나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34611 [1] 전라남도 화순군 도곡면 원화리 산8-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리 소재 '원화마을' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 자연마을 등이 소재하는 야산지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형의 급경사지로, 자연림임.

인접 도로상태

지적도상 맹지로서 인접필지를 통해 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

농림지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건번호

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광주지방법원 2025타경34611 (1)

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1.2. 소재지

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전라남도 화순군 도곡면 원화리 산8-1

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1.3. 용도

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임야

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1.4. 감정가

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57,720,000원

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1.5. 면적

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토지면적: 9620.00㎡ (약 2910.08평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

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1.6. 매각물건

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토지매각

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1.7. 경매구분

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부동산임의경매

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1.8. 채권자

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정OO (근저당권자: 정찬영)

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

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본건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리 소재 '원화마을' 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 자연림, 자연마을 등이 소재하는 야산지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

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2.2. 교통상황

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본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

3. 권리분석

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3.1. 인수되는 권리

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말소기준권리(을5, 근저당권: 정찬영, 2018-12-06) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다.

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3.2. 소멸되는 권리

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근저당권, 근저당권, 압류 등의 권리가 말소기준권리 이하로 존재하며, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

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3.3. 임차인 현황

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인수되는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

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4.1. 주변 상업 시설

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제공된 정보만으로는 본건의 구체적인 상권 분석이 어렵습니다. 본건은 자연림과 인접한 야산 지역으로, 주변에 상업 시설이나 기타 편의 시설 등은 발달하지 않은 것으로 보입니다.

5. 생활정보

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5.1. 자연환경

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주변이 자연림으로 둘러싸여 있어 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 지역입니다.

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5.2. 주변 편의시설

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'원화마을'이 인접해 있어 기본적인 생활 편의는 일부 가능할 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설이나 병원 등은 거리가 있을 것으로 보입니다.

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5.3. 토지 이용 제한

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본건은 농림지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리, 돼지, 소, 말, 양, 사슴 등) 및 임업용 산지로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 있어 여러 제한이 따릅니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 맹지

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지적도상 맹지로서, 본건에 직접적인 도로 출입이 불가능합니다. 인접 필지를 통해 진출입이 가능해야 하므로, 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 가장 큰 장애 요인이 될 수 있습니다.

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6.2. 급경사지

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부정형의 급경사지로 이루어져 있어 토지 활용도가 매우 낮으며, 개발 시 상당한 토목 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

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6.3. 토지 이용 제한

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농림지역, 다수의 가축 사육 제한 구역, 임업용 산지 등 엄격한 토지 이용 규제가 적용되어 있어, 합법적인 개발 및 활용에 큰 제약이 따릅니다.

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6.4. 혐오시설

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주변 지역에 대한 검색 결과, 인근에 혐오시설이 직접적으로 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 그러나 산간 지역의 개발 특성상, 향후 주변 환경 변화 가능성은 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

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7.1. 물건 개요

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본 물건은 전라남도 화순군 도곡면 원화리 산8-1에 소재한 임야입니다. 감정가는 57,720,000원이며, 토지 면적은 9620.00㎡ (약 2910.08평)입니다.

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7.2. 주요 특징

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주위 환경은 보통 수준의 자연림 및 자연마을이 있는 야산 지대이며, 차량 및 버스 승강장 접근이 가능한 지역입니다.

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7.3. 투자 고려사항

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본 건의 가장 큰 문제는 지적도상 맹지이며, 급경사지이고, 농림지역 등 엄격한 토지 이용 제한이 있다는 점입니다. 이러한 요인들로 인해 실질적인 토지 활용 및 개발에는 상당한 어려움이 예상됩니다.

8. 투자 포인트

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8.1. 저가 매수 가능성

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앞서 언급된 여러 제약 조건으로 인해, 일반 투자자들의 관심이 낮아 감정가 이하 또는 낮은 경쟁률로 낙찰될 가능성이 있습니다.

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8.2. 장기적 관점

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향후 토지 이용 관련 규제가 완화되거나, 인접 토지 소유주와의 협의를 통해 맹지 문제가 해결될 경우, 잠재적인 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. (단, 실현 가능성은 매우 낮음)

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8.3. 특수 목적 활용

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산림 자원 활용, 귀농·귀촌을 위한 임야 등 특정 목적을 가진 투자자에게는 고려 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

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9.1. 입찰가 산정의 어려움

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본 건은 맹지, 급경사, 엄격한 토지 이용 제한 등 매우 까다로운 조건들을 안고 있어, 일반적인 부동산 투자 분석 방법으로는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

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9.2. 추가 분석 필요

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정확한 예상 입찰가 제시를 위해서는 해당 지역의 유사 토지 거래 사례, 실제 활용 가능성, 개발 허가 가능성, 향후 규제 변화 등에 대한 심층적인 현장 조사와 전문가의 정밀한 감정이 필수적으로 요구됩니다. 제공된 정보만으로는 실질적인 투자 가치를 판단하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.