나이스옥션 법원경매 울산 2025타경13048 [1] 경상남도 양산시 물금읍 범어리 502-1 양산범어대동타운 102동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 울밀 · 평가일 2025.12.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "오봉초등학교" 북동측 인근에 위치한 양산범어대동 타운 102동 5층 503호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 및 학교 등으로 형성된 지역입니다.

교통상황

차량출입 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건물 중 5층 503호(사용승인일 : 1995.09.26.) 로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 등 내벽 : 벽지바름 및 일부 타일붙임 등 창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 및 소방설비 등이 되어 있습니 다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대내의 부정형의 토지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

내외부 가로망상태 보통시 됩니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접 합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상입니다. (2) 기타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경13048 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 범어리 502-1 양산범어대동타운 102동 5층503호

용도: 아파트

감정가: 70,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

사용승인일: 1995년 09월 26일

1.2. 면적 정보

토지면적: 30.64㎡ (약 9.27평)

토지지분: 30.64㎡ (약 9.27평)

건물면적: 49.98㎡ (약 15.12평)

건물지분: 49.98㎡ (약 15.12평)

아파트 전용면적: 49.98㎡ (약 15.12평)

아파트 공급면적 (추정): 약 65.21㎡ (약 19.73평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경상남도 양산시 물금읍 범어리 소재 "오봉초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트단지, 근린생활시설, 다세대주택 및 학교 등이 형성된 지역으로 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

단지 주변으로 도로망이 잘 갖추어져 있어 외부 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

해당 물건은 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 내에 위치합니다.

소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m) 등 다양한 도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑9, 접수일자: 2025-12-15)입니다.

등기부상 소유권 이전 내역(갑구) 및 임차권 설정 내역(을구) 등이 확인됩니다.

을구 16번 순위의 주택임차권 (채권자: 안광호, 임차금액: 78,000,000원)이 등기되어 있었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 안광호

보증금: 78,000,000원

전입일자: 2022년 05월 09일

확정일자: 2022년 05월 02일

대항력: 없음

권리분석상 임차인 안광호 씨는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

물건명세서에 따르면, 을구 16번 주택임차권 등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 언급되었습니다.

하지만, 신청 채권자인 주택도시보증공사(HUG)로부터 임차인이 대항력을 포기하고 매수인이 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력포기확약서가 제출된 상태입니다.

이에 따라, 임차인의 보증금 78,000,000원은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

총 인수 보증금 합계: 0원

3.3. 권리 분석 요약

본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

채권자 HUG의 강제경매로 진행되며, 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 매수인이 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 다세대주택 및 학교로 구성되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

"오봉초등학교"가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 수요가 예상됩니다.

주변 시설에 대한 자세한 분석 및 혐오시설 유무는 추가적인 현장 조사 또는 지도 검색이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 내 또는 인근에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

마트, 병원, 은행 등 주요 편의시설 접근성은 차량 이동 시 양호할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

"오봉초등학교"가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 좋습니다.

인근에 중학교, 고등학교 등 교육 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

임차인의 대항력 포기 확약이 제출되었으나, 법원 배당 및 최종 말소 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

6.2. 건물 노후도

1995년 사용승인된 아파트로, 약 30년 정도 경과하여 건물의 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

"HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항은 구체적인 내용 확인이 필요하며, 인수 조건에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 물금읍의 신축 아파트 단지에 위치하여 주거 환경이 양호하며, 교통 및 교육 여건 또한 우수합니다.

권리상 임차인 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석되나, 물건명세서상의 복잡한 임차권 관련 내용과 HUG 인수조건 변경 사항에 대한 정확한 확인이 중요합니다.

건물 노후도 대비 감정가 수준을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 양호한 입지

오봉초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하고 있습니다.

8.2. 권리관계 명확성 (잠재적 인수 부담 없음)

임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상되어 비교적 명확한 권리 분석이 가능합니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

향후 지역 개발 및 재건축/리모델링 등을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 단지 내 유사 면적(49.98㎡)의 실거래가는 2026년 6월 20일에 75,000,000원, 2026년 7월 9일에 61,000,000원입니다.

두 건의 거래를 평균하면 약 68,000,000원 수준의 시세를 형성하고 있습니다.

본 건의 감정가는 70,000,000원입니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

인수해야 할 임차 보증금이 0원이므로, 낙찰가 상한선은 시세 및 감정가를 기준으로 판단할 수 있습니다.

최근 거래된 61,000,000원의 사례와 건물 노후도, HUG 인수조건 변경 등의 잠재적 리스크를 감안할 때, 현재 감정가보다는 약간 낮은 수준에서의 입찰을 고려하는 것이 합리적입니다.

권장 입찰가 범위는 65,000,000원 ~ 68,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.