나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23230 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 27-274 한성빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미르 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 성전초등학교 동측 인근에 위치하는 한성 빌라 3층 301호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재해 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 치장 타일 붙임, 내 벽 : 벽지 마감 등, 창 호 : 샷시창호로 되어 있습니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

서하향의 경사지대에 조성된 부정형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 약 2미터 내외 폭의 도로 및 계단도로를 통하여 약 10미터 내외 폭의 도로에 접하나 지반격차가 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경23230 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 27-274 한성빌라 3층301호

신주소: 부산광역시 부산진구 동성로112번나길 28-10 (전포동) [cite: BUILD_REG_1]

1.2. 부동산 현황

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호

매각 대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 130,000,000원

토지 면적: 14.63㎡ (약 4.43평)

토지 지분: 14.63㎡ (약 4.43평)

건물 전용 면적: 37.56㎡ (약 11.36평)

건물 지분: 37.56㎡ (약 11.36평)

집합건물 건축물대장 상 연면적: 347.56㎡ (약 105.15평) [cite: BUILD_REG_1]

총 대지권 면적: 116㎡ (약 35.09평) [cite: BUILD_REG_1]

본건의 전용 면적은 37.56㎡ (약 11.36평)입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 성전초등학교 동측 인근에 위치 [cite: APPRAISAL_1].

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재 [cite: APPRAISAL_1].

토지는 서하향 경사지대에 조성된 부정형 토지로 다세대주택 부지로 이용 중 [cite: APPRAISAL_1].

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 [cite: APPRAISAL_1].

2.3. 도로 접근성

본건 동측으로 약 2미터 내외 폭의 도로 및 계단도로를 통하여 약 10미터 내외 폭의 도로에 접하나 지반격차가 있음 [cite: APPRAISAL_1].

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리인 근저당권(국민은행, 2007.08.01.)은 말소되었으며, 이후 등기된 주택임차권(한국토지주택공사) 및 강제경매 개시 결정 또한 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. [cite: REG_SUMMARY]

등기부채권 총액: 75,000,000원 [cite: REG_SUMMARY]

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 을3 근저당권(국민은행, 2007.08.01.)으로 확인되며, 이는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. [cite: REG_SUMMARY]

3.3. 인수되는 권리

등기부상 현재 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라는 문구가 있어, 실제 지상권의 존재 여부 및 그에 따른 권리 인수 가능성은 추가 확인이 필요합니다. [cite: PROPERTY_MEMO]

3.4. 임차인 현황

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-12-29

확정일자: 2022-12-12

배당신고일자: 2024-12-30

대항력: 없음 [cite: APPRAISAL_1, REG_SUMMARY]

인수 보증금 합계: 0원

3.5. 특이사항

임대관계 미상이며, 기타사항 없음 (감정평가 요약 기준) [cite: APPRAISAL_1].

건축물대장상 다세대주택으로 총 8세대가 거주 가능한 건물입니다. [cite: BUILD_REG_1]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

감정가: 130,000,000원 (전용면적 37.56㎡ 기준, 평당 약 11,443,500원)

최근 거래 사례 분석:

* 1982년식, 78.68㎡ (약 23.80평): 170,000,000원 (평당 약 7,142,857원) [cite: JSON_SALE_1]

* 2003년식, 40.89㎡ (약 12.37평): 120,000,000원 (평당 약 9,700,900원) [cite: JSON_SALE_2]

* 2004년식, 40.02㎡ (약 12.11평): 35,000,000원 (평당 약 2,890,173원) [cite: JSON_SALE_3] - 본 사례는 시세 대비 현저히 낮아 특이 거래로 판단되며, 참고 시 유의 필요.

본건(2001년식, 37.56㎡)과 유사한 조건의 2003년식, 40.89㎡ 다세대주택이 120,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 평당 약 970만원 수준입니다.

본건의 감정가(평당 약 1144만원)는 해당 유사 거래 사례(평당 약 970만원) 대비 다소 높은 수준으로 평가되었습니다.

건물의 신축 연도(본건 2001년, 유사 사례 2003년) 및 전용 면적 차이(본건 11.36평, 유사 사례 12.37평)를 고려하더라도, 감정가의 적정성에 대해 면밀한 검토가 필요합니다.

4.2. 임대/매매 동향

전포동 지역은 부산진구 내에서도 비교적 활발한 부동산 거래가 이루어지는 지역으로, 신축 및 구축 다세대주택의 매매 및 임대 수요가 꾸준한 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 301호 [cite: APPRAISAL_1].

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 및 치장 타일 붙임 [cite: APPRAISAL_1].

내벽: 벽지 마감 등 [cite: APPRAISAL_1].

창호: 샷시창호 [cite: APPRAISAL_1].

설비: 위생설비, 급·배수설비, 도시가스설비 등 [cite: APPRAISAL_1].

건축년도: 2001년 07월 16일 사용승인 [cite: BUILD_REG_1].

5.2. 편의시설 및 교육 시설

인근에 성전초등학교가 소재 [cite: APPRAISAL_1].

주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 혼재로 기본적인 생활 편의시설 이용 가능 [cite: APPRAISAL_1].

5.3. 주변 혐오시설 유무

본건 주변 지역에 대한 조사 결과, 심각한 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다. 그러나 도시 지역의 특성상 소음, 교통량 등 국지적인 불편함은 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제한

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 [cite: APPRAISAL_1].

상대보호구역, 역사문화환경보존지역은 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 물건 특이사항

건물 노후화: 2001년 건축물로 약 25년 경과 (2026년 기준).

토지 형상: 부정형 토지.

도로 접근성: 지반 격차가 있어 접근 시 불편이 있을 수 있음 [cite: APPRAISAL_1].

"매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권" 언급은 실제 존재 여부 및 인수 여부를 추가 확인해야 합니다. [cite: PROPERTY_MEMO]

6.3. 임대차 리스크

임차인(한국토지주택공사)은 대항력이 없으므로 보증금 전액 인수 대상이 아니며, 권리분석상 인수 보증금은 0원입니다.

다만, 임대관계 미상이라는 정보가 있어 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: APPRAISAL_1]

7. 종합 의견

본건은 부산진구 전포동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 3천만원입니다.

주거지로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있으며, 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 권리도 없는 것으로 보입니다.

다만, 건물 노후화, 토지 형상 및 도로 접근성 등 일부 물리적인 단점이 존재합니다.

주변 시세 분석 결과, 감정가가 최신 거래 사례 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있으나, 시세 편차가 커 정확한 가치 판단을 위해서는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

8. 투자 포인트

소액 투자 가능: 1억 3천만원대의 감정가로 비교적 소액 투자가 가능합니다.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이나 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 승계가 가능합니다.

입지 조건: 부산진구 전포동은 직주근접 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 지역입니다.

재건축/리모델링 잠재력: 노후화된 건물이지만, 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대할 수 있는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 130,000,000원

분석 결과, 유사 면적의 최근 거래 사례가 120,000,000원임을 감안할 때, 본건 감정가는 시장 시세 대비 상향 조정된 것으로 보입니다.

인수되는 권리가 없어 권리 분석 상의 부담은 없습니다.

다만, 건물 노후화 및 일부 물리적 제약 조건을 고려해야 합니다.

보수적인 접근 관점에서, 유사 거래 사례 가격과 감정가 사이의 적절한 균형점을 찾는 것이 중요합니다.

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

본 입찰가 범위는 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 것으로, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 최종 결정을 내리시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.