나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1308 [1] 대구광역시 북구 대현동 181-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호(1)토지는 대구광역시 북구 대현동에 소재(경북대학교 남서측 인근)하는 부동산(주 거용 건부지)으로서 부근은 시가지내 도로변의 상가지대와 후면의 단독, 다세대 등 일반 주 택지대와 경북대학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 기호(1)토지까지 일반 차량 접근 어려우나 시가지내에 위치하고 인근에 시내버스 정류 장이 소재하는 등 대중교통여건을 포함한 제반 교통여건은 무난시됨.

형태 및 이용상태

본건 기호(1)토지는 가로장방형의 토지로서 남측으로 약간의 완경사지대에 위치하고 있으며 '주거용건부지'로 이용중임

인접 도로상태

본건 기호(1)토지 북서측으로 약 1.5미터 가량의 보도포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)토지: 도시지역 , 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-25)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역 (전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, <추가기재>지적재조사지구 지정 토지정보과(665-3995 )

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상. 2) 기 타: 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 세멘벽돌조 기와지붕 단층 건물로서 외벽: 몰탈위 페인트 마감 내벽: 벽지 및 타일마감 등 천정: 천정지 마감 바닥: 바닥타일 및 장판지 마감 등 천정: 샤시 2중창호임 기호(2-나,다): 세멘부록조 슬래브지붕 각 단층 건물로서 내, 외벽: 몰탈위 페인트 바감 바닥: 시멘몰탈마감 등 기호(2-라): 멸실됨

이용상태

기호(2-가): 단독주택(공가) 기호(2-나): 주택(공가) 기호(2-다): 주택(공가) 기호(2-라): 멸실됨 단 위 건물은 현재 폐가수준의 관리상태로서 사용에 어려움이 있는 정도이며 많은 수선이 필 요함.

설비내역

급·배수시설 및 위생설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(2-가)건물은 공부상 면적과 실측면적이 다소 상이하며 실측하여 사정평가하였으며, 기 호(2-라)건물은 멸실되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상 2) 기 타: 없 음.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 매각 포함, 목록 2 중 세멘벽돌조 와즙 단층 주택 30.41㎡은 공부상 면적과 실측면적이 다소 상이함, 세멘부록조 육즙 단층 창고 7.27㎡은 멸실됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경1308 (1)

소재지: 대구광역시 북구 대현동 181-6

용도: 단독주택

감정가: 193,940,600원

토지 면적: 135.20㎡ (약 40.89평)

건물 면적: 55.69㎡ (약 16.85평)

건물 제시외 면적: 14.00㎡ (약 4.23평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 미래새마을금고 (등기부요약 기준)

준공 연도: 1973년

건축 구조: 세멘벽돌조, 부록조

1.1. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 대현동에 위치하며, 경북대학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 시가지 내 도로변의 상가지대와 후면의 단독, 다세대 주택지대가 형성되어 있습니다.

교통 상황은 일반 차량 접근이 다소 어려우나, 시가지 내 위치하며 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.

토지 형태는 가로장방형이며, 남측으로 약간의 완경사지에 위치하고 있습니다.

인접 도로 상태는 북서측으로 약 1.5미터 가량의 보도포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소 기준 권리는 2012년 12월 5일 접수된 대현새마을금고의 근저당권(금액 45,500,000원)입니다.

본 건 경매는 2025년 12월 8일 접수된 미래새마을금고의 임의경매로 인해 진행되었습니다.

등기부 상 소유권 이전 및 압류 내역이 있으나, 경매로 인해 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (물건명세서 상 지상권개요는 있으나 상세 내용 없음)

임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 존재하므로, 해당 임차인에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 경북대학교와 인접한 지역으로, 대학가 상권의 특성과 주택가의 생활권이 혼합된 지역입니다.

주변 시세 정보 분석 결과, 동일 지역 내 다세대 주택 거래 사례가 확인되었습니다.

진성빌라 (1995년식, 전용면적 68.08㎡)는 2025년 12월 200,000,000원(2억원)에 거래되었습니다.

대호빌라트 (2003년식, 전용면적 47.68㎡)는 2026년 5월 117,000,000원(1억 1천 7백만원), 2026년 6월 91,000,000원(9천 1백만원)에 거래되었습니다.

제공된 다세대 주택 시세만으로는 본 단독주택의 정확한 시세 산정에 한계가 있으며, 주변 단독주택의 개별적인 시세 조사가 추가로 필요합니다.

1.4. 생활정보

경북대학교가 인근에 있어 학생 및 교직원을 위한 편의시설 이용이 편리합니다.

대현동 주택가 내에서 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

교통은 인근 시내버스 정류장 이용이 가능합니다.

교육 시설로는 경북대학교가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물의 노후화 및 관리 상태가 폐가 수준으로 매우 좋지 않아, 대규모 수선 또는 신축이 필요합니다.

목록 2 중 일부 건물(세멘벽돌조 와즙 단층 주택 30.41㎡)은 공부상 면적과 실측 면적이 다소 상이합니다.

목록 2 중 세멘부록조 육즙 단층 창고 7.27㎡은 멸실된 상태입니다. (건축물표제부 상 부속건축물 면적 7.27㎡과 일치)

제시외 건물 14.00㎡(약 4.23평)이 매각에 포함됩니다.

차량 진입이 다소 어려운 좁은 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 비행안전구역 등 다수의 제한사항이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 대현동, 경북대학교 인근에 위치한 단독주택입니다.

건물은 심각하게 노후화되어 있어 즉시 사용이 어렵고, 대규모 수선 또는 신축을 고려해야 합니다.

일괄매각 대상이나, 건물 상태를 감안할 때 토지 가치 중심으로 접근하는 것이 합리적입니다.

말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

인수할 임차 보증금은 없으나, 임대 관계 미상인 점은 유의해야 합니다.

노후된 건물을 철거하고 신축하거나, 토지를 활용한 개발 잠재력을 고려할 만한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

경북대학교 인근의 우수한 입지 조건으로, 향후 수요 확보 가능성이 있습니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어, 건축 관련 규제 완화 시 개발 잠재력이 있습니다.

토지 면적이 비교적 넓어 활용 가치가 높습니다.

노후 건물로 인한 낮은 감정가는 신축 또는 재개발을 통한 가치 상승을 기대할 수 있는 기회를 제공합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 193,940,600원입니다.

제시된 주변 다세대 주택 시세(전용면적 47.68㎡ 기준 약 9,100만원 ~ 11,700만원)를 고려할 때, 본 물건의 건물 가치는 노후화 및 멸실 등으로 인해 매우 낮게 평가될 가능성이 높습니다.

토지 면적 135.20㎡(약 40.89평)을 중심으로 시세 분석을 진행합니다.

감정가 기준 토지 평당가 약 474만원입니다.

본 물건의 경우, 주변 시세 및 건물 상태, 개발 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적 접근 시 (감정가 80%): 약 155,000,000원

적정 접근 시 (감정가 90%): 약 174,500,000원

이에 따라 예상 입찰가는 1억 5천 5백만원에서 1억 7천 5백만원 사이로 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 방문, 추가 시세 조사, 전문가 상담을 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

건물 철거 비용, 신축 비용, 임대 수익률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.