나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52456 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 12층1211호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 남서측 인근에 위치하는 '성호2차아파트 209동 12층 1211호(전유면적:59.79㎡ /남향/복도식) 아파트이며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

성호2차아파트 209동 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 아파트 내 12층 1211호로서, 외벽: 시멘몰탈위 페인트마감 등, 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등, 창호: 샷시 창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형 평지로, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

광대소각으로 본건 단지 내 도로와 외곽공도가 상호 연계되어 있어 본건 단지로의 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 순천지원 2025타경52456 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 209동 12층 1211호

* 용도: 아파트

* 건축물 용도: 공동주택 (아파트)

* 건축물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 평슬래브지붕 24층 아파트 내 12층 (총 24층 중)

* 방향: 남향

* 이용상태: 아파트로 이용 중

1.3. 면적 정보

* 토지면적: 19.50㎡ (약 5.90평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적(전유면적): 59.79㎡ (약 18.09평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 69,000,000원 (6,900만원)

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

* 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 학교 등이 소재하는 아파트지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건 소재 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 광대소각으로 본건 단지 내 도로와 외곽 공도가 상호 연계되어 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 제3종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 포함)

* 등기부채권 총액: 3,173,500,000원 (31억 7,350만원)

* 말소기준권리: 을3. 천호컨설팅주식회사 근저당 (2021-11-12, 2,000,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 주택임차권 등기 (2025.11.03)

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 임진영

* 보증금: 73,500,000원 (7,350만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-06-17

* 확정일자: 2019-06-04

* 대항력: 있음

* 권리분석 상 인수 보증금 합계: 0원 (단, 물건명세서상 배당 미처리 시 매수인이 인수)

* 특이사항: 본 임차인은 본건 부동산강제경매의 채권자이기도 합니다.

3.3. 권리 인수 여부

* 말소기준권리(근저당)보다 선순위인 임차인 임진영은 대항력이 있습니다.

* 물건명세서에 따르면, 배당에서 보증금 73,500,000원 전액이 배당되지 아니하면 매수인이 인수해야 합니다. 따라서 임차인의 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본건은 아파트 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설, 공원, 학교 등이 있어 주거 환경에 적합합니다.

* 제공된 정보 내에서 혐오시설에 대한 언급은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 성호2차아파트

* 주소: 전라남도 광양시 중동 1665

* 총 동수: 5개동 (본건은 209동)

* 총 세대수: 1773세대

* 사용승인일: 2003년 11월 7일

* 최고층: 24층 (본건은 12층)

* 주차: 총 265대 (지하 23대, 지상 3대)

5.2. 편의 시설

* 단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 인근 편의 시설: 학교(중진초등학교 인근), 근린생활시설 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수 리스크

* 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 임진영의 보증금 73,500,000원 인수 가능성입니다.

* 경매 배당 과정에서 임차인의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 낙찰자가 해당 금액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 예상 입찰가 산정에 중요한 변수가 됩니다.

6.2. 기타 권리 관계

* 등기부상 채무 총액이 매우 높으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 다만, 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 권리는 인수될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 12층 물건으로, 비교적 양호한 입지와 단지 환경을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 수준을 고려할 때 감정가가 적정하거나 다소 높은 편으로 판단됩니다. 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 7,350만원을 인수해야 할 가능성입니다. 만약 이 보증금을 낙찰자가 인수하게 된다면, 실질적인 취득 금액은 입찰가에 보증금을 더한 금액이 되어 최근 실거래가보다 높아질 수 있어 투자 수익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 따라서 본건은 임차인 보증금 인수 리스크를 면밀히 분석하고, 배당 현황을 철저히 확인한 후 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 실거주 목적: 아파트 밀집 지역 내 위치하여 주거 환경이 양호하며, 교통 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 가치 상승 잠재력: 광양시의 지역 경제 성장과 함께 아파트 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. (단, 임차인 리스크 해소 및 시장 상황 고려 필요)

* 경매 특성 활용: 시장 가격보다 저렴하게 취득할 기회가 발생할 수 있으나, 임차인 보증금 인수 가능성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 (59.79㎡ 기준): 6,300만원 ~ 6,500만원 (2026년 6월~7월)

감정가: 6,900만원

임차인 보증금 7,350만원 인수 시, 낙찰가 + 7,350만원 = 실제 취득가.

이 경우, 낙찰가는 시장가보다 현저히 낮아야 수익성이 확보됩니다.

하지만, 경매 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있고, 이는 배당에서 전액 배당될 가능성을 시사합니다. 이 가정이 맞다면, 임차인 보증금은 낙찰자가 추가로 인수하지 않게 됩니다.

위 사항을 종합적으로 고려하여, 임차인 보증금이 전액 배당될 것을 가정하고, 최근 실거래가 및 감정가 수준을 반영하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 6,600만원 (6,6000,000원)

주의: 상기 예상 입찰가는 임차인 보증금이 배당에서 전액 충당된다는 가정 하에 산정되었으며, 실제 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 경우 수익성이 크게 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 배당표 확인 및 법원 현장 조사를 통해 정확한 권리 관계 및 인수 여부를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.