나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34606 [1] 광주광역시 서구 쌍촌동 970-6 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '운천역 3번출구' 북서측 인근에 위치한 통칭 '포레스-힐Ⅰ' 2층 202호 외 3개호로서 주변은 소규모 아파트단지, 업무시설, 상업시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건 건물까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 지하철역(운천역)이 소재하고 간선도로가 통과하고 있는 등 제반 교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상10층 건물 내 2층 202호, 2층 204호, 2층 205호, 2층 206호로서 ·외벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석 붙임, 페어글라스 등, ·내벽 : 벽지 및 타일 등, ·창호 : 새시창호 등 으로 치장 또는 마감하였습니다.

이용상태

본건 공부상 용도는 일련번호 1(가) 및 일련번호 2(나)는 오피스텔, 일련번호 3(다)는 일반음식점, 일련번호 4(라)는 사무소입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 화재경보, 탐지 및 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 기계식주차설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 아파트(3층~10층 : 아파트, 2층 : 일반음식점, 사무소, 오피스텔) 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 단지는 북측으로 폭 10m 내외의 아스콘 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 비행안전제6구역(전술)(2025-07-11)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

-오피스텔임
-1층 무단증축으로 인한 위반건축물임. 건축법 제79조(위반건축물 등에 대한 조치 등)에 따른 2021~2025년 까지 총 4회 이행강제금이 부과되었음(별첨 광주광역시 서구 사실조회 회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34606 (1)

소재지: 광주광역시 서구 쌍촌동 970-6, 2층 202호

용도: 오피스텔

감정가: 71,000,000원

토지면적: 9.43㎡ (약 2.85평)

토지지분: 9.4343㎡ (약 2.85평)

건물면적: 29.95㎡ (약 9.06평)

건물지분: 29.949㎡ (약 9.06평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 오피스텔임. 1층 무단증축으로 인한 위반건축물이며, 2021년부터 2025년까지 총 4회 이행강제금이 부과되었음.

2. 입지조건

본건은 광주광역시 서구 쌍촌동 소재 '운천역 3번출구' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 소규모 아파트 단지, 업무시설, 상업시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 대체로 보통입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 지하철역(운천역)이 있어 교통이 편리합니다. 간선도로가 통과하고 있어 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 있습니다. 또한, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 비행안전제6구역(전술)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-08-11

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고:

해당 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약

- 소유권보존: 2012-12-17, 주식회사자연주택

- 소유권이전: 2012-12-31, 주식회사코시스 (매매)

- 근저당권 (말소기준권리): 2012-12-31, 케이씨유엔피엘대부주식회사 (572,000,000원)

- 가압류: 2025-04-23, 광주신용보증재단 (60,602,300원, 말소)

- 가압류: 2025-05-28, 광주은행 (42,502,493원, 말소)

- 가압류: 2025-11-04, 전남낙농업협동조합 (200,000,000원, 말소)

- 가압류: 2025-11-07, 두암신용협동조합 (72,756,157원, 말소)

- 가압류: 2025-11-12, 임신숙 (50,000,000원, 말소)

- 임의경매: 2025-12-12, 비아신용협동조합 (440,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 997,860,950원

매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 모든 후순위 권리(가압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 쌍촌동 지역은 운천역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 혼재된 지역입니다. 주변에 소규모 아파트 단지와 다양한 상업시설이 입지하여 유동인구가 비교적 풍부할 것으로 예상됩니다. 오피스텔, 일반음식점, 사무소 등 다양한 용도의 건물이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 운천역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

* 주변 환경: 인근에 소규모 아파트 단지와 상업시설이 밀집해 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

* 건물 편의시설: 본 건물은 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재경보 및 소화전 설비, 승강기, 도시가스, 개별난방, 기계식 주차 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 본건 건물 1층에 무단 증축으로 인한 위반건축물이 존재합니다. 이로 인해 2021년부터 2025년까지 총 4회에 걸쳐 이행강제금이 부과된 이력이 있습니다. 이는 건물 전체의 가치 하락 및 추후 재건축, 리모델링 등에 제약을 줄 수 있는 요인으로 작용할 수 있습니다. (건축법 제79조에 따른 조치)

* 비행안전구역: 본건은 비행안전제6구역(전술)에 해당하여 건축물의 신축, 증축, 용도변경 등에 군사작전성 검토 등 추가적인 규제를 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주 지하철 운천역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 다양한 근저당 및 가압류가 설정되어 있으나, 경매로 인해 모두 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

다만, 1층 위반건축물 존재 및 이행강제금 부과 이력은 잠재적인 리스크로 작용할 수 있으며, 이는 향후 건물 관리 및 자산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다. 이러한 점들을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 운천역 도보 거리에 위치하여 교통이 매우 편리합니다.

* 우수한 생활 환경: 주변에 상업시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 권리관계 명확: 모든 선순위 권리가 소멸 예정으로 인수 부담이 없습니다.

* 비교적 신축 건물: 2012년에 건축되어 건물 노후도가 심하지 않습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(29.949㎡)의 오피스텔이 2026년 1월에 58,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 71,000,000원입니다.

1층 위반건축물 및 이행강제금 부과 이력과 같은 잠재적 리스크를 고려할 때, 최근 실거래가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 advisable 합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 감안하여 60,000,000원 수준을 예상 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가보다 소폭 높지만, 감정가 대비로는 약 84% 수준으로, 향후 발생 가능한 문제를 감안한 합리적인 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.