나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102260 [1] 부산광역시 강서구 명지동 3235 엘크루솔마레 103동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문일 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명호중학교' 북서측 인근에 위치하는 엘크루솔마레 103동 2층 201호로서 부근은 아파트단지 및 단지내 상가, 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 등 제반교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골지붕 지상10층 건물 내 2층 201호로서 외벽: 치상석 붙임 및 몰탈위페인팅마감 등 내벽: 벽지마감 등 창호: 샷시창.

이용상태

공동주택(아파트).

설비내역

위생설비 및 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 등고 평탄한 사다리형에 가까운 토지로서 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 남서측으로 폭 25m 및 북측으로 15m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (2016-12-30)(한솔학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시 지정문화재보호조례>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경102260 (1)

* 소재지: 부산광역시 강서구 명지동 3235 엘크루솔마레 103동 2층 201호

* 용도: 아파트

* 감정가: 370,000,000원

* 면적

* 토지 면적: 74.49㎡ (약 22.53평)

* 건물 면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주식회사아이엠뱅크 (권리분석상 확인)

2. 입지조건

* 2.1. 위치 및 주위 환경

* 본 건은 부산광역시 강서구 명지동 소재 '명호중학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 부근은 아파트 단지, 단지 내 상가, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 지역의 특징을 보입니다.

* 2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 2.3. 토지 이용 현황

* 본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 사다리형에 가까운 형상입니다.

* 현재 공동주택(아파트) 건부지로 이용 중입니다.

* 2.4. 도로 상태

* 본건 단지는 남서측으로 폭 25m, 북측으로 15m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

* 3.1. 권리 내역

* 말소기준권리: 농협생명보험주식회사 근저당 (2016년 12월 9일 접수)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 미상)

* 총 채무액: 388,000,000원

* 3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 전입일자: 2015년 3월 6일

* 대항력: 있음

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 임차인 김 은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 권리관계 확인 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 3.3. 권리 분석 요약

* 모든 근저당 및 임의 경매 개시 결정 등기는 말소될 예정입니다.

* 다만, '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 효력에 대한 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

4. 건축물 및 아파트 정보

* 4.1. 건물 구조 및 상태

* 철근콘크리트구조, 경량철골지붕의 지상 10층 건물 중 2층 201호입니다.

* 외벽은 치장석 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

* 4.2. 이용 상태

* 본 건은 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 4.3. 설비 내역

* 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관문설비, 가스난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 4.4. 아파트 단지 정보

* 아파트명: 엘크루솔마레

* 총 동수: 13개 동

* 총 세대수: 480세대

* 사용승인일: 2014년 11월 21일

* 최고 층수: 11층

* 주차 대수: 총 554대 (지하 554대)

* 전기차 충전기: 지하 42대

5. 상권 분석 및 생활 정보

* 5.1. 주변 상권

* 단지 내 상가 및 주변 편의시설 이용이 가능하여 생활 편의성이 높습니다.

* 5.2. 생활 편의시설

* 명호중학교 등 교육시설이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

* 주변에 다양한 편의시설이 있어 생활에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

* 5.3. 주변 환경

* 본 건은 부산광역시 강서구 명지동의 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 쾌적합니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 관련 법규에 따라 역사문화환경보존지역, 국가산업단지 등으로도 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 6.1. 임차인 관련

* 대항력 있는 임차인(김 )이 존재합니다. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 인수 부담은 없으나, 명도 진행 시 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

* 6.2. 권리 관계

* 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'이 존재할 가능성이 있습니다. 상세 내용 확인이 필수적이며, 만약 실제 효력이 있는 지상권이라면 물건 가치에 상당한 영향을 미칠 수 있습니다.

* 6.3. 기타

* 토지이용계획상의 국가산업단지, 보호구역 등은 향후 건축 또는 개발에 제한이 될 수 있으나, 현 아파트 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 7.1. 입지

* 부산 강서구 명지동에 위치한 신축급 아파트 단지로, 지속적인 개발이 이루어지는 지역입니다.

* 대단지 아파트로서 기본적인 인프라와 편의시설 이용이 편리합니다.

* 7.2. 시세

* 최근 실거래가와 감정가가 유사하게 형성되어 있어, 시세 변동성을 고려한 접근이 필요합니다.

* 7.3. 개발 호재

* 명지국제신도시의 지속적인 발전 및 주변 지역 개발 계획이 본 물건의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8. 종합 의견

* 본 물건은 부산 강서구 명지동에 위치한 엘크루솔마레 아파트로서, 비교적 최근 실거래가 및 감정가 수준이 유사하게 형성되어 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 임차인의 보증금은 없으나, 대항력 있는 임차인과 함께 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성은 본 건의 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

* 따라서 해당 '지상권'에 대한 면밀한 추가 확인이 이루어져야 하며, 이를 바탕으로 신중한 입찰 결정이 요구됩니다.

9. 예상 입찰가

* 9.1. 시세 분석

* 최근 실거래가 (2026년 6월): 84.98㎡ ~ 84.99㎡, 3층 및 10층 기준 3억 6천만원 ~ 3억 8천만원.

* 감정가: 3억 7천만원.

* 본 물건은 84.99㎡, 2층으로, 층수 및 권리관계(지상권 존재 가능성)를 고려할 때 시세 대비 조정이 필요합니다.

* 9.2. 예상 입찰가

* 340,000,000원

* (참고: 제시된 정보와 시장 상황을 바탕으로 산정한 예상 입찰가입니다. 인수 보증금이 없는 대항력 있는 임차인, 그리고 특히 매각으로 소멸되지 않는 '지상권'의 존재 가능성이라는 중대 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 보수적인 접근 시 330,000,000원 이하, 적극적인 접근 시 360,000,000원까지 고려할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.