나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1058 [1] 경상남도 진주시 상평동 237-2 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 상평동 소재 '경남일보빌딩' 북측 인근에 위치하고, 주위는 근린생활시설, 공장, 공동주택, 단독주택 등으로 형성되어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

지역내 일반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 주상용 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 약8미터폭 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준공업지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한 구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) : 철근콘크리트조, 시멘트 벽돌조 및 시멘트 블록조 슬라브지붕 2층 건물로서, 외벽: 타일붙임, 적벽돌치장쌓기 마감 등, 내벽: 몰탈위페인팅, 벽지, 일부 타일 마감 등, 창호: 새시 및 목재이중창, 새시창구조임.

이용상태

기호(2) : 1층 근린생활시설, 변소, 2층 주택, 지하 대피소.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 일부 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 `개황도'상 도시된 기호(ㄱ,ㄴ)과 같이 소재하며, 구조, 규모, 이용상태 등으로 판단 할 경우에 본건 토지의 사용수익에 별 다른 영향은 없을 것으로 사료되오니, 경매시 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2) : 제시목록상 지붕이 없으나, 일반건축물대장 및 현황은 `슬라브지붕'이오니, 경매 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’] 매각포함.
- 본건 토지에 소재하는 대문, 담장 등의 부합물은 건물에 포함하여 평가함.
- 목록[2]등기사항증명서상 지붕이 없으나, 일반건축물대장 및 현황은 ‘슬라브지붕’임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경1058 (1)

소재지: 경상남도 진주시 상평동 237-2

용도: 근린주택 (1종 근린생활시설 및 주택)

감정가: 424,178,030원

토지면적: 237.80㎡ (약 71.94평)

건물면적: 247.13㎡ (약 74.76평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

본 물건은 경상남도 진주시 상평동에 위치하며, 주위에는 근린생활시설, 공장, 공동주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 복합적인 지역 특성을 가집니다. 경남일보빌딩 북측 인근에 자리하고 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 북측으로는 약 8미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호한 편입니다. 지역 내 일반적인 교통 사정 또한 보통 수준으로 판단됩니다. 토지이용계획상으로는 준공업지역, 시가지경관지구, 소로3류(폭 8m 미만) 접합, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 동진주새마을금고의 신청으로 진행된 부동산 임의경매 사건입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2012년 11월 14일 접수된 동진주새마을금고의 근저당권(247,000,000원)입니다. 본 경매로 인해 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 통상적인 경우 모든 권리관계는 말소될 예정입니다.

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다.

* 서기원: 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원. 2017년 5월 4일 전입. 대항력 없음.

* 전상기: 보증금 0원, 차임 0원. 2008년 1월 17일 전입. 대항력 있음.

* 주식회사에이치케이글로벌: 보증금 15,000,000원, 차임 100,000원. 2021년 1월 26일 전입. 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다.

가장 주의해야 할 사항은 대항력 있는 임차인 전상기입니다. 보증금이 0원이지만 대항력이 있으므로, 해당 임차인은 경매 후에도 건물 점유 및 사용 권한을 유지할 수 있습니다. 이는 낙찰자가 직접적인 보증금 인수 의무는 없으나, 점유의 문제로 인해 향후 명도 과정에서 추가적인 시간이나 비용이 발생할 수 있음을 시사합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설과 주택이 복합된 용도로 이용되고 있습니다. 상평동 일대는 다양한 업종의 근린생활시설과 주거시설이 혼재된 지역으로, 상권의 활성도는 주변 환경에 따라 달라질 수 있습니다. 1층 근린생활시설로서의 임대 수익 가능성과 2층 주택으로서의 주거 가치를 동시에 고려할 수 있습니다. 주변에 공장 등이 있어 산업 활동과 연계된 상권 형성 가능성도 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 근린생활시설, 공장, 공동주택, 단독주택 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준이며, 북측으로 8미터 폭의 도로와 접해 있어 차량 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 전상기 임차인은 대항력이 있으므로, 낙찰 후에도 해당 임차인의 점유 및 사용이 지속될 수 있습니다. 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 협상 등에 대한 대비가 필요합니다.

* 건축물 현황 차이: 목록 등기사항증명서상 지붕이 없다고 기재되어 있으나, 일반건축물대장 및 현황상으로는 ‘슬라브지붕’으로 되어 있습니다. 실제 건축물의 상태를 면밀히 확인해야 합니다.

* 제시외 건물: 감정서상 ‘ㄱ,ㄴ’으로 표시된 제시외 건물도 매각에 포함되므로, 해당 건물의 현황 및 활용 가능성, 법적 문제 등을 사전에 파악해야 합니다.

* 건물 노후도: 1990년에 건축된 건물로, 약 36년이 경과하여 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 가축사육제한구역에 해당하여 해당 용도로의 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 진주시 상평동에 위치한 근린주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 감정가는 4억 2천만원대이며, 주위 환경은 복합적인 용도로 형성되어 있습니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다. 비록 보증금 인수 의무는 없으나, 해당 임차인의 점유 권한은 낙찰자의 부동산 활용 계획에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 제시외 건물 포함 및 건축물 지붕 관련 차이 등도 현장 확인이 필요한 부분입니다.

1.7. 투자포인트

* 복합 용도 활용: 1층 상가와 2층 주택으로 구성되어 있어 임대 수익과 주거를 겸하거나, 두 공간 모두 임대하여 수익을 창출할 수 있습니다.

* 지역 내 입지: 복합 상업 및 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 교통 접근성: 도로와 접하고 있어 차량 이용이 용이합니다.

1.8. 예상입찰가

제공된 주변 시세 정보를 종합적으로 분석한 결과, 유사한 시기의 연립/다세대 주택 거래 사례가 3억 5천만원에서 5억 2천만원 범위에서 확인됩니다. 본 물건의 감정가는 424,178,030원이며, 이는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인(전상기)의 존재는 점유 관련 불확실성으로 작용하며, 보증금 인수 부담은 없으나 낙찰자의 즉각적인 부동산 활용에 제약을 줄 수 있는 요소입니다. 이러한 리스크를 감안하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 400,000,000원 입니다. 이는 감정가 대비 약 94% 수준으로, 임차인 관련 리스크를 반영한 보수적인 접근입니다. 입찰 참여 시에는 반드시 현장을 방문하여 건물의 상태, 임차인의 실제 점유 현황, 명도 가능성 등을 면밀히 재확인하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.