나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23252 [1] 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 11층1110호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 '경남공업고등학교' 서측 인근에 위치하는 '위클리스타' 제11층 제1110호로서, 인근은 업무시설(오피스텔), 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있으며, 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 '부산도시철도 2호선 전포역'이 소재하는등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 내 제11층 제1110호로서, (사용승인일: 2022.06.07.) 외벽: 몰탈위페인팅 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

일련번호(가): 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 경매진행 및 응찰시 이용상황 등은 재확인 하시기 바람.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 기계식주차설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄하게 조성된 2필지 일단의 세장형 토지로서, 업무시설 및 제1종근린생활시설 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1,2): 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 100m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 140m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기타사항: 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 김단하)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23252 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 부전동 226-1 위클리스타 11층 1110호

용도: 오피스텔

감정가: 200,000,000원

토지면적: 3.57㎡ (약 1.08평)

토지지분: 3.5656㎡ (약 1.08평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 26.78㎡ (약 8.10평, 전용면적)

건물지분: 26.78㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경 (주택도시보증공사로부터 임차인의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 확약서 제출됨.)

주의사항: 상기 임차인 관련 확약서 내용에 따라 낙찰자가 인수할 임차보증금은 0원으로 예상되나, 법률 검토 및 추가 확인 필요.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 부전동 소재 '경남공업고등학교' 서측 인근에 위치한 '위클리스타' 오피스텔 11층 1110호임.

주변은 업무시설(오피스텔) 및 다양한 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 부산도시철도 2호선 전포역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

3. 권리분석

말소기준권리: 등기부등본상 말소기준권리는 2023년 7월 10일 접수된 가압류(갑3, 와이앤에스인베스트먼트)로 확인됨.

권리 현황:

* 말소기준권리(갑3) 이후 접수된 권리들은 강제경매(갑10)로 인해 소멸될 예정임.

* 을1: 주택임차권 (김단하, 2025-01-13 접수, 보증금 125,000,000원) - 말소 예정.

* 갑10: 강제경매 (주택도시보증공사, 2025-12-12 접수) - 본 경매의 근거가 되는 권리임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 현재 등기부상 확인되지 않음. (추후 정밀 확인 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 김 (채권양도)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-03-21

* 확정일자: 2023-03-07

* 대항력: 없음. (주택도시보증공사(HUG)와 2026.06.16.자에 작성된 확약서에 따라 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의함.)

인수 보증금 합계: 0원. (확약서 내용에 따라 임차보증금 인수 부담 없음)

4. 상권분석

본건이 위치한 부산진구 부전동은 부산 도심의 주요 상업 및 업무 지구로, 높은 유동인구와 탄탄한 배후수요를 갖춘 지역임.

'위클리스타' 오피스텔은 주변에 다수의 상업시설, 근린생활시설, 업무시설이 밀집해 있어 편리한 생활 및 업무 환경을 제공함.

'경남공업고등학교'가 인근에 위치하고 있어 특정 수요층 확보에도 긍정적일 수 있음.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았으며, 일반적인 도심 오피스텔 밀집 지역의 상업적 환경을 갖춘 것으로 판단됨. (현장 방문을 통한 추가 확인 권장)

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물 중 11층에 위치함.

사용승인일: 2022년 06월 07일 (비교적 신축 건물로 건물 상태 양호 예상)

이용 상태: 공부상 용도는 '업무시설(오피스텔)'이나, 제1종 근린생활시설(소매점, 휴게음식점) 용도로도 활용 가능함. (경매 진행 및 응찰 시 실제 이용 현황 재확인 필수)

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 난방설비, 기계식주차설비 등이 정상적으로 구비되어 있음.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련: 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 임차인의 대항력이 소멸되어 인수 보증금은 0원으로 예상되나, 확약서의 법적 효력 및 실제 이행 여부에 대한 최종적인 법률 검토는 필수적임.

권리관계: 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 경매 물건의 복잡했던 권리 변동 이력을 고려하여 등기부등본 및 관련 서류에 대한 면밀한 권리분석이 요구됨.

건물 상태: 신축 건물이나, 11층 1110호의 실제 내부 상태, 하자 여부, 공실 위험 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구의 주요 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 임차인의 대항력 포기라는 결정적인 장점을 가지고 있어 낙찰자의 인수 부담이 최소화될 것으로 보임.

감정가(200,000,000원) 대비 최근 실거래가(161,000,000원) 간의 시세 차이가 존재하므로, 감정가의 적정성 및 현재 시장 가치에 대한 신중한 판단이 필요함.

임차 보증금 인수 부담이 없는 점은 투자 매력도를 높이는 요소이며, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 수익성 확보에 유리할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 부산도시철도 2호선 전포역 인근으로 교통 편리성 우수.

신축 건물: 2022년 사용승인으로 현대적 시설 및 건물 컨디션 양호 기대.

임차인 리스크 최소화: HUG 확약서로 보증금 인수 부담 0원 예상.

다목적 활용 가능: 업무시설 외 제1종 근린생활시설 용도로도 활용 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 200,000,000원

최근 매매가 (JSON 자료 기준): 161,000,000원 (면적: 26.12㎡)

본 물건 건물 전용면적: 26.78㎡ (약 8.10평)

임차인 관련 인수 보증금: 0원

시세 분석: 제공된 최근 매매 자료(16,100만원)를 볼 때, 본 물건의 현재 시장 가치는 감정가(20,000만원)보다 낮게 형성되어 있을 가능성이 높음. 감정가가 실거래가보다 약 23% 높게 책정되었음.

권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 없고 건물이 신축이라는 점을 고려하여, 최근 실거래가(161,000,000원)를 기준으로 하되, 경쟁 입찰을 감안한 가격 설정이 필요함.

감정가와 실거래가 간의 격차를 고려할 때, 실거래가보다 소폭 높고 감정가보다는 상당히 낮은 수준에서 입찰하는 것이 합리적인 전략으로 판단됨.

예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 185,000,000원

본 가격대는 최근 실거래가(161,000,000원)를 상회하며 감정가(200,000,000원) 대비 매력적인 수준임. 최종 입찰가는 입찰 직전의 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.