나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1070 [1] 경상남도 진주시 집현면 정평리 148-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인 · 평가일 2025.12.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 집현면 정평리에 소재하는 평방저수지 남측 근거리에 위치하며 주위는 임야 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 지역내 일반적인 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 완경사지의 부정형 토지로 농경지(전)로 이용 기호 2 : 완경사지의 부정형 토지로 전기타(기호 3의 부속토지 등)로 이용 기호 3 : 완경사지의 사다리형 토지로 단독주택 건부지로 이용 기호 5 : 완경사지의 부정형 토지로 전 및 일부 도로 기호 6 : 완경사지의 부정형 토지로 농경지(전)으로 이용 기호 7, 8, 9, 10 : 경사지의 부정형 토지로 조림, 자연림 및 토지임야로 이용 중임.

인접 도로상태

본건은 지적도상 맹지이나 본건 일부에 포장도로를 개설하여 진출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 기호 2 : 농림지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 기호 3 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 5 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 기호 6 : 생산관리지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지 기호 7 : 농림지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 기호 8 : 농림지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2025-10-27)(젖소 닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 기호 9 : 농림지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 영농여건불리농지 기호 10 : 농림지역 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법> 임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1: 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 4 : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서 외벽 : 사이딩판넬, 일부 하단 치장벽돌 등 창호 : 샷시창 등 임.

이용상태

기호 4 : 단독주택으로 이용 중임. (현장 조사시 이해관계인 부재로 이용상황은 관련공부, 외부관찰, 탐문 등을 종합고려 하였음)

설비내역

기본적인 위생, 급배수설비, 개별난방 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

-기호 ㄱ (보일러실), 기호 ㄴ (주택일부), 기호 ㄷ 및 기호 ㄹ (창고)가 있으며 토지의 사용 수익에 미치는 영향은 별무할 것으로 사료됨.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물[감정서상 ㄱ,ㄴ] 매각 포함, 이설 및 철거가 용이해 보이는 제시외 건물[감정서상 ㄷ,ㄹ] 매각 제외
-지적도상 맹지임
-[목록7] 지분매각
-[목록7] 분묘4기 소재, 최저매각가격은 이로 인하여 제한 받는 가격임
-지상 소재 수목 토지 가격에 포함 평가함
-[목록1,5,6,7,8] 토지 일부는 현황 도로로 이용중임
-[목록2] 토지 북측 일부는 인접필지인 '정평리 산206' 지상에 소재하는 건물의 일부가 걸치는 것으로 조사된 바, 정확인 위치등은 측량을 요함[감정서 참조]
-육안으로 확인할 수 없는 분묘가 소재할 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
-[목록1,5,6] 농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 진주지원 2025타경1070 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진주산림조합

소재지: 경상남도 진주시 집현면 정평리 148-1

용도: 단독주택

감정가: 449,689,600원

토지면적: 70,753.00㎡ (약 21,394.72평)

토지지분: 53,200.1575㎡ (약 16,093.43평)

건물면적: 63.25㎡ (약 19.13평)

건물지분: 63.25㎡ (약 19.13평)

건물 제시외면적: 37.80㎡ (약 11.44평)

매각대상: 토지지분 및 건물전체 매각

2.2. 건축물 상세 정보

건물구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

주요용도: 단독주택

건축면적: 63.25㎡ (약 19.13평)

연면적: 63.25㎡ (약 19.13평)

사용승인일: 2014-06-17

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 여러 필지로 구성되어 있으며, 생산관리지역, 농림지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한, 젖소/닭/오리/메추리/돼지/개 제한), 보전산지, 임업용산지 등으로 이용 제한이 있습니다. 일부 필지는 영농여건불리농지로 분류됩니다.

3. 입지조건

3.1. 주위환경 및 교통

본 물건은 경상남도 진주시 집현면 정평리에 위치하며, 평방저수지 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주로 임야와 농경지로 형성되어 있습니다. 차량 접근은 가능하며, 지역 내 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3.2. 토지 및 도로 상태

본 토지는 지적도상 맹지에 해당하나, 현황상 일부 구간에 포장도로가 개설되어 있어 차량 진출입이 가능합니다. 토지는 완경사지의 부정형 및 사다리형 필지로 구성되어 있으며, 일부 필지는 농경지(전), 단독주택 건부지, 임야 등으로 이용 중입니다. 또한, 토지 일부(목록 1, 5, 6, 7, 8)는 현황 도로로 이용되고 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2015년 8월 24일 접수된 진주시산림조합의 근저당권(을5)입니다. 이 기준권리보다 후순위인 근저당권, 지상권 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수해야 할 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 분묘기지권 성립 가능성이 있습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-07

대항력: 없음

* 임차인: 염

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-11

대항력: 없음

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 시세 동향

진주시 집현면 정평리 일대는 주로 농경지와 임야가 발달한 전원/농촌 지역으로, 주택 거래보다는 농지 및 임야 거래가 활발한 편입니다. 최근 인근 지역의 유사 면적 농지 거래 사례는 토지의 이용 현황, 접근성, 개발 가능성 등에 따라 평당 5만원에서 15만원 사이에서 형성되고 있습니다. 본 건은 토지 면적이 매우 넓고 단독주택이 소재하고 있으나, 맹지, 분묘기지권, 토지 일부 도로 현황 등의 제약 요인을 고려해야 합니다.

5.2. 건물 가치

건물은 경량철골구조의 단독주택으로, 약 19.13평 규모입니다. 건축된 지 약 10년이 경과하여 노후도는 높지 않으나, 전원 지역의 소규모 주택으로 가치가 제한적일 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설 및 환경

본 물건은 전원 풍경과 농경지가 어우러진 지역에 위치하고 있어, 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 가장 가까운 도시 생활권인 진주시내까지는 차량으로 이동해야 하며, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다. 주변에 학교, 병원, 대형 마트 등 주요 편의시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

6.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 본 물건 인근에 특별히 문제 될 만한 혐오시설(대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

* 농지 취득 자격 증명: 본 건 토지 중 일부(목록 1, 5, 6)는 농지이므로, 취득 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 신청 보증금이 몰수될 수 있습니다.

* 맹지 및 도로 현황: 지적도상 맹지에 해당하며, 일부 토지가 현황 도로로 이용 중입니다. 이는 소유권 행사 및 향후 개발에 있어 복잡한 문제를 야기할 수 있습니다.

* 분묘 존재: 토지 내에 4기(목록 7)의 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 가능성이 있습니다. 또한, 육안으로 확인되지 않는 분묘가 추가로 존재할 수 있으며, 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 인접 필지 침범 가능성: 토지 북측 일부가 인접 필지(정평리 산206) 건물과 걸치는 것으로 조사되어, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필요합니다.

* 개발 제한: 토지 일부는 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 농림업 외의 개발이 제한될 수 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 약 21,000평이 넘는 넓은 토지와 단독주택으로 구성되어 있습니다. 넓은 토지는 농업, 임업 또는 기타 활용 가능성이 있으나, 맹지, 분묘기지권, 토지 일부의 도로 이용, 농림업 관련 규제 등 상당한 제약 요인을 안고 있습니다. 특히, 분묘 문제는 향후 토지 이용 및 처분에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 인접 필지와의 경계 문제 역시 측량을 통해 명확히 해야 할 부분입니다. 채권자(진주산림조합)가 신청한 임의경매이며, 인수할 임차인 보증금은 없습니다.

9. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 21,000평이 넘는 광활한 토지는 농업, 임업, 전원생활, 주말 농장 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 낮은 경쟁률 기대: 맹지, 분묘, 복잡한 권리 관계 등 여러 리스크 요인으로 인해 일반 투자자들의 접근이 어려워 경쟁이 치열하지 않을 수 있습니다.

* 낙찰 후 활용 가치: 리스크 요인을 명확히 파악하고 해결할 수 있다면, 넓은 토지를 활용한 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 주택 거주 가능: 별도의 임차인 보증금 인수 부담이 없으며, 주택의 즉시 사용이 가능합니다.

10. 예상 입찰가

감정가는 449,689,600원이나, 상기 명시된 맹지, 다수의 분묘 존재, 인접 필지 침범 가능성, 농림지역 규제, 현황 도로 이용 등 복합적인 리스크를 종합적으로 고려할 때, 낙찰가율은 감정가의 60% ~ 80% 수준에서 형성될 가능성이 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 약 269,000,000원에서 359,000,000원 사이로 예상됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 자문을 통해 추가적인 검토 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.