나이스옥션 법원경매 대구 2025타경10054 [1] 대구광역시 동구 효목동 337 태왕메트로시티 116동 11층1112호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 '효목고가네거리' 남동측 인근에 위치하는 '태왕메트 로시티' 제116동 제11층 제1112호로서 부근일대는 아파트단지, 다가구주택 및 근린생활 시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 은 무난합니다.

건물의 구조

가) 철근콘크리트조 박공지붕 15층건중 제11층 제1112호로서, - 외벽: 몰탈위 페인트 등 마감, - 내벽: 벽지 및 타일 등 마감, - 바닥: 모노륨 및 타일 등 마감, - 창호: 새시창 마감입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비 등 되어 있으며, 도시가스보일러에 의한 난방설비 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접지대와 등고 평탄하며, 아파트 및 근린생횔시설부지로 이용중입 니다.

인접 도로상태등

북측으로 왕복 8차선 포장도로, 남동측으로 왕복 4차선 포장도로 및 남측으로 폭 약 8미터 의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 시가지경관지구(중 심), 대로1류(폭 35m~40m)(주간선도로)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류 (폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1993-10-04)(집산도로)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계: 미상입니다. 나. 기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경10054 (1)

* 소재지: 대구광역시 동구 효목동 337 태왕메트로시티 116동 11층 1112호

* 용도: 아파트

* 감정가: 233,000,000원

* 토지면적: 38.34㎡ (약 11.60평)

* 건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평) - 전용면적

* 분양면적: 해당 정보는 제공된 데이터에 명시되지 않았습니다.

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주식회사 아이엠뱅크 (대구지방법원 임의경매개시결정)

* 건축년도: 2003년 11월 (사용승인일: 20031128)

* 총 세대수: 1859세대

* 주차: 총 1963대 가능 (건축물대장 기준)

* 참고: 제공된 아파트 정보에는 주차대수 합계 455대 (지상 6대, 지하 52대)로 기재되어 있으나, 건축물대장상 총 주차대수와 차이가 있어 현장 확인이 필요합니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 대구광역시 동구 효목동 소재 '효목고가네거리' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 다가구 주택 및 근린생활시설 등이 밀집하여 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 북측 왕복 8차선, 남동측 왕복 4차선, 남측 폭 약 8미터의 포장도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 우수합니다.

* 토지이용계획: 본 토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반, 중심) 등으로 지정되어 있으며, 다양한 규제 사항(대로1류, 대로2류, 소로1류, 중로1류, 가축사육제한구역, 비행안전제5/6구역)이 적용됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 06월 19일 접수된 대구은행 근저당 (을7)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 대구은행 근저당 (184,000,000원)

* 대구은행 근저당 (34,500,000원)

* 주식회사 티플레인대부 근저당 (13,000,000원)

* 주식회사 아이엠뱅크 임의경매 (186,636,471원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음 (지상권 개요: 없음)

* 등기부채권 총액: 231,500,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2004년 01월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 감정평가서상 기타참고사항에 '임대관계: 미상'으로 기재되어 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 점은 매우 특이한 사항입니다. 금액이 0원이라 할지라도, 대항력 보유로 인해 명도 과정에서 추가적인 협의나 법적 절차가 필요할 수 있으며, 실제 권리관계 및 점유 여부에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 지역은 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 주거 생활 편의성이 높습니다.

* 교통 및 접근성: 주요 간선도로에 인접하여 차량 접근성이 우수하며, 대중교통 이용 또한 편리하여 지역 내에서 안정적인 상권으로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 태왕메트로시티 아파트는 2003년 11월에 준공된 대규모 단지로서, 총 16개 동, 1859세대로 구성되어 있습니다.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

* 관리사무소 연락처: 053-753-3401

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 2004년부터 거주 중인 임차인 정 씨는 대항력을 보유하고 있습니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, '임대관계 미상'이라는 정보와 함께 향후 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있는 위험이 있습니다.

* 건물 노후화: 2003년 준공되어 사용승인 후 20년 이상 경과한 건물로, 건축물의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 복합 용도지역: 본건이 속한 토지는 일반상업지역, 제3종일반주거지역 등 다수의 용도 지역 및 지구로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 재건축 등 개발 시 복잡한 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구의 주요 생활권에 위치한 태왕메트로시티 아파트로, 대단지라는 점과 우수한 교통 및 생활 편의성을 강점으로 가지고 있습니다. 그러나 가장 큰 걸림돌은 장기 거주 중인 대항력 있는 임차인 정 씨의 존재입니다. 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었음에도 불구하고, '임대관계 미상'이라는 정보는 명도 과정의 불확실성을 높이며, 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대구 동구의 핵심 주거지역에 위치한 대규모 아파트 단지입니다.

* 잘 구축된 교통망과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

* 지역 내에서 꾸준한 수요가 예상되며, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다 (단, 임차인 이슈는 별도 고려 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 233,000,000원입니다.

* 최근 동일 면적(84.92㎡)의 매매 사례가 2026년 7월 23일에 248,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 시세는 감정가 수준 이상으로 형성되어 있습니다.

* 본 건은 '인수 보증금 합계'가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 금액을 고려하지 않습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인 정 씨의 존재는 명도 관련 리스크로 작용하므로, 입찰 시 보수적인 접근이 권장됩니다.

* 따라서, 감정가의 80% ~ 85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안하며, 예상 입찰가는 약 190,000,000원에서 198,000,000원 사이로 책정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 임차인과의 협상 가능성, 명도 소요 시간 및 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.