등

* 총 주차대수 (단지 전체): 117대 (지하 주차 115대, 옥외 주차 2대)

5.2. 편의시설및혐오시설

* 주변 편의시설: '저청중학교'가 인근에 위치하며, 전, 과수원, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 자연 혼합 지역입니다.

* 혐오시설: 주변에 즉각적으로 확인되는 혐오시설은 없습니다. 다만, 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 일부 축산업 관련 시설 설치에 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

본 물건의 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 비정상적인 저가 거래 사례: 2026년 5월 300,000,000원에 거래된 사례는 시세와 큰 차이를 보여, 향후 시장 가치 판단 시 주의가 필요합니다.

* 건축계획심의대상구역: 향후 건축 관련 심의 절차가 강화될 수 있습니다.

* 제주도 지역 특성: 자연환경 보전 및 개발 관련 규제가 있을 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 2020년에 준공된 신축급 연립주택으로, 외관 및 내부 설비 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 등기부상 모든 권리가 말소 예정으로 권리 관계가 깨끗하며, 임차인의 대항력 및 보증금 관련 문제가 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 보입니다. 주변 환경은 조용하고 자연 친화적이며, 교통 접근성도 나쁘지 않습니다. 다만, 최근 거래 사례 중 매우 낮은 가격으로 거래된 건이 있어 정확한 시세 파악 및 현장 조사가 더욱 중요합니다. 감정가는 유사 면적의 실거래가(800,000,000원)보다 낮고, 다른 면적 거래가(720,000,000원)와 유사한 수준으로, 잠재적 가치를 고려할 때 경쟁력 있는 가격대로 판단됩니다.

8. 투자포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 건물이 비교적 신축이라 관리 상태가 양호할 가능성이 높습니다.

* 깨끗한 권리관계: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없습니다.

* 양호한 입지: 제주 자연환경과 어우러진 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 합리적인 감정가: 최근 유사 면적 실거래가 대비 경쟁력 있는 감정가가 책정되었습니다.

9. 예상입찰가

인수 보증금이 없는 점과 최근 시세, 건물 상태 등을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 10% 가량 가산한 750,000,000원 수준을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 2026년 5월의 300,000,000원 거래 사례는 특이사항이므로, 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건의 정확한 가치를 재평가하고, 주변 시장 동향을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.