나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1613 [1] 경상남도 양산시 주진동 182-1 로즈힐아파트 102동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '평산초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 스라브지붕 건물 18층 중 제3층 제303호로서, (사용승인일 : 2016.07.04) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상 토지는 완경사지대 내 부정형 토지로서, 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 제1종일반주거지역(2024-06-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중. 일련번호 2 : 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 3 : 제1종일반주거지역(2023-07-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축뵨뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중. 일련번호 4 : 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(2024-06-20), 지구단위계획구역(2024-06-20), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 체육공원, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 일련번호 5 : 제1종일반주거지역(2024-06-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중. 일련번호 6 : 제1종일반주거지역(2023-07-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중. 일련번호 7 : 제1종일반주거지역(2024-06-20), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중. 일련번호 8 : 제1종일반주거지역(2024-06-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중. 일련번호 9 : 제1종일반주거지역(2024-06-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중.

공부와의 차이

대상물건 소재지 중 일련번호 1(주진동 182-1번지)는 귀 제시목록상 지목은 '잡종지'이나 현황 토지대장상 2016년 07월 07일 지목이 변경되어 현황 지목 '대'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

5임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

본건 구분 건물의 대지권의 목적인 토지의 표시 중 6. 내지 10. 토지가 추가(등기사항전부증명서상 2022.03.22.자) 되었으나 이에 관하여 대지권 미등기이며, 대지권유무는 알수 없음. 최저매각가격에 위 6. 내지 10. 토지를 대지권 가격에 포함하여 평가함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 3.

사건번호: 울산지방법원 2025타경1613 (1)

소재지: 경상남도 양산시 주진동 182-1 로즈힐아파트 102동 3층303호

용도: 아파트

감정가: 50,300,000원

토지면적: 26.98㎡ (약 8.16평)

토지지분: 19.49㎡ (약 5.90평)

건물면적: 49.92㎡ (약 15.10평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 대지권미등기

1.1. 입지조건

2. 3.

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 경상남도 양산시 평산동 소재 '평산초등학교' 북서측 인근에 위치하며 부근은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 대상물건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선 버스정류장 등이 소재하여 제반 대중교통사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 주변 가로망 상태는 보통임.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호 1: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 도시관리계획 입안중.

* 일련번호 2: 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역.

* 일련번호 3: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 도시관리계획 입안중.

* 일련번호 4: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 체육공원, 가축사육제한구역.

* 일련번호 5: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 도시관리계획 입안중.

* 일련번호 6: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 도시관리계획 입안중.

* 일련번호 7: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 도시관리계획 입안중.

* 일련번호 8: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 도시관리계획 입안중.

* 일련번호 9: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 도시관리계획 입안중.

1.2. 권리분석

2. 3.

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 한국외환은행 근저당권 (2012.08.31. 접수, 50,400,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 한국외환은행 근저당권, 경남신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류, 서민금융진흥원 가압류, 하나은행 임의경매개시결정 등. (총 등기부채권 합계: 105,687,422원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 바 없음.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-07-23

* 대항력: 없음

* 비고: 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

2. 3.

* 주변 시설: 단독주택, 근린생활시설 등과 혼재된 아파트 밀집 지역으로, 평산초등학교가 인근에 위치합니다. 상업 및 주거 기능이 복합적으로 분포되어 있습니다. 제공된 정보만으로는 혐오시설 등 특이 사항은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

2. 3.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 로즈힐아파트

* 주소: 경상남도 양산시 주진동 182-1

* 사용승인일: 2016년 7월 4일

* 총 세대수: 826세대

* 최고층/최저층: 19층 / 1층

* 건물 규모: 102동, 18층 건물 중 3층 (전용면적 약 39.96㎡, 약 12.09평 / 건물 전체 면적 49.92㎡, 약 15.10평)

* 관리사무소 연락처: 055-389-0383

* 주요 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등.

* 주차 정보: 총 609대 주차 가능 (지상 194대, 지하 자동 주차 415대).

1.5. 잠재적 리스크

2. 3.

* 대지권 미등기: 본건 구분 건물의 대지권에 포함된 토지(6. 내지 10.번지)가 2022년 3월 22일에 추가되었으나, 이에 대한 대지권 등기가 미등기 상태이며 대지권 유무를 알 수 없습니다. 다만, 감정평가 시 해당 토지 가격을 대지권 가격에 포함하여 평가하였으므로, 경매 절차 상에서는 문제가 없을 수 있으나, 향후 등기 및 법적 명확성 확보에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 토지 이용 계획: 일부 토지가 '도시관리계획 입안중' 상태이며, '가축사육제한구역'으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

2. 3.

해당 물건은 경상남도 양산시 주진동에 위치한 로즈힐아파트 102동 3층 303호로, 아파트로서의 기본적인 입지 및 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 2016년에 사용 승인된 비교적 신축 아파트이며, 총 826세대의 단지 내에서 3층에 위치하고 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하로 모두 소멸될 예정이나, 가장 큰 특징은 대지권 미등기 상태라는 점입니다. 감정가는 50,300,000원으로 책정되었으나, 최근 유사 면적의 실거래가는 39,000,000원에서 43,000,000원 수준으로, 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2. 3.

* 신축급 아파트: 2016년 사용승인으로 비교적 연식이 짧아 상품성이 양호합니다.

* 다양한 토지 이용 계획: 여러 용도지역 및 도로 계획이 혼재되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 내포하고 있습니다.

* 실수요자 접근 용이: 대항력 있는 임차인이 없고 인수할 보증금이 없어 명도 부담이 적으며, 감정가 대비 실거래가가 낮은 편이라 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2. 3.

제공된 최근 매매 정보를 종합할 때, 유사 면적(59㎡ 클래스, 전용면적 약 39.96㎡)의 실거래가는 2026년 7월 기준 39,000,000원에서 43,000,000원 사이입니다. 감정가 50,300,000원 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있으므로, 입찰 시에는 현 시세를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

권리 분석상 인수할 채무가 없고 임차인 또한 대항력이 없어 부담이 적다는 점을 고려하되, 대지권 미등기라는 리스크와 최근 시세를 반영하여, 예상 입찰가는 39,000,000원 ~ 45,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. (본 예상가는 현재 시세 및 경매 시장 상황에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.