나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52448 [1] 전라남도 순천시 해룡면 남가리 401-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2025.12.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 해룡면 남가리 소재 ‘남가마을’ 남측 인근에 위치하며, 부근은 조성된 주택단지와 마을 및 주변의 상가, 농경지 등으로 형성됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 시가지 근교로 일반적인 교통상황은 무난함.

형태 및 이용상태

완경사지대내 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

폭 약 5~6미터 정도의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

'지적및건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 건물의 부합물, 수목(소나무 외), 태양광발전시설 등이 소재하고 있어 별도 구분평가 또는 건물에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2(가): 일반목구조 일반목구조지붕 2층건으로 2017.07월 사용승인되어었으며, 외벽 : 단열재위외장재 바름 등 내벽 : 벽지, 타일, 인테리어 등 창호 : 새시창호 등 마감임. 기호(ㄱ): 조립식판넬조 판넬지붕 단층건임.

이용상태

기호2(가): 단독주택, 기호(ㄱ): 창고 등으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적및건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 부합물(제시외건물(ㄱ) 외) 등이 소재하고 있음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 및 태양광발전시설 포함, 수목, 차양, 테라스, 데크 등 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경52448 (1)

소재지: 전라남도 순천시 해룡면 남가리 401-19 (도로명주소: 전라남도 순천시 남가1길 90-14)

용도: 단독주택

감정가: 654,246,500원

토지면적: 498.00㎡ (약 150.65평)

토지지분: 498㎡

건물면적: 169.95㎡ (약 51.41평)

건물지분: 169.95㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 11.50㎡ (약 3.48평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO (김효균)

건물구조: 일반목구조 2층건

사용승인일: 2017년 7월

특이사항: 공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 및 태양광발전시설, 수목, 차양, 테라스, 데크 등 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 순천시 해룡면 남가리 소재 '남가마을' 남측 인근에 위치하며, 부근은 조성된 주택단지, 마을, 주변 상가, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 가능하며 시가지 근교에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 인접 도로상태

폭 약 5~6미터 정도의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(녹지지역(전축종제한지역))에 해당합니다.

3. 권리분석

* 채권자 및 경매개시

채권자는 김OO (김효균)이며, 강제경매로 진행 중입니다.

* 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 12월 2일 접수된 광양원예농업협동조합의 근저당권(480,000,000원)입니다.

* 기타 권리사항

토지 및 건물 등기부 상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류)는 말소될 예정입니다.

- 등기부채권 총액: 540,000,000원 (근저당 480,000,000원 + 가압류 60,000,000원)

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대사항은 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 임대사항이 미상으로, 실제 점유 및 임대 관계 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 주택단지와 마을이 형성된 지역에 위치하며, 주변에 상가가 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다. (참고: 제공된 정보는 주거용 부동산에 초점을 맞추고 있어 상세한 상권 분석 정보는 제한적입니다.)

5. 생활정보

* 주변 시설

부근에 주택단지와 마을이 형성되어 있으며, 일반적인 교통 상황이 무난하여 시가지 근교의 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 주변 개발 계획

별도의 개발 계획 정보는 제공되지 않았습니다.

* 혐오시설 정보

주변 지역에 대한 혐오시설 존재 여부에 대한 정보는 확인되지 않았습니다. (참고: 순천시는 폐기물처리시설 선진지 견학 등을 통해 혐오시설에 대한 인식을 개선하려는 노력을 하고 있으나, 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 없습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 채무와 관련된 다른 담보 물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 미상 임대차 현황

임대사항이 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이므로 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 제시외 건물 및 부속물

일괄 매각 대상에 제시외 건물, 태양광발전시설, 수목, 차양, 테라스, 데크 등이 포함되어 있어, 매수 후 추가적인 관리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 해룡면 남가리 소재의 단독주택으로, 2017년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 주택단지 내에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 차량 접근성 및 도로 상태도 양호한 편입니다. 토지 및 건물 일괄매각이며, 제시외 건물 및 태양광발전시설 등이 포함되어 있습니다. 권리분석상 모든 권리가 말소되는 조건으로 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대차 현황 미상 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택

2017년 사용승인된 건물로 비교적 최신 건축물입니다.

* 일괄매각 및 포함 물건

토지, 건물뿐만 아니라 제시외 건물, 태양광발전시설, 수목, 테라스 등 다양한 부속 시설이 일괄 매각되어 추가적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 양호한 입지 조건

주택단지 내에 위치하여 주거 환경이 쾌적하며, 시가지 근교로 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세기준으로 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 매물 시세 분석이 필수적입니다. 제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라의 매매/임대 정보 JSON 분석 요청이 있었으나, 해당 JSON 데이터가 제공되지 않아 구체적인 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

다만, 감정가 654,246,500원을 기준으로, 주변 유사 단독주택의 거래 사례 및 시장 상황을 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 검색 결과, 해룡면 남가리 지역의 토지 거래 사례가 일부 확인되었으나, 본건과 같이 단독주택, 제시외 건물, 태양광 시설 등을 포함한 매물의 상세 시세 비교 자료는 부족합니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사 및 최신 시세 동향을 면밀히 파악하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 만약 유사 물건의 평당 가격이 토지 83만원~327만원 수준으로 거래된다면, 토지 면적 498㎡ (약 150.65평)에 대한 토지 가치는 최소 약 1.25억원에서 최대 약 4.93억원으로 추정해 볼 수 있습니다. 건물 면적 및 제시외 시설 가치를 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

본 건은 일괄 매각으로 진행되며, 인수할 보증금은 0원이므로 낙찰가 외 추가적인 인수 비용은 없을 것으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.