나이스옥션 법원경매 제주 2025타경2056 [1] 제주특별자치도 제주시 노형동 3413-10 메종드티라 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 제주특별자치도 제주시 노형동 소재 "월산마을회관" 남동측 근거리에 위치하고, 주위는 주택(단독,공동), 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 제반차량 접근 가능하며, 북서측 근거리에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브위 기와지붕 지상 4층 건물 내 제4층 제401호로서, 외벽: 치장벽돌, 징크 마감 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

기본 급·배수설비, 기본 위생설비, 기본 전기설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

대상물건은 등기사항전부증명서상 지목이 '과수원'이나, 토지대장 및 현황 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: -

물건 비고

다락 포함 평가.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 제주지방법원 2025타경2056 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 노형동 3413-10 메종드티라 4층 401호

용도: 다세대주택

건물 준공 연도: 2018년 (사용승인일 기준)

총 층수: 4층

해당 층: 4층

건축 구조: 철근콘크리트구조

건물 총 세대수: 8세대

1.2. 면적 정보

토지 면적: 63.49㎡ (약 19.21평)

건물 면적 (전용 면적): 48.94㎡ (약 14.80평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 매각 정보

감정가: 295,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 양OO

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: 다락 포함 평가

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 제주특별자치도 제주시 노형동에 위치하며, "월산마을회관"으로부터 남동측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 북서측 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 이는 제반 교통 사정이 보통 수준임을 나타냅니다. 물건은 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

대상 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구에 속해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2017-01-09), 장애물 제한표면구역, 공장설립 제한지역, 하수처리구역에 해당되어 향후 토지 이용 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

2.4. 공부상 지목과 현황

등기사항전부증명서 상 지목은 '과수원'이나, 토지대장 및 현황은 '대'(주거지)로 이용되고 있습니다. 이는 부동산 거래 시 추가 확인이 필요한 부분이나, 현황에 맞게 이용 중임을 나타냅니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

제주지방법원 2026카단10135 (가압류)

제주지방법원 2025타경2056 (강제경매 개시결정) - 말소기준권리 (2025년 12월 12일 접수)

3.2. 등기부 현황

* 소유권 보존: 강성민 (2018년 05월 17일) - 말소 예정

* 강제 경매: 양경흠 (2025년 12월 12일, 30,000,000원) - 말소 기준 권리, 말소 예정

* 가압류: 한라새마을금고 (2026년 01월 23일, 100,000,000원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 100,000,000원

3.3. 임차인 현황

대상 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 정

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025년 08월 29일

확정일자: 2025년 07월 21일

배당신고일자: 2026년 01월 15일

대항력: 있음

* 임차인: 주택도시보증공사

보증금: 210,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2025년 08월 29일

확정일자: 2025년 07월 23일

배당신고일자: 2026년 03월 13일

대항력: 있음

3.4. 권리분석 종합

말소기준권리인 강제경매 개시결정일(2025년 12월 12일)보다 앞선 전입일자(2025년 08월 29일) 및 확정일자(2025년 07월)를 가진 임차인이 존재하여 대항력이 있습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하거나, 임차인이 명도를 거부할 경우 명도에 어려움이 있을 수 있음을 의미합니다. 현재 제공된 '인수 보증금 합계'는 0원으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재 자체로 인해 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 어렵습니다. 다만, 노형동은 제주 시내의 중심 지역 중 하나로, 주거 지역 내에 다양한 편의시설과 상업 시설이 발달해 있을 것으로 예상됩니다. 대상 물건은 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 인근 '월산마을회관'을 중심으로 생활 편의를 제공하는 시설들이 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육/의료 시설

대상 물건은 제주시 노형동이라는 입지 특성상, 도보 또는 차량으로 접근 가능한 거리에 학교, 병원, 마트, 은행 등 필수적인 생활 편의 시설들이 갖추어져 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 교통 편의성

북서측 근거리에 버스 정류장이 있어 시내 및 외곽으로의 이동이 비교적 용이합니다. 또한, 차량 접근이 원활하여 자가용 이용 시에도 불편함이 적을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

가장 큰 리스크는 총 420,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인들이 존재한다는 점입니다. 감정가(295,000,000원) 대비 임차인 보증금 총액이 훨씬 높아, 경매를 통한 보증금 회수가 어려울 경우 임차인이 명도를 거부하거나 낙찰자가 추가적인 금전적 부담을 안게 될 가능성이 높습니다. '인수 보증금 합계 0원' 표기는 낙찰자가 직접 보증금을 인수할 의무는 없다는 의미일 수 있으나, 임차인의 법적 권리 행사에 따라 점유 문제 및 추가 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 토지 이용 계획 제한

물건 소재지가 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등에 속해 있어 향후 증축, 개축, 용도 변경 등에 있어 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

6.3. 등기부상 지목과 현황 차이

등기부상 지목이 '과수원'이고 현황이 '대'인 점은 장기적으로 세금 문제나 토지 관련 법규 적용에 있어 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 시내 주요 주거 지역인 노형동에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물 역시 비교적 최근 준공(2018년)되어 양호한 상태일 것으로 예상됩니다. 그러나, 경매 절차에서 가장 중요하게 고려해야 할 점은 대항력 있는 임차인의 존재와 그들의 높은 보증금 총액입니다. 감정가격을 훨씬 초과하는 보증금은 낙찰 후 명도 및 자금 운용에 있어 상당한 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서, 임차인과의 협상, 법적 절차 등을 통해 명도 문제를 해결할 방안을 사전에 철저히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 매력

제주 노형동은 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 지속적인 수요가 예상됩니다.

8.2. 건물 상태

2018년 사용승인된 건물로, 리모델링 등 추가 투자 없이도 활용 가능성이 높습니다.

8.3. 잠재적 가치

임차인 문제를 원만히 해결할 경우, 노형동 지역의 시세 상승에 따라 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 노형동 지역의 연립/다세대 주택 시세는 평당 약 500만원 이상으로 형성되어 있습니다. 본건과 유사한 전용면적(약 14.8평)을 기준으로 볼 때, 공실 상태의 시세는 대략 250,000,000원에서 280,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(295,000,000원)와 유사하거나 소폭 하회하는 수준입니다.

9.2. 리스크 고려

그러나 본건은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 총 보증금(420,000,000원)이 감정가(295,000,000원)를 훨씬 초과합니다. 이로 인해 낙찰자가 명도 과정에서 상당한 금전적, 시간적 비용을 지출해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 실제 투자자는 이러한 리스크를 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

임차인 리스크를 고려할 때, 권리분석상 낙찰자가 보증금 전액을 인수할 의무는 없으나, 임차인의 명도 거부 및 추가 비용 발생 가능성이 높아 보증금 총액과 감정가 간의 큰 차이를 감안한 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 보수적으로 230,000,000원 에서 250,000,000원 사이로 제안합니다. 낙찰 후 명도 관련 추가 비용 및 소요 시간을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.