나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22353 [1] 경상남도 거제시 상동동 433 동하파로스빌 101동 4층408호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 고현동에 소재하는 '거제고현중학교'의 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 15층 건물 중 4층 408호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽: 벽지, 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 외, 창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 '방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2 등')로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 부정형의 토지로서 자체 지반 대체로 평탄히 조성하여 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지 남서측으로 왕복 2~3차로 도로 소재하고, 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 연결되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨 의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문 화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임. ② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장 건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확 인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경22353 (1)

소재지: 경상남도 거제시 상동동 433, 동하파로스빌 101동 4층 408호

용도: 아파트

건물 현황:

구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 15층 건물 중 4층 408호

사용승인일: 2005년 02월 05일

면적:

토지면적: 53.92㎡ (약 16.31평)

건물면적 (전용면적): 74.97㎡ (약 22.68평)

건물면적 (공급면적): 약 113.55㎡ (약 34.35평) - (101동 전체 면적/총 세대수 추정치)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정평가액: 125,000,000원

평가일: 2026년 08월 20일

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한화생명보험

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 건은 경상남도 거제시 고현동에 소재하는 '거제고현중학교'의 북동측 인근에 위치합니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 및 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 용이하며, 제반 교통이용 상황은 보통 수준입니다.

도로상태:

대지권의 목적인 토지는 남서측으로 왕복 2~3차로 도로와 접해 있으며, 북서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

제2종일반주거지역

소로1류(폭 10m~12m)(저촉)

가축사육제한구역(모든축종 제한)

역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m 이내)

3. 권리분석

등기부상 권리현황:

말소기준권리: 2016년 11월 28일 접수된 한화생명보험 근저당권 (을9).

말소예상 권리:

을9 근저당권 (한화생명보험, 60,000,000원)

을11 근저당권 (한화생명보험, 36,000,000원)

갑4 가압류 (농협은행, 13,641,873원)

을12 근저당권 (윤형립, 13,000,000원)

말소되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요 없음)

총 등기부채권액: 122,641,873원

임차인 현황:

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2020년 04월 29일

확정일자: 2025년 05월 23일

배당신고일자: 2026년 02월 24일

대항력: 없음

임차인: 제

보증금: 20,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2020년 04월 29일

확정일자: 2025년 05월 23일

배당신고일자: 2026년 08월 11일

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

주의사항: 상기 임차인은 모두 대항력이 없으므로, 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 미배당금에 대한 별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 그러나 현재 명시된 '인수 보증금 합계: 0원'으로 보아 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

주거환경:

본 물건이 속한 동하파로스빌 단지는 주변의 공동주택, 단독주택과 더불어 근린생활시설, 교육시설이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치합니다.

농경지도 인접해 있어 일부 개방감을 느낄 수 있습니다.

상업시설:

단지 인근에 기본적인 근린생활시설이 존재할 것으로 예상되나, 구체적인 상업 시설 규모나 종류에 대한 상세 정보는 부족합니다.

교육시설:

거제고현중학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

교통 환경:

차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

5. 생활정보

주거 편의:

건물 내 제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

내부 이용 상태는 집합건축물대장상 '방 3, 거실, 주방/식당, 욕실 2 등'으로 확인됩니다.

주변 시설:

교육: 거제고현중학교, 거제제일고등학교 등이 인근에 위치합니다.

교통: 차량으로 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용 상황은 보통입니다.

편의/의료: 상세 정보는 추가 조사가 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

내부 확인 불가:

감정평가서상 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했던 점은 주요 리스크 요인입니다.

이는 정확한 물건 상태 파악을 어렵게 하며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 내포합니다.

응찰 시 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다.

토지이용계획 제한:

'소로1류(폭 10m~12m)(저촉)' 사항은 향후 건축 행위나 재건축 시 도로 계획과의 저촉 여부를 확인해야 합니다.

'역사문화환경보존지역'으로 지정되어 있어, 문화재 보호 범위 내에서 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

임차인 권리:

등기부상 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 미배당 금액에 대한 낙찰자의 인수 여지가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다. (본 건은 인수 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 배당표 확정 시까지 유의해야 합니다.)

공동담보:

본 물건은 공동담보로 설정되어 있으며, 이는 경매 절차의 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

혐오시설:

주변 지도 검색 결과, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 주거 환경과 교육 시설을 갖추고 있습니다.

경매 절차상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

하지만 현장 방문 시 내부 확인이 이루어지지 않았다는 점과 토지이용계획상의 제한 사항은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

명도 절차 및 내부 상태 확인을 철저히 진행한다면, 안전한 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

지역 개발 가능성:

거제시는 지속적인 지역 개발이 이루어지고 있으며, 상동동 일대의 발전 가능성을 염두에 둘 수 있습니다.

주거 가치:

아파트로서 기본적인 주거 기능을 수행하며, 주변에 학교 등 편의시설이 존재하여 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

권리 분석 안전성:

말소기준권리보다 선순위의 권리가 없어 권리 분석상 안전한 편입니다.

잠재적 시세 상승:

향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 125,000,000원

인수되는 보증금: 0원

참고: 예상 입찰가는 주변 부동산 시세, 과거 낙찰가율, 명도에 소요되는 시간 및 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서에 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.