나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1614 [1] 울산광역시 남구 달동 578-1 번영로코아루더클래식 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창감정 · 평가일 2025.12.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 울산광역시 남구 달동 소재 '번영사거리' 북서측 인근에 위치하는 구분건물 '번영로코아루더클래식' 제1층 제113호로서, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음

교통상황

대상물건은 차량접근 가능하며, 일반적인 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 32층 건물 내 제1층 제113호로서, 외벽:몰탈위페인트마감 등임. 창호:샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(공실)임.

설비내역

공동 위생설비, 공동 급/배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지이며, 공동주택 및 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임. 기타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1614 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 578-1 번영로코아루더클래식 1층113호 (신주소: 울산광역시 남구 번영로 165, 1층 113호)

건물명: 번영로 코아루 더 클래식

건축 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕, 지상 32층, 지하 6층 건물 중 1층 113호

준공일: 사용승인일 2017년 5월 19일

1.2. 면적 및 용도

용도: 근린상가 (현재 공실)

토지 면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

건물 면적: 29.12㎡ (약 8.81평)

건물 전용 면적: 29.12㎡ (약 8.81평)

건물 총 면적 (전유부 기준): 29.12㎡ (약 8.81평)

건물 집합 건물 연면적 (표제부 기준): 64,969.87㎡ (약 19,654.7평)

1.3. 감정가 및 매각 정보

감정가: 331,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 울산광역시 남구 달동 소재 '번영사거리' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로 상태

주변 가로망 상태는 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2017년 6월 22일 하나은행 근저당권 (금 307,200,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 명시된 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부 채권 총액: 307,200,000원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 면밀한 현장 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

번영사거리 인근의 일반상업지역에 위치하여 유동인구가 비교적 많은 지역입니다. 주변에 다양한 근린생활시설 및 주거 시설이 밀집해 있어 배후 수요 확보가 가능합니다. 대상 물건은 1층 상가로 접근성이 양호하여 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

주변에 다수의 아파트 단지가 소재하고 있어 풍부한 주거 배후 수요를 갖추고 있습니다. 상업지역 내 위치하여 각종 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 동일 담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 상황 및 낙찰가에 따라 본 물건의 최종 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현재 공실로 조사되었으나, 임대차 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 미등재 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 이용계획 규제: 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 광로2류, 소로1류, 소로2류, 가축사육제한구역 등 다양한 규제가 존재하나, 현재 근린상가 용도로 이용 중이므로 직접적인 큰 영향은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산 남구의 번영사거리 상권 내에 위치한 1층 근린상가로서, 양호한 입지 조건과 접근성을 갖추고 있습니다. 현재 공실 상태이나, 상업 지역 내 위치하여 잠재적인 임대 수익 확보가 가능할 것으로 보입니다. 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되므로 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임대 관계 미상이라는 점은 주의 깊게 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 울산 남구 번영사거리 상권 내 1층 상가로서 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

* 미래 가치: 울산 지역 개발 계획 및 상권 활성화에 따른 가치 상승 기대.

* 안정적 수익 기대: 공실 리스크 해소 시 안정적인 임대 수익 창출 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 331,000,000원

본 물건의 경우, 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로 낙찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

현재 시장 상황, 유사 물건 낙찰가, 본 물건의 상태(공실, 공동담보) 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 70~80% 수준에서 결정될 수 있으나, 실제 경쟁 입찰 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

보수적인 예상 범위: 231,700,000원 ~ 264,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.