나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7784 [1] 광주광역시 북구 용봉동 OOOO OOOOO OOOOOO 업무시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중부감정 · 평가일 2025.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 "전남대학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 및 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상12층 건물 내 8층 801호로서 외벽 : 복합판넬 등 마감 내벽 : - 창호 : 새시 창호임.

이용상태

사무소(업무시설)임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단의 부정형 평지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 대지권 토지 기호 1,2,3,4,6,7은 제3종일반주거지역, 기호 5 토지는 제2종일반주거 지역임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상 및 해당사항 없음.

물건 비고

-사무실로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7784 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 17-1 굿모닝타운 8층801호

용도: 업무시설 (사무실)

감정가: 383,000,000원

채권자: 서OO

집합건물 등기부 요약:

말소기준권리: 2024년 10월 4일 장림동새마을금고 근저당권 (300,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권은 해당 사항 없음)

건축물표제부 상 주요 용도: 문화 및 집회시설, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설

1.2. 면적 정보

토지 면적: 207.18㎡ (약 62.67평)

토지 지분: 207.177㎡ (약 62.67평)

건물 면적: 327.45㎡ (약 99.06평)

건물 지분: 327.4452㎡ (약 99.06평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동 소재 "전남대학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트, 단독주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 도로상태

본건은 북측 및 동측으로 포장도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본건 대지권 토지는 제3종 일반주거지역 및 제2종 일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 등기: 2019년 4월 8일 유한회사팔공개발 소유권 이전 (신탁 등기 말소)

현재 소유권 이전: 2024년 10월 4일 주식회사보삼부동산개발

근저당권 1: 2024년 10월 4일 장림동새마을금고 (300,000,000원) - 말소기준권리

근저당권 2: 2024년 11월 26일 서광욱 (13,000,000원) - 말소 대상

압류 1: 2025년 12월 4일 북구 (광주광역시) - 말소 대상

임의경매 개시 결정: 2025년 12월 16일 서광욱 (10,371,232원) - 본건 경매 개시

압류 2: 2026년 4월 27일 북구 (광주광역시) - 말소 대상

등기부채권 총액: 313,000,000원

3.2. 임차인 현황

대항력 있는 임차인 1: (주)보삼부동산개발, 이

보증금: 0원

차임: 0원

사업자 등록일: 2022년 1월 14일

확정일자: 2023년 1월 4일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원이지만, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

대항력 있는 임차인 2: 유한회사안택라이즈, 이

보증금: 0원

차임: 0원

사업자 등록일: 2023년 7월 28일

확정일자: 2023년 8월 3일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원이지만, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

대항력 있는 임차인 3: 유한회사파나시아개발, 홍

보증금: 0원

차임: 0원

사업자 등록일: 2021년 2월 25일

확정일자: 2023년 1월 4일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원이지만, 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다.

대항력 없는 임차인 1: (주)한국폴리테크

보증금: 15,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리인 2024년 10월 4일자 장림동새마을금고 근저당권보다 늦게 설정된 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금은 0원이므로 권리상 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 실제 점유 및 명도 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건물은 "굿모닝타운"으로, 전남대학교 인근에 위치하여 대학가 상권을 배후로 두고 있습니다.

주변에 근린생활시설, 아파트, 주택 등이 혼재되어 있어 지역 주민을 대상으로 하는 업종에도 적합합니다.

업무시설로 이용 중이며, 주변 상업시설과의 연계성도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

전남대학교가 인근에 있어 교육 및 문화 시설 접근성이 좋습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

버스 정류장이 가까워 시내 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인이 3명이나 존재하며, 이들의 보증금은 0원으로 되어 있습니다. 보증금이 0원임에도 불구하고 대항력을 갖춘 임차인의 경우, 실제 점유 관계 및 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있으나, 801호에 대한 시정명령 및 이행강제금 부과 여부는 "해당사항 없다"는 회신이 2026년 5월 22일자로 북구청으로부터 확인되었습니다. 그러나 향후 건축법 개정 등에 따른 영향 가능성은 배제할 수 없습니다.

공동담보 물건으로, 해당 물건 외 다른 부동산에도 담보가 설정되어 있을 수 있습니다. 이는 경매 절차 진행 및 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

업무시설로 이용 중이나, 건축물대장상 주용도는 '문화 및 집회시설' 등으로도 기재되어 있어 실제 사용 용도와 공부상 용도 간 차이가 있을 수 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 특별히 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 굿모닝타운 내 업무시설입니다. 전남대학교 인근에 자리하여 대학가 상권의 이점을 누릴 수 있으며, 교통 또한 양호한 편입니다.

권리관계 상으로는 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되며, 인수되는 보증금 또한 없어 권리상 부담은 적을 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 3명의 보증금이 0원으로 명시된 점, 건축물대장상 위반건축물 등재 이력이 있다는 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 사항입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

이러한 리스크 요인을 충분히 고려하고, 정확한 명도 절차 및 비용을 산정한다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

전남대학교 인근의 안정적인 배후 수요를 기반으로 한 투자 가치.

주거 및 상업시설이 혼재된 지역으로 다양한 업종의 임대 수요 기대.

권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 부담이 적을 수 있음 (단, 임차인 명도 이슈 고려).

광주 북구 지역의 개발 가능성 및 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

감정가: 383,000,000원

본 건의 예상 입찰가는 권리 분석상 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 주변 시세, 임차인 명도 비용, 수리비, 취득세, 명도 예상 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 명확한 주변 시세 및 정확한 명도 비용 산출이 어려운 바, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 약 268,100,000원 ~ 306,400,000원 범위 내에서, 잠재적 리스크(특히 대항력 있는 임차인 관련 명도 리스크)와 향후 임대 수익률을 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.