나이스옥션 법원경매 광주 2025타경7180 [1] 전라남도 나주시 성북동 11 성북아파트 109동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 성북동 소재 ‘나주중앙초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 관공서, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 내 제4층 제403호(계단식, 남향)로서 외벽 : 콘크리트 위 페인트 마감, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측의 노폭 약 20미터 포장도로를 통해 단지내로 차량출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경7180 (1)

소재지: 전라남도 나주시 성북동 11 (대호길 10), 성북주공아파트 113동 4층 403호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 48.74㎡ (약 14.74평)

건물면적: 39.99㎡ (약 12.09평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

특이사항: 임대관계 미상

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: (제공된 정보 없음)

1.1. 입지조건

주위환경:

본건은 전라남도 나주시 성북동 소재 ‘나주중앙초등학교’ 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 관공서, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건이 속한 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통입니다.

인접 도로상태:

단지 서측 노폭 약 20미터 포장도로를 통해 차량 진출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

등기부 현황:

소유권은 박소례(1996년), 장미순(2015년), 조유덕(2021년) 순으로 이전되었습니다.

말소기준권리는 2024년 7월 25일 접수된 하남농업협동조합의 근저당권(24,000,000원)입니다.

근저당권 외 전세권, 압류, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소될 예정입니다.

말소기준권리 및 소멸되는 권리:

하남농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 이에 따라 전세권, 압류, 임의경매 등 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 김정숙 (김 )

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 건물 및 토지 정보

건물 구조:

철근콘크리트 구조 슬래브 지붕 5층 건물 내 제4층 제403호(계단식, 남향)입니다.

외벽은 콘크리트 위 페인트 마감이며, 창호는 새시창호로 되어 있습니다.

이용 상태:

현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역:

일반적인 위생설비, 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 설치되어 있습니다.

토지 형상 및 이용 상태:

토지는 부정형의 아파트 건부지로 이용 중입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이:

건축물대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

1.4. 상권 분석

주변 이용 상황:

본건이 위치한 지역은 관공서, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주거 지역으로서 안정적인 상권을 형성하고 있습니다.

1.5. 생활 정보

아파트 정보:

아파트명: 성북주공아파트

사용승인일: 1989년 9월 24일

총 동수: 14개 동

총 세대수: 610세대

최고 층수: 5층

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등

편의시설:

단지 내 및 주변 근린생활시설, 관공서 이용이 편리합니다.

교육시설:

나주중앙초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상:

본건은 현재 임차인이 거주 중이나 임대 관계가 명확하지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 보증금 20,000,000원이 있으나 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 나주중앙초등학교 인근에 위치한 성북주공아파트 113동 4층 403호로, 전용면적 39.99㎡(약 12.09평)의 아파트입니다.

단지는 1989년에 준공되어 연식이 있으나, 기본적인 생활 편의시설 및 교통 접근성이 보통 수준으로 양호합니다.

권리분석 상 모든 등기사항은 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 절차에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가(60,000,000원) 대비 최근 실거래가가 더 낮은 점은 고려해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치.

일괄매각으로 토지 및 건물 권리 모두 확보 가능.

말소기준권리 하 모든 권리 소멸로 권리 인수 부담 없음.

인근 초등학교 등 교육시설 및 생활 편의시설 접근성 양호.

1.9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(39.69㎡) 및 층수(4층)의 아파트가 2026년 4월 4,800만원에 거래되었습니다.

또 다른 유사 면적(39.6㎡) 5층 아파트는 2026년 4월 4,270만원에 거래되었습니다.

가장 넓은 면적(46.68㎡)의 4층 아파트는 2026년 4월 6,450만원에 거래된 사례가 있습니다.

현재 감정가는 6,000만원으로 책정되어 있습니다.

위 실거래가들을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 4,800만원에서 5,800만원 수준으로 판단됩니다.

따라서 입찰 시 감정가(6,000만원)를 시작가로 경매가 진행될 가능성이 높으므로, 본건의 적정 예상 입찰가는 5,800만원 정도로 제시합니다.

(주: 본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보를 바탕으로 산정한 것으로, 실제 경매 진행 상황 및 경쟁률에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.