나이스옥션 법원경매 남원 2025타경30291 [1] 전북특별자치도 남원시 노암동 901 남명더라우남원엔스퀘어 씨동 지하층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전북특별자치도 남원시 노암동 소재 '노암초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 단독주택 등이 소재하는 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 단층 건물로서, 외벽: 인조석 붙임 등 마감, 내벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감, 창호: 강화유리 등임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)임.

설비내역

기본적인 위생설비, 전기설비 및 급배수설비 등이 구배 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 '아파트부지 및 근린생활시설부지'임.

인접 도로상태등

북측에 소재하는 왕복2차선을 통하여 본건에 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2016-03-18), 녹지(2016-03-07)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2018-12-14)(절대금지지역(노암동))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역(2023-02-13)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>, 역사문화환경보존지역<전라북도지정문화재보호조례> 임.

공부와의 차이

본건은 공부상 '지하층'이나, 북측에 소재하는 도로를 기준하면 '지상1층'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임. 2)기타:-.

물건 비고

공부상 '지하층'이나, 북측에 소재하는 도로를 기준하면 '지상1층'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

사건번호: 남원지원 2025타경30291 (1)

소재지: 전북특별자치도 남원시 노암동 901 남명더라우 남원엔스퀘어 씨동 지하층 101호

용도: 근린상가

감정가: 431,000,000원

토지면적: 74.14㎡ (약 22.43평)

토지지분: 74.1422㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 147.99㎡ (약 44.77평)

건물지분: 147.9886㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 근로복지공단

특이사항: 유동화물건

주의사항: 공부상 '지하층'이나, 북측에 소재하는 도로를 기준하면 '지상1층'임.

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

* 위치: 전북특별자치도 남원시 노암동 901번지 (남명더라우 남원엔스퀘어 씨동 지하층 101호)에 소재합니다.

* 주변 환경: '노암초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지 및 단독주택 등이 소재하는 주택지대로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재합니다. 특히 북측에 소재하는 왕복 2차선 도로를 통해 편리하게 접근 가능합니다. 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형상 및 이용 상태: 토지는 부정형이며, 현황 '아파트부지 및 근린생활시설부지'로 이용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 녹지(저촉), 중로2류(접합), 중로3류(접합) 등의 도시계획이 적용됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 준보전산지, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역, 자연재해위험개선지구, 역사문화환경보존지역 등 다양한 토지 이용 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2020년 02월 26일에 접수된 부산은행 근저당 (을1)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 대부분의 권리(압류, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 제공된 정보상 매각으로 인해 낙찰자가 인수해야 할 부담 있는 권리는 없습니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리 해당사항 없음)

* 임차인 현황: 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

* 특이사항: 본건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

4. 상권분석

* 입지: 남원시 노암동에 위치한 아파트 단지 및 주택 밀집 지역 내 근린상가입니다.

* 주변 환경: 노암초등학교가 인접해 있으며, 주거 지역을 배후로 하고 있어 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물 현황: 현재 본건은 근린생활시설로 이용 중이나, 현황 공실 상태입니다.

* 접근성: 북측 도로를 통해 차량 접근이 용이하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: 남원노암초등학교가 가까운 거리에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주거 환경: 주변이 아파트 단지와 단독주택으로 형성된 주거 밀집 지역으로, 거주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 층수 표기 불일치: 공부상 '지하층'으로 표기되어 있으나, 북측 도로 기준으로는 '지상 1층'으로 이용된다는 점은 실제 거래나 이용 시 혼란을 야기할 수 있으며, 정확한 현황 파악이 중요합니다.

* 공실 상태: 현재 공실로 운영 중이므로, 낙찰 후 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵습니다. 공실 해소를 위한 전략 수립이 필요합니다.

* 토지 이용 규제: 본건은 가축사육제한구역, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한지역, 자연재해위험개선지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 건물의 증축, 용도 변경 등 활용에 제약을 줄 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부 채권 총액이 약 65억 7천만 원에 달하는 점은 채무 부담이 매우 높다는 것을 시사합니다. 다만, 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자에게 직접적인 부담은 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 전북 남원시 노암동에 위치한 근린상가로, 아파트 단지 및 주택 밀집 지역에 소재하여 주거 배후 수요가 확보된 입지를 가지고 있습니다. 교통 접근성 또한 양호하며, 노암초등학교와 인접하여 생활 편의성이 있습니다. 권리 분석상 인수되는 부담은 없어 안전한 물건으로 판단됩니다.

하지만 공부상 지하층과 현황 지상 1층 간의 차이, 현재 공실 상태, 그리고 다양한 토지 이용 제한 사항들은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 부분입니다. 특히, 여러 법규에 따른 토지 이용 제한은 향후 건축 행위 등에 상당한 제약을 줄 수 있습니다. 따라서 본건의 잠재적 가치를 면밀히 평가하고, 공실 해소 및 활용 방안에 대한 구체적인 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 배후 수요: 아파트 단지 및 주택가 밀집 지역에 위치하여 안정적인 상권 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 인수 부담이 없습니다.

* 우수한 접근성: 북측 도로를 통한 차량 진출입이 용이하여 고객 접근성이 좋습니다.

* 현황 활용 가능성: 공부상 지하층이지만 현황 지상 1층으로 사용 가능한 점을 활용하여 독특한 공간 구성이나 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 인수되는 보증금 및 차임이 없습니다.

* 감정가는 431,000,000원입니다.

* 현재 공실 상태이므로 즉각적인 임대 수익이 발생하지 않습니다.

* 토지 이용 계획상의 여러 제한 사항으로 인해 향후 활용 가능성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 남원시 지역 내 유사 근린상가 또는 상가 건물(특히 지하층이 지상층처럼 활용 가능한 경우)의 최근 시세 및 임대 현황에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

* 본건의 잠재적 가치, 향후 공실 해소 가능성, 그리고 투자 목표(시세 차익, 임대 수익 등)에 따라 입찰가를 결정해야 합니다.

상기 요인들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 이하의 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 확인하고, 주변 시세 및 임대 시장을 추가적으로 조사해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.