나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10842 [1] 경상북도 경주시 성건동 427 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 성건동 소재 '영마을삼거리' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택지대임.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의 성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄하게 조성되어 있는 사다리형유사 토지로서, 주 거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 폭 약 8M 포장도로, 서측으로 폭 약 4M 보도블럭 포장도로와 각각 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(2020-12-28)(7.5m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제 한구역(2023-06-08)(일부제한(200))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환 경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2025-06-05).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 지상2층건(사용승인일자: 84.08.01/ 증축일: 89.08.10) 으로서, 외벽: 벽돌치장, 타일 붙임 등. 내벽: 벽지도배, 타일 등 마감. 바닥: 장판지깔기 등 바닥내장재, 타일 등 마감. 창호: 목재 및 샤시 창호. 2(나) 시멘트부록조 슬래브지붕 단층건(사용승인일자: 84.12.19)으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅. 내벽: 벽지도배 등. 바닥: 장판지깔기 등.

이용상태

2(가,나): 주택.

설비내역

위생, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도", "사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 본건 건물(제시외건물)은 현장조사시 이해관계인 부재 및 시건장치로 인하여 외부관 찰 및 공부내역, 탐문 등에 의거 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였으 니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경주지원에서 진행하는 2025타경10842 (1) 사건번호를 가진 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상북도 경주시 성건동 427번지이며, 건축물대장상 신주소는 경상북도 경주시 북성로 4-17입니다.

용도는 단독주택이며, 감정가는 576,406,650원입니다.

토지 면적은 제공된 정보상 290.00㎡ (약 87.73평)이나, 건축물대장상 대지면적은 303㎡ (약 91.66평)으로 기재되어 있습니다. 제시외 토지 면적은 없습니다.

건물 면적은 162.17㎡ (약 49.06평)이며, 건물 제시외면적은 100.50㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 새마을금고중앙회입니다.

주의사항으로는 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

건축물대장상 주요 정보는 다음과 같습니다.

* 주용도: 단독주택

* 구조: 세멘트벽돌조, 세멘트부록조

* 지붕: 슬래브

* 사용승인일: 1984년 8월 1일 (본관), 1984년 12월 19일 (부속건물)

* 건축물대장상 건물연면적: 162.17㎡ (약 49.06평)

1.1. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 성건동 소재 '영마을삼거리' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 주택 및 근린생활시설이 혼재된 주택지대입니다.

일반 차량의 접근은 용이하며, 지역적 상황 및 주변 교통시설과의 접근성을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

토지 북측으로는 폭 약 8M의 포장도로, 서측으로는 폭 약 4M의 보도블럭 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 고도지구(7.5m 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2021년 6월 17일 접수된 새마을금고중앙회의 근저당권 (채권액 518,400,000원)입니다.

이 근저당권보다 후순위로 등기된 모든 을구 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

갑구에는 소유권이전 등기 내역이 있으나, 최종적으로 새마을금고중앙회의 임의경매 개시 결정으로 인해 경매 절차가 진행되고 있으며, 매각으로 인해 소유권이 이전될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황에 따르면 인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

주의: 임대 관계가 미상인 점은 낙찰 후 점유자와의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다. 따라서 현장 조사를 통해 점유 현황, 대항력 유무 등을 철저히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

제공된 최근 매매 및 전월세 JSON 정보는 명문레이크빌, 우보황금빌라B동, 북부상가 등 연립/다세대 주택에 대한 거래 사례입니다. 이들 정보는 단독주택인 본건과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* 명문레이크빌(다세대, 2006년식): 2026년 4월, 55.97㎡ 전용, 6,500만원 거래.

* 우보황금빌라B동(다세대, 2001년식): 2026년 4월, 33.58㎡ 전용, 3,200만원 거래.

* 북부상가(연립, 1988년식): 2026년 4월, 45.01㎡ 전용, 4,000만원 거래.

상기 거래 사례들은 소형 주거 공간의 거래 금액으로, 본건의 감정가(약 5.76억원)와는 규모 및 가격대에서 큰 차이를 보입니다.

성건동 일대 단독주택 시세 조사 결과, 본건과 유사한 토지 면적(약 300㎡ 내외)의 단독주택은 평당 약 700만원에서 1,000만원 수준으로 형성되는 것으로 파악됩니다. 본건 토지 면적(303㎡, 약 91.66평)을 기준으로 환산 시, 토지만으로 약 6.4억원에서 9.1억원 가치의 잠재력을 가집니다.

일반상업지역으로 지정된 점은 향후 상업적 활용 또는 고밀도 개발 가능성을 시사하며, 이는 토지 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 본건 감정가 576,406,650원 (약 5.76억원)은 이러한 토지 가치의 하단부 또는 보수적으로 책정된 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 경주시 성건동에 위치하여 영마을삼거리 인근의 소규모 근린생활시설 이용이 편리합니다. 병원, 은행, 대형 마트 등 주요 생활 편의시설은 경주 시내 중심가로 이동 시 접근 가능합니다.

교육 시설로는 성건초등학교, 동국대학교 경주캠퍼스가 인근에 위치하고 있습니다.

교통망으로는 시내버스 노선을 이용할 수 있습니다.

주변 지역은 주택 및 상업 시설 위주로 형성되어 있어 혐오시설의 직접적인 인접 가능성은 낮습니다. 다만, 일반상업지역으로 지정되어 있어 향후 상업 시설 개발 가능성은 존재합니다. 또한, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있어 해당 지역의 특수성을 고려한 개발 및 관리가 요구됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물은 1984년에 사용 승인되어 상당한 노후화가 진행되었을 것으로 예상됩니다. 따라서 수리, 보수 또는 리모델링에 상당한 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

본건은 일반상업지역에 속하지만, 고도지구(7.5m 이하), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도 제한 및 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제는 향후 신축, 증축 또는 대수선 시 건축 허가 및 설계에 제약을 가할 수 있으며, 개발 계획 수립 시 면밀한 사전 검토가 필요합니다.

건물 제시외면적 100.50㎡에 해당하는 제시외 건물은 공부와 현황이 다르므로, 정확한 현황 파악 및 활용 가능성을 경매 진행 시 명확히 확인해야 합니다.

임대 관계가 미상인 점은 권리분석상 인수 부담은 없으나, 현 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경주시 성건동 중심부에 위치한 단독주택으로, 일반상업지역에 속하여 토지 가치 상승 및 개발 잠재력이 있는 물건입니다.

건축물의 노후화와 다양한 용도 제한은 고려해야 할 단점이지만, 권리 분석상 인수할 부담이 없고 채권자의 임의경매로 진행되어 명확한 절차에 따라 안전하게 취득할 수 있습니다.

주변 시세와 토지 가치를 고려할 때, 감정가가 합리적으로 책정되었거나 다소 보수적으로 평가된 것으로 판단됩니다. 이에 따라 투자를 고려해볼 만한 가치가 있는 물건으로 사료됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 경주시 성건동, 영마을삼거리 인근으로 접근성이 양호합니다.

* 높은 토지 가치 잠재력: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업적 활용 또는 고밀도 개발 시 높은 가치 상승이 기대됩니다.

* 권리 관계 명확: 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸되어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 주거와 상업 복합 지역: 주거 용도뿐만 아니라 상업적 활용도 고려할 수 있는 지역적 특성을 가집니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 576,406,650원 (약 5.76억원)입니다.

주변 단독주택 시세 조사 결과, 토지 면적(약 91.66평) 대비 평당 700만원에서 1,000만원 수준의 가치를 고려할 때, 토지만으로 약 6.4억원에서 9.1억원 가치의 잠재력을 보유하고 있습니다.

건물의 노후화 및 제반 용도 제한을 고려하더라도, 감정가는 토지 가치의 하단부에서 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

성공적인 낙찰을 위해서는 감정가 수준 또는 그 이하에서의 전략적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가 범위는 480,000,000원 ~ 550,000,000원 (감정가의 약 83% ~ 95%)으로 제안합니다. 이는 보수적인 낙찰가와 함께, 향후 리모델링 및 개발에 필요한 자금을 확보할 수 있는 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.