나이스옥션 법원경매 부산 2025타경23251 [1] 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 13층1302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 영주동 소재 '봉래초등학교' 남서측 인근에 위치하는 블루스톤 제13층 제1302호로서, 주위는 오피스텔, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도1호선(부산역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 14층 건물 내 13층 1302호로서, (사용승인일 : 2018.06.15) 외 벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감, 창 호 : 샷시 이중창 구조임.

이용상태

본건은 집합건축물대장상 오피스텔임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

본건은 집합건축물대장 및 등기사항전부증명서상 영주동 671-5, 671-11번지 지상 소재로 등재되어있으나, 토지대장상 2018.06.26.부로 671-5번지로 합병되어 현재 671-5번지 지상에 소재하고 있으니, 경매진행 시 참조하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 장호재)로부터 2026.05.11.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경23251 (1)

소재지: 부산광역시 중구 영주동 671-5 블루스톤 13층1302호

용도: 오피스텔

감정가: 196,000,000원

토지면적: 7.48㎡ (약 2.26평)

건물면적: 51.58㎡ (약 15.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

사용승인일: 2018년 06월 15일

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 중구 영주동 소재 '블루스톤' 오피스텔 13층 1302호에 위치하고 있습니다.

주위는 오피스텔, 아파트 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

인근에 봉래초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 버스 정류장과 도시철도 1호선 부산역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부산지방법원 2025타경23251호로 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

말소기준권리는 2025년 12월 16일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기(권리금액: 167,015,485원)입니다.

등기부등본상 확인되는 권리로는 소유권보존, 신탁등기 말소, 주택임차권, 강제경매 등이 있습니다.

주택임차권은 장호재 씨 명의로 보증금 160,000,000원, 차임 0원이며, 2020년 12월 11일 전입, 2020년 11월 24일 확정일자를 받았습니다. 해당 임차권은 등기부상 말소 예정으로 표기되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

특히, 본건은 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 05월 11일자로 임차인 장호재 씨가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다'는 내용의 확약서를 제출한 상태입니다.

이에 따라 본 경매 절차를 통해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 영주동 일대는 오피스텔 및 주거 시설과 더불어 다양한 상업 시설이 입점해 있어 기본적인 상권 기능을 수행하고 있습니다.

부산역 인근의 교통 요지에 위치하고 있어 유동인구가 꾸준히 발생할 수 있는 지역적 이점이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 도시철도 1호선 부산역, 다수의 버스 노선 이용 가능

* 교육: 봉래초등학교 인접

* 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 편리

* 건물시설: 급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 소화전, 승강기 등 기본 설비 구비

1.5. 잠재적 리스크

임차인 장호재 씨가 대항력 및 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으나, HUG 인수조건 변경과 관련된 세부 사항 및 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁 가능성은 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

다만, 현재까지 제출된 서류 상으로는 매수인에게 직접적인 임차보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

1.6. 종합 의견

부산지방법원에서 진행되는 본 오피스텔 경매 물건은 부산역 인근의 편리한 교통과 생활 환경을 갖추고 있으며, 2018년에 건축되어 비교적 신축에 속합니다.

임차인의 권리 포기 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금 부담이 없다는 점은 큰 장점으로 작용합니다.

따라서 권리관계가 비교적 명확한 상태로, 향후 시세 차익 또는 임대 수익을 기대해볼 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 임차인 명도 관련 리스크 최소화: 보증금 인수 부담 없음.

* 우수한 입지: 부산역 인근, 교통 및 생활 인프라 접근성 좋음.

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 건물 상태 양호 예상.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 재산권 행사 용이.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 인근 블루스톤 오피스텔의 매매가는 2024년 4월 180,000,000원(60.6494㎡), 2025년 10월 170,000,000원(56.3577㎡), 2026년 3월 190,000,000원(57.6475㎡)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 196,000,000원이며, 건물 면적은 51.58㎡입니다.

최신 매매가(190,000,000원) 및 감정가를 고려하고, 임차보증금 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 본건의 적정 입찰가 범위는 190,000,000원 ~ 195,000,000원 수준으로 예상됩니다.

투자의 안정성과 수익성을 고려하여 195,000,000원을 목표 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.