나이스옥션 법원경매 마산 2025타경21079 [1] 경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.12.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '현동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 드림상가 2층 203호,204호, 3층 305호,306호로서, 주변은 아파트 및 근린 생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 주차장까지 차량 출입 자유로우며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층 지상5층건 중 2층 203호,204호, 3층 305호,306호로서 외벽 : 화강석 붙임 및 징크판넬 등 마감. 창호 : 섀시창호임.

이용상태

203호,204호: 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(음식점)이나 현황 공실임. 305호,306호: 집합건축물대장상 제1종근린생활시설(의원)이나 현황 공실임.

설비내역

공히, 제반 급.배수, 위생설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로서 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 노폭 약40m, 남서측으로 노폭 약15m, 북서측으로 노폭 약6m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

『토지이용계획확인서』상, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합 ), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(일부제 한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국민임대주택단지예정지구 <국민임대주택건설등에관한특별조치법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기 타:없 음.

물건 비고

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(음식점)이나 현황 공실임. 현황조사 시 본건 내부에 집기, 비품 등이 다수 소재하며, 관리비 연체여부 등에 대해 확인이 필요한 것으로 조사되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

사건번호: 마산지원 2025타경21079 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 창원시 마산합포구 현동 376 드림상가 2층 203호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설)

감정가: 225,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 공동담보

2.3. 면적 정보

토지면적: 29.60㎡ (약 8.95평)

토지지분: 29.6033㎡ (약 8.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 70.30㎡ (약 21.26평)

건물지분: 70.3㎡ (약 21.26평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 마산합포구 현동 소재 '현동행정복지센터' 북동측 인근에 위치하는 드림상가 2층 203호입니다. 주변은 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 본건 대지권의 목적인 토지는 장방형 평지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 북동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 15m, 북서측으로 노폭 약 6m의 도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 광로3류(폭 40m~50m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역 및 국민임대주택단지예정지구로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

등기부등본상 현재 소유권은 신윤선 씨에게 있으며, 말소기준권리는 을3. 진주축산업협동조합의 근저당권(2024.02.23.)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 소유권보존: 주식회사덕명 (2016-03-30)

* 소유권이전: 신윤선 (2024-02-23)

* 근저당: 진주축산업협동조합 (2024-02-23, 624,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당: 이성영 (2024-05-08, 150,000,000원)

* 가압류: 경남신용보증재단 (2024-07-08, 58,730,703원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-08-13, 98,603,377원)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024-10-14, 30,823,222원)

* 강제경매: 주식회사씨티에이엠 (2025-12-15, 378,447,496원) - 본건 사건

총 채무액은 962,157,302원으로 감정가를 크게 상회합니다.

5. 상권분석

5.1. 건물 용도 및 현황

본건 2층 203호 및 204호는 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(음식점)으로 등재되어 있으나, 현재 공실 상태입니다. 인접한 3층 305호, 306호 역시 제1종근린생활시설(의원)이나 공실 상태입니다.

5.2. 주변 상권

'현동행정복지센터' 인근에 위치하며, 주변으로는 다수의 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 유동인구 확보에 유리한 입지입니다. 창원시 마산합포구 현동 지역은 상업 시설과 주거 시설이 공존하는 복합 상권의 형태를 띠고 있습니다.

6. 생활정보

* 주변 시설: '현동행정복지센터'가 인근에 위치하여 행정 편의성을 제공합니다. 또한, '다이소 마산현동점'이 근처에 있어 생활 편의 용품 구매가 가능합니다. 주변에는 다양한 상가 시설들이 입점해 있으며, 아파트 단지들도 밀집해 있어 주거 및 상업 편의 시설 접근이 용이할 것으로 보입니다.

* 잠재적 혐오시설: 검색 결과, 본건 물건지와 직접적으로 인접하거나 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 의료폐기물 처리 시설 등)이 가깝게 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 마산합포구 내 진동면 일대에 의료폐기물 소각장 건립 추진 논란이 있었으나, 이는 본건 소재지와는 거리가 있는 것으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크

* 현황 공실: 본건 2층 203호는 현재 공실 상태입니다. 이는 즉시 임대 수익을 기대하기 어렵다는 점을 시사합니다.

* 내부 집기 및 비품: 현황조사 시 내부에 다수의 집기 및 비품이 소재한 것으로 조사되었습니다. 이는 명도 과정에서 추가적인 정리 비용 및 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

* 관리비 연체: 관리비 연체 여부에 대한 확인이 필요하며, 이는 낙찰 후 추가적인 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보 물건으로, 이는 경매 진행 과정이나 낙찰 후 채무 관계 등에서 복잡성을 야기할 수 있는 요소입니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 상당히 초과하는 상황으로, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 내포하고 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 창원시 마산합포구 현동의 일반상업지역에 위치한 드림상가 내 근린생활시설(음식점) 용도의 집합건물입니다. '현동행정복지센터'와 주거단지가 인접하여 기본적인 배후 수요는 확보될 수 있는 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로 낙찰자가 인수하는 권리 관계는 명확합니다.

하지만, 현재 물건지가 공실 상태이며 내부에 다수의 집기 및 비품이 소재하고 있어 명도 및 내부 정리 과정에 추가 비용과 시간이 소요될 수 있다는 점은 주의해야 합니다. 또한, 총 채무액이 감정가를 크게 상회하는 고채무 물건이라는 점은 경매 낙찰 후에도 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 관리비 연체 여부 등 세부적인 사항에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

9. 투자 포인트

* 상업지역 내 입지: 일반상업지역에 위치하여 향후 상업 시설로서의 가치 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 교통 및 접근성: 주요 도로에 접하고 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 양호합니다.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 권리 부담이 없습니다.

10. 예상 입찰가

감정가: 225,000,000원

본 물건은 현재 공실 상태이며, 내부에 집기 및 비품이 다수 소재하여 명도 및 정리 비용이 추가적으로 발생할 것으로 예상됩니다. 또한, 관리비 연체 여부 등 확인이 필요한 사항이 존재하며, 등기부채권 총액이 감정가를 크게 초과하는 점을 감안할 때, 입찰 시에는 이러한 제반 비용과 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하시는 것이 바람직합니다. 따라서, 제시된 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.